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　　經歷了十多年的飛速發展后，房地產業作為傳統產業，開始出現了拐點。2018年，房地產行業整體增速放緩，房地產行業內部也在調結構、穩增長，不過分追求速度與規模，強調品質與效益，成為很多房企在新市場形勢下的共識。在減速發展的表象下，新的行業發展動能正在逐步構建其版圖，蓄勢待發。

　　無論是從增量市場到存量市場的轉換，還是多元化轉型以謀求新的利潤增長點，新動能開始給房地產行業以改變，令這一傳統行業煥發新的生機。與此同時，重品質、重運營，向中心城市及新城市群進軍，成為眾多房企的既定目標。舊的行業慣性正在更新改變，新的動能正在培育壯大。

　　丁祖昱（易居企業集團總裁）

　　租賃市場面臨“洗牌”

　　2018年地產百強房企突破了10萬億元的銷售額。增速有所放緩，銷售總規模出現大幅度上漲。

　　易居企業集團總裁丁祖昱預測，2019年房企整體銷售總金額預計在13萬億元，銷售面積則從17億平方米回落。

　　根據克而瑞的數據統計，在一線城市和部分二線城市，遠郊剛需房的去化從2018年開始就出現了比較大的滑坡。丁祖昱建議房地產企業重新關注市場需求，“2019年要設計一部分降級的產品，降級包括面積和戶型的降級，例如更多地開發功能齊全的50平方米或60平方米的剛需房，對接購買力不足的剛需市場。”

　　對于房屋租賃市場這一藍海，丁祖昱表示，未來仍可能出現洗牌的情況。“主要因為租賃市場出租率、租金和資本市場對租賃市場的看法都在發生變化。這會改變前幾年租賃運營公司一哄而上的情況。”

　　在他看來，2018年，長租公寓行業跌宕起伏，風波不斷。從推高租金備受輿論關注到甲醛超標遭遇維權，再到因企業倒閉而暴露出的租金貸業務，長租公寓走到了“至暗時刻”。

　　丁祖昱認為，租賃行業背靠大樹才能避免未來壓力太大，而這棵大樹就是房企。如果房企重新發現租賃市場中的機會，比如需求旺盛的藍領公寓，那么租賃市場仍然存在藍海。他認為，房企牽頭的租賃運營公司，在2019年可能會成為“一枝獨秀”。

　　·城市群·

　　一線周邊崛起 樓市“主戰場”轉移

　　圍繞一線城市形成的城市群開始崛起，使其成為當前房企競逐的新“戰場”。

　　今年的政府工作報告中指出，要堅持以中心城市引領城市群發展，促進區域協調發展，提高新型城鎮化質量。圍繞解決發展不平衡不充分問題，改革完善相關機制和政策，推動區域優勢互補、城鄉融合發展。其中，京津冀協同發展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區。落實粵港澳大灣區建設規劃，促進規則銜接，推動生產要素流動和人員往來便利化。將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，編制實施發展規劃綱要。長江經濟帶發展堅持上中下游協同，加強生態保護修復和綜合交通運輸體系建設，打造高質量發展經濟帶。

　　隨著中國城市間均衡發展進程加速，在樓市調控的背景下，收縮戰線、地域聚焦成為不少房企未來戰略布局的主要方向。一二線城市地價回調、三四線需求快速釋放，2019年房企將減少對于四線城市投資力度，重心逐步回歸一二線城市及經濟基礎發展良好的三四線城市。

　　例如，在北京周邊，天津、保定、廊坊，在上海周邊，南通、蘇州、鹽城，接收了一大批一線城市外溢客群。而這些城市近些年在環境宜居度上、城市生活配套上逐步向一線城市靠近，加之政策利好，眾多綜合實力較強的新一線城市吸引力進一步增強，也成為了置業者意向城市的新選擇。

　　·盈利模式·

　　重品質重運營 回歸產品本身

　　當前中國城市化進程已進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式開始全面轉變。

　　如今，在房企的年銷售額沖上3000億元、5000億元后，安全與風險問題成為首要關注的問題。過去高負債、高成本、高杠桿的“三高”模式，開始轉向低負債、低成本、低杠桿的模式。銷售額排名靠前的企業開始更關注品質管理和企業內控，行業中的大部分房企已經逐步發展形成了自身標準化、系統化的產品體系，未來房企之間的競爭將回歸產品競爭的本質。

　　除了單一開發銷售模式之外，優秀開發商開始切入生活服務業務板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務行業，包括商業零售、辦公、旅游、養老、租賃、眾創共享等，并開始形成產業鏈協同效應。此外，越來越多的開發商開始深耕細分領域，更加注重專業化開發，而不是簡單的項目復制。

　　“重運營”成為開發商未來要學會的本領。從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，行業面臨全面轉型。

　　·長租公寓·

　　蘊藏萬億市場

　　在房地產企業多年來激烈爭奪的新房市場外，近年來國家大力發展住房租賃市場，讓房企、中介機構、各路資本在這一領域大力布局。

　　從當前的政策和各級政府的表態來看，大力培育住房租賃市場，完善租購并舉，深化租賃市場調控體系，成為主基調。

　　從供應上看，租賃住房未來也將成住房供應結構重要的組成部分。中國指數研究院的數據顯示，去年全年，中國共計成交租賃相關用地142宗，規劃建筑面積達647萬平方米。2018年，推出租賃用地的城市增多，整體推出規模較2017年進一步提升，萬億元規模的租賃市場正在加速啟動。

　　數據報告分析稱，一方面是國家明確倡導熱點城市大幅增加租賃住房用地供應，北京、上海、深圳等熱點城市在未來供地計劃中大幅提升租賃相關用地供應計劃，未來租賃住房將成住房供應結構重要組成部分；另一方面熱點城市租賃住房供應明顯不足，亟需更多增量土地提供更多租賃住房。

　　正是在這種背景下，雖然一直被認為是回報周期長、不賺錢的領域，但長租公寓還是被眾多房企爭相“搶灘”。