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??編者按：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)成交下滑，給房企帶來(lái)多大影響？同時(shí)，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企財(cái)務(wù)狀況是否還能保持健康？隨著2018年度報(bào)告進(jìn)入披露期，我們或許可以從這一份份“體檢表”中，一窺企業(yè)運(yùn)行生態(tài)。樂(lè)居財(cái)經(jīng)“年報(bào)風(fēng)云”系列解讀，本期推出《當(dāng)代置業(yè)輕點(diǎn)剎車(chē)》。

??“現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)坐滿(mǎn)了，不要再加座位了。”

??3月12日早上，香港香格里拉大酒店五樓會(huì)場(chǎng)的工作人員正在為發(fā)布會(huì)做最后的準(zhǔn)備工作。連續(xù)下了一周雨的香港終于放晴，當(dāng)代置業(yè)(01107.hk)的發(fā)布會(huì)如期而至。九點(diǎn)整，當(dāng)代置業(yè)公司董事局主席張雷、執(zhí)行董事兼總裁張鵬、副總裁王強(qiáng)、計(jì)劃財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理、公司秘書(shū)藍(lán)梓健等高管走進(jìn)會(huì)場(chǎng)，2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始。

當(dāng)代置業(yè)副總裁王強(qiáng)公布2018年業(yè)績(jī)
當(dāng)代置業(yè)副總裁王強(qiáng)公布2018年業(yè)績(jī)

??早在2018年初，當(dāng)代置業(yè)就制定了320億的銷(xiāo)售目標(biāo)；如今，有驚無(wú)險(xiǎn)，壓線(xiàn)完成目標(biāo)。在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，王強(qiáng)公開(kāi)表示，2018年當(dāng)代置業(yè)全年合約銷(xiāo)售額約321.57億元，按年增長(zhǎng)約44.9%，銷(xiāo)售均價(jià)每平方米約1.04萬(wàn)元。

??而與增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的，則是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，當(dāng)代置業(yè)2018年收益約93.38億元，增加約9.8%；毛利約21.71億元，增加約21.2%；毛利率增加2.3個(gè)百分點(diǎn)至23.3%，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率由2017的19.7%上升至21.8%。而不可忽視的是，當(dāng)代置業(yè)年度凈利潤(rùn)約6.62億元，下降約19.9%。

??帶著對(duì)數(shù)據(jù)的好奇，200余位投資者來(lái)到發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。原本計(jì)劃一個(gè)半小時(shí)的發(fā)布會(huì)縮短為45分鐘。經(jīng)營(yíng)情況、市場(chǎng)預(yù)判和公司發(fā)展規(guī)劃等成為了發(fā)布會(huì)上的核心關(guān)注點(diǎn)。

??資金充足 償還負(fù)債無(wú)壓力

??不斷走高的地價(jià)持續(xù)擠壓房企的利潤(rùn)空間，只有擴(kuò)大規(guī)模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營(yíng)業(yè)收入。但是過(guò)多的土地儲(chǔ)備就必然意味著龐大規(guī)模貸款，從而使得負(fù)債增加，成為了行業(yè)現(xiàn)狀。顯然，當(dāng)代置業(yè)也遇到了相同的問(wèn)題。業(yè)績(jī)公告顯示，當(dāng)代置業(yè)2018年負(fù)債率為81.9%，相比于2016年68.9%以及2017年83.1%的負(fù)債率，略有提升。

??雖然81.9%的負(fù)債率，與行業(yè)內(nèi)動(dòng)則超過(guò)100%的負(fù)債率相比，只能算是一般般，但是在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，也成為了投資者最為關(guān)心的問(wèn)題之一。

??對(duì)此，王強(qiáng)表示，2018年一年內(nèi)到期的負(fù)債是88億元，年底時(shí)已經(jīng)優(yōu)化美元債，足夠償還今年10月份需要的債務(wù)，另外還有三個(gè)億的貸款額度，資金較為充足。他透露，目前當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)在提前準(zhǔn)備資金，并且已經(jīng)安排了還款計(jì)劃，接下來(lái)全年的融資計(jì)劃或?yàn)?60億元，具體也將根據(jù)實(shí)際情況做調(diào)整。

??另外，為了實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，提高資金的利用率，當(dāng)代置業(yè)提出了達(dá)到要求的樓盤(pán)要實(shí)施“456”方案，即4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流、6個(gè)月實(shí)現(xiàn)再融資。管理層透露，2018年當(dāng)代置業(yè)有50個(gè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)在4個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)，其它的項(xiàng)目均在8個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)。

??張鵬強(qiáng)調(diào)：“2019年當(dāng)代置業(yè)一定是現(xiàn)金流第一，保證公司整體的負(fù)債率(處于合理水平)。”

??持續(xù)拿地 保證規(guī)模增長(zhǎng)

??梳理歷年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)代置業(yè)2015年至2017年的土地儲(chǔ)備分別為462.3萬(wàn)平方米、540.3萬(wàn)平方米和649.1萬(wàn)平方米。2018業(yè)績(jī)公告顯示，截止于2018年12月31日，當(dāng)代置業(yè)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司土地儲(chǔ)備（不包括投資性物業(yè)及持作自用的物業(yè)）合計(jì)約8,76萬(wàn)平方米。這意味著，當(dāng)代置業(yè)在2018年土地儲(chǔ)備增加了227萬(wàn)平方米。

??業(yè)績(jī)公告顯示，當(dāng)代置業(yè)在2018年堅(jiān)持穩(wěn)健及均衡之土地獲取策略。截至2018年12月31日止，透過(guò)私人協(xié)商及政府公開(kāi)招標(biāo)、城市改造項(xiàng)目、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)模式及合作等多種方式，當(dāng)代置業(yè)購(gòu)入共22個(gè)新項(xiàng)目的相應(yīng)地塊或相關(guān)權(quán)益。其中，新獲取項(xiàng)目逾八成布局在戰(zhàn)略錨定的京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群及15個(gè)省會(huì)或優(yōu)質(zhì)二線(xiàn)城市。

??近些年，當(dāng)代置業(yè)一直在快速地?cái)U(kuò)張規(guī)模，持續(xù)拿地。在2015-2017年將覆蓋范圍擴(kuò)大到更多的一線(xiàn)和二線(xiàn)城市，并在2017年和2018上半年增加了三線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備。目前，當(dāng)代置業(yè)位于北京等一線(xiàn)城市；太原、合肥、蘇州、長(zhǎng)沙等二線(xiàn)城市的可售資源約占總體的70%。

??500億元業(yè)績(jī)是房企規(guī)模的分水嶺，在2018年初，當(dāng)代置業(yè)就提出了3年500億的目標(biāo)。而今加速地拿地，也顯示出他們擴(kuò)張規(guī)模的渴望。

??當(dāng)被問(wèn)及2019年的買(mǎi)地計(jì)劃，張鵬表示，2019年當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃買(mǎi)400億貨值的土地，動(dòng)用回款額占比25%-30%；并且，2019年當(dāng)代置業(yè)將繼續(xù)聚焦華南華中地區(qū)，同時(shí)也會(huì)關(guān)注成渝地區(qū)。

??綠色基調(diào)不變 深拓品牌價(jià)值

??如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)是以銷(xiāo)售為王，那下半場(chǎng)，房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向生活，涵蓋居住、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、度假等生活的方方面面。近兩年，房企八仙過(guò)海，轉(zhuǎn)型潮涌。當(dāng)代置業(yè)以“綠色科技＋舒適節(jié)能＋數(shù)字互聯(lián)的全生命周期生活家園”為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，搶跑新賽道。

??“綠色科技是我們發(fā)展的核心要素，我們將矢志不渝地堅(jiān)持下去”。在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“綠色”一次被管理層提了20次。張鵬透露，隨著綠色科技影響力的提升，2017年當(dāng)代置業(yè)開(kāi)始第一個(gè)輕資產(chǎn)的綠色待見(jiàn)項(xiàng)目，2018年就獲取了五宗土地，新增在建可售貨值32個(gè)億，新增代建建筑面積38萬(wàn)方，2018年的綠色代建的凈利潤(rùn)率達(dá)到74%。

??2018年，當(dāng)代置業(yè)發(fā)力產(chǎn)業(yè)。張鵬表示：“我們的產(chǎn)業(yè)協(xié)同分成三個(gè)階段，第一個(gè)是外部產(chǎn)業(yè)IP合作，第二是我們是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，形成我們具有特色的產(chǎn)品IP，另外，我們將形成自由產(chǎn)業(yè)IP集群。”

??2019年，當(dāng)代置業(yè)的綠色科技發(fā)展基調(diào)不變。張鵬表示，2019年當(dāng)代置業(yè)將會(huì)以穩(wěn)健發(fā)展為主。當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候增加黏性，市場(chǎng)好的時(shí)候增加溢價(jià)。當(dāng)代置業(yè)相信，當(dāng)形成競(jìng)爭(zhēng)力之后，等市場(chǎng)好的時(shí)候，當(dāng)代置業(yè)的綠色科技就成功了。

??黃金期仍在，2019年目標(biāo)360億

??2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度盤(pán)整期。融資收緊、政策頻出已成常態(tài)，剛剛過(guò)去的兩會(huì)也為2019年的樓市定調(diào)。穩(wěn)字當(dāng)頭，開(kāi)發(fā)商該何去何從？

??“我們將謹(jǐn)慎積極地看好2019年。”在張鵬看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金期并沒(méi)有過(guò)，當(dāng)代積極地看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。接下來(lái)，當(dāng)代置業(yè)將會(huì)緊跟著政策走，哪些城市落實(shí)了管控房地產(chǎn)的措施，就要在哪些城市深度發(fā)掘該城市的機(jī)會(huì)。他表示，“面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)，公司提出投資要更加聚焦回款、加快速度，降低公司的融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、控制負(fù)債總額，持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品，建立起堅(jiān)強(qiáng)的護(hù)城河，這在未來(lái)的發(fā)展異常的重要。”

??2019年，當(dāng)代置業(yè)將銷(xiāo)售目標(biāo)鎖定為360億元。與2018年的銷(xiāo)售額相比，2019年的目標(biāo)稍顯保守。管理層解釋道，2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)是建立在公司文件發(fā)展的基礎(chǔ)上的，新的一年當(dāng)代置業(yè)將保持10%的增長(zhǎng)率，適度增長(zhǎng)。“無(wú)論是公司戰(zhàn)略、或是策略的執(zhí)行、土地儲(chǔ)備的控制，我們完全有信心實(shí)現(xiàn)2019年360億的銷(xiāo)售目標(biāo)。”