久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

　　3月8日，在全國兩會上，政府工作報告重提了“房地產稅”。提出房地產稅要“ 穩步推進”。市場認為，政府工作報告由“穩妥”轉變為“穩步”，體現了政策按部 就班推進的意愿。中國房價整體已經在頂部平臺這是顯而易見的。未來長期一定是一 個回報率低于平均水平的資產類別，但房地產領域的專業投資者也能夠找到較高回報 率的局部投資機會。 　　
對比去年下半年以來部分經濟中心城市松綁房地產調控，今年全國兩會期間，主 管部門僅強調了“房住不炒”以及穩步推進房地產稅兩大信息。因此，全面的房地產 政策放開幾乎不可能到來。不過去年以來，各地房地產市場的積極動向也沒有被否認 。二線房地產市場受益于業績彈性，股價在今年以來不乏超過50%以上的上漲。 　　
　　本周，《紅周刊(博客,微博)》記者采訪了部分房地產研究人士，有觀點認為，房 地產市場實際已經走到了一個新周期的起點上。 　　
　　迎接“小周期”拐點向上流動性和政策有放松跡象 　　自從2018年三季度貨幣政策持續“放水”之后，房地產市場中的流動性有了顯著 改善。 　　
　　從消費端來看，首套房貸款利率連續三個月出現下滑。融360數據顯示，2018年11 月-2019年2月的首套房貸款利率分別為：5.71%、5.68%、5.66%和5.63%。二套房貸款 利率也連續四個月出現下滑，由2018年10月份的6.07%降至2019年2月份的6%。 　　從供給端角度來看，從2018年下半年以來，房企融資體量比上半年有明顯上升， 下半年公司債月均發行規模為296億元，較上半年增長104%。華創證券房地產行業首席 分析師袁豪亦認為，隨著近期房地產資金面寬松逐步得到驗證，一二線城市正處于“ 資金底”向上的初期。 　　除貨幣層面外，“因城施策”的調控政策在一些城市向“放開”轉變。自2018年 四季度以來，部分一二線城市相繼出臺放松限購、限價、人才新政的微調措施。以一 線城市為例，廣州（樓盤）于2018年10月放開了增城、花都、南沙三區的限價政策。 在二線城市中，消失已久的購房利率折扣，日前又在廈門（樓盤）“現身”，廈門有 銀行的首套房貸利率最低按基準9.8折算。 　　
　　美港資本創始人陳龍在采訪中指出，“實際上，自元旦以來，一二線城市的銷售 數據在快速增加?！弊钚碌姆績r漲幅數據似乎驗證了陳龍的判斷。國家統計局最新公 布的2月份數據顯示，2月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅 比上月回落0.1個百分點。其中，北京（樓盤）下降0.2%，上海（樓盤）和廣州分別上 漲0.3%和1.1%，深圳（樓盤）持平。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。其中，北京和 深圳分別上漲0.2%和0.5%，上海和廣州分別下降0.1%和0.2%，31個二線城市新建商品 住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅連續三個月相同。 　　袁豪認為，從目前來看，調控進一步從嚴的空間也已經非常有限，因此判斷本輪 房地產周期已經處于下半場，或大概率出現上行。 　　
　　“大周期”的海外鏡鑒城鎮化和長期資金支撐龍頭走牛 　　
　　在2011年時，中國城鎮化達到51.27%，這是1996年達到30%以后的又一個關鍵節點 。 　　
　　國家統計局數據顯示，截至2018年末，我國城鎮化率為59.58%，和發達國家仍有 差距。數據顯示，截至2016年末，美國城鎮化率為81.8%，英國為82.8%，日本為93.9% 。招商證券(600999)房地產分析師李洋在接受《紅周刊》記者采訪時表示，預計未來8 年，中國城鎮化率將達到70%左右。 　　
　　恒大集團首席經濟學家任澤平也預計，未來或將新增2億城鎮居民，其中約60%將 分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。 中國未來有望形成長三角、京津冀、長江中游、山東半島、成渝等5個億級人口城市群 ，10個以上1000萬級人口城市，12個左右2000萬級人口大都市圈。 　　
　　任澤平提出，人口總量變動是影響房地產市場繁榮與否的重要原因之一。根據聯 合國統計數據，1970-2017年，澳大利亞、加拿大、新西蘭、中國香港、美國人口年均 增長分別為1.5%、1.2%、1.1%、1.1%和1.0%，對應的是，這些國家和地區的房價同時 出現快速上漲。而德國、意大利、日本因為移民政策較為保守或者移民較少，人口年 均增長分別為0.1%、0.3%和0.4%，同期，這三個國家的房價表現略遜于前述國家和地 區。 　　
　　除了城鎮化推動房地產行業繼續繁榮外，長期資金是推動房地產股走牛的重要因 素。一家在滬大型券商房地產分析員向《紅周刊》記者表示，美國長期資金近20年來 也持續配置地產股。最大資產管理機構The Vanguard Group和Blackrock長期增持美國 龍頭地產股。當前，The Vanguard Group對美國四大房地產龍頭（霍頓(D.R. Horton) 、普爾特房屋(Pulte Homes)、托爾兄弟（Toll Brother）、萊納(Lennar)）的持股比 例分別為10.0%、10.2%、8.3%、6.4%，Blackrock的持股比例分別為8.2%、8.2%、 11.8%、5.3%，但在2000年時的比例均不足1%。這些長期資金的持續買入，是美國房地 產股牛市的一個不可忽視的因素。 　　
　　在A股市場，今年1月31日，華夏幸福(600340)公告稱，控股股東華夏控股與平安 資管簽署《股份轉讓協議》，由華夏控股以每股24.597元的價格轉讓其持有的1.7億股 公司股份，占公司總股本的5.69%。另外，安邦人壽保險-保守型投資去年三季度增持 萬科A1.11億股，增持后占流通股比3.65%。該基金自2015年四季度成立即買入萬科A， 其間從未減倉。這些長期資金，正在復制美國同行的做法。 　　估值處在底部區間龍頭地產享有更高PB溢價 　　
　　Wind數據顯示，截至今年3月14日，申萬房地產板塊的加權平均市盈率由2018年1 月末的18.03倍的高點滑落至10.73倍，降幅40.49%。同期，市凈率由2.29倍滑落至 1.37倍，降幅40.17%。而此前市盈率與市凈率的歷史最低點分別為10.1倍和1.49倍。 　　
　　伴隨著房地產板塊估值的不斷下移，龍頭和中小房企之間的估值分化愈發明顯。 對此，中信建投房地產板塊分析師陳慎在接受《紅周刊》采訪時表示，在2016年之前 ，板塊的估值表現為越小的房企估值越高，典型的例如2013年和2015年，在傳媒互聯 網行業景氣度上升的帶動下，中小型房企憑借轉型、互聯網+等標簽，更容易獲得高估 值。直到2017年，龍頭房企的估值水平開始上升，中小房企的估值水平開始下降，至 2018年10月，龍頭房企比中小房企的PB溢價達到46.2%，創下歷史新高。市場開始進入 到一個給龍頭房企更高估值的階段。 　　陳慎認為，龍頭房企不僅在估值上有更高的修復空間，同時具有更強的融資能力 和ROE突破能力。具體來說，保利地產(600048)是A股龍頭企業中估值比較具備優勢的 企業，截至3月14日，PE為8.4倍，遠低于萬科的16.26倍和招商蛇口的15.14倍。公司 在2015年下半年開始，土地投資轉向積極，2017年銷售額突破3000億元，同比增長47% 。2018年預計全年銷售有望突破4000億元。 　　
　　“招商蛇口受益于粵港澳大灣區的發展，有望最先在大灣區開展項目。而萬科是 行業中的老大，能夠在逆勢中擴張，并且有兼并整合的能力，我們也對其高度看好。 ” 　　
　　隨著年報進入披露期，龍頭房企的分紅也值得期待，陳慎預計大部分龍頭房企 2018年股息率或超過4%，接近銀行理財收益。 　　二線地產股快速上漲或難持續 　　2019年以來，二線房地產走勢愈發強勁，Wind數據顯示，1月2日至3月15日，市北 高新(600604)上漲124.12%，新城控股上漲76.91%，陽光城(000671)上漲53.37%。同期 ，萬科、保利、招商蛇口作為龍頭地產股僅分別上漲17.84%、16.87%和23.05%。 　　
　　劉璐認為，對于二線房企來說，最大的掣肘因素來自于融資端的壓力。2017年至 2018年三季度之前，宏觀環境中融資趨緊，企業信用利差持續走高，其中AA級企業利 差由2017年12月份的294個BP上行至2018年6月30日的384個BP。這對于高杠桿、高融資 成本的二線民企是明顯的利空。 　　
不過，自去年四季度以來，市場融資端出現了明顯改善。在央行持續“寬貨幣” 的政策下，疊加“去杠桿”向“穩杠桿”過渡的影響，房地產行業的信用利差自2018 年10月從高位開始回落，至今年1月份已經下滑了150個BP。 　　
　　受益于融資的放松，中小房企的業績彈性開始顯現，陳龍在接受采訪時提出，從 我們的調研情況來看，二線房企目前的補庫存意愿比較積極，短期拉近了和龍頭房企 之間的盈利差距。這也是促成本輪二線地產股飆漲的主要原因。 　　
　　不過，陳龍同時提到，雖然目前二線房地產企業進入業績反彈周期，但未來的趨 勢是否能夠持續仍然存疑?！拔磥頉Q定房企業績表現的核心因素，將會是新一輪土地 投資和在業務轉型中的變現難度。自從房地產行業步入‘白銀時代’后，房企的變現 能力就從應對周期變化，轉移到了差異化經營的能力方面。而龍頭房企將會繼續受益 于市場集中度的提升和規模優勢。但二線房企在競爭中可能仍會落后。 　　
房地產稅再重提會是市場最大利空嗎? 　　
　　在今年的全國兩會上，政府工作報告對房地產稅做了新的部署：“房地產稅法的 立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成?！?　　
“如期完成”會發生在哪一年？方正證券(601901)策略首席分析師郭艷紅認為， 可能還需要等幾年。首先，目前房地產稅法相關法案仍在草擬階段，從立法到調研以 及后期的征求意見等，均需經過不短的時間。另外，中國“稅法”的落實時間都要長 于其他法案。例如2008年列入立法規劃的《稅收征收管理法》的修訂，直至2015年1月 份才完成征求意見，歷時7年。同年，《增值稅法》也被列入立法規劃，但至今仍未有 明顯進展。 　　
　　縱觀已經實行房地產稅的國家，美國、瑞典、德國在開征房地產稅后房價都出現 下行。我國是否也會出現房價下行趨勢？ 　　
對此,陳龍在接受《紅周刊》采訪時指出，長期來看，房地產稅實行后會導致房價 整體下行。但一線城市、核心資源會比較抗跌，中國太大，非歐洲小國可比，一切還 取決于當地市場的供求關系。越是稀缺的房產越抗跌，背后的規律始終是“物以稀為 貴，多則賤”。 　　
　　賽亞資本董事長羅偉冬同樣認為，短期內可能會有擾動，但長期不會有太大影響 ?！案鶕业挠^察，上述國家的房價穩定和當地人口結構有關。首先，這些國家是老 牌發達國家，早就完成了城鎮化。其次，這些國家人口長期處于穩定甚至萎縮狀態。 住房供求相對平衡，因此房價穩定。這和房產稅的壓制房價作用相關性不高。比如英 國，也征收房產稅，但是英國的房價是全球最高的?！?　　
因此，房地產稅不應當被看作房地產行業最大的利空。陳龍指出：“中國房地產 最大的利空不是房地產稅，而是房地產作為一個資產類別定價過高。房地產稅最多是 一個可能引發中國房價下跌的導火索?！?　　對于房地產行業長期的投資機會，他認為，不管是投資性房產，還是房地產公司 股票，上車后不漲的可能都存在。但若能選到局部核心投資機會，還有賺錢的可能。 “未來幾年，房地產稅會不會引爆房價下跌以及如何下跌，我不好判斷。但中國房價 整體已經在頂部平臺這是顯而易見的。未來長期一定是一個回報率低于平均水平的資 產類別，但房地產領域的專業投資者也能夠找到較高回報率的局部投資機會，比如頂 級城市的頂級住所（富豪追逐），比如從工業城市向服務業城市成功轉型的城市核心 寫字樓市場（服務業企業大量遷入）等。”