行業資訊
??2月23日晚間，一則名為《關于合生·霄云路8號項目2019年2月23日漲價通知》（以下簡稱《通知》）在網上流傳?！锻ㄖ贩Q，新品開盤在即，開盤單價18萬元/平方米，同時接下來將對部分已經開盤的房源提價15%。然而，北京商報記者調查發現，在北京市住建委網站上并無該項目領取新預售許可證的信息，在擬領取項目中，也沒有該項目的身影。就《通知》真實性等問題，記者致電合生創展方面，對方僅透露后續會有升級版新品推出。究竟是確有市場空間的提價，還是又一輪炒作？對市場的影響幾何？
??提價傳言
??根據《通知》，霄云路8號項目C3新品已取得預售證，新品開盤在即，開盤單價18萬元/平方米，同時強調，為承接C3售價并為新品做價格支撐，自2019年4月1日起D1、D3號樓剩余房源價格再次上漲15%（包括特價房源）?！锻ㄖ肺哪┻€提示：“請全體營銷人員周知，并由負責人通知相關渠道，避免因報價誤差流失客戶?！?/p>
??《通知》的落款單位為北京新京潤房地產有限公司。天眼查顯示，該公司成立于2006年6月19日，董事長為張宇翔，大股東為吉潤置業投資有限公司。在該公司的董監高成員中，大部分與合生創展華北片區其他項目公司重合，董事徐國園更是北京合生北方房地產開發有限公司的法人代表。
??就《通知》真實性、霄云路8號價格體系及合生創展華北區銷售策略等問題，北京商報記者致電霄云路8號項目及合生創展方面，合生創展華北區相關人士表示，銷售層面問題不便回應，不過透露霄云路8號項目即將推出與世界頂級酒店品牌安縵合作的升級版新品。
??合生·霄云路8號項目在業內曾被譽為“立在頂豪塔尖”的項目，是北京“頂豪時代”開啟的第一波項目之一，曾一度摘得北京頂豪項目的銷售冠軍。坊間甚至流傳著“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒”這樣一個段子。即使近年來霄云路8號推盤量漸減、新興豪宅后浪愈高，導致項目風頭大不如前，但是在北京豪宅圈之中，依舊流傳著關于霄云路8號項目的“江湖傳說”。
??公開信息顯示，合生·霄云路8號地處北京燕莎商圈、國貿商圈、亞奧商圈的金三角地帶，項目所在地段是北京高價樓盤集中地，該區域的商業價值和文化價值近年來備受各路開發商爆炒，高層塔樓與板樓交易的最高價也得以不斷刷新?？傄巹澯玫孛娣e約108公頃，由9棟公寓建筑組成，其中2棟（D3、C2）為530平方米的景觀樓王，其余7棟均為450平方米的精裝大宅，建筑樓頂為近1000平方米的 “空中四合院”。
??低售事實
??盡管調價的傳言已經刷屏，合生創展方面卻遲遲未有明確說明。
??但北京商報記者查詢市住建委網站房地產交易系統發現，這個備案名為“新燕都家園”的霄云路8號，近期并未取得最新銷售證照。
??在北京市住建委預售商品房住宅項目公示信息中，包括期房與現房銷售在內，與霄云路8號相關的記錄共有9條。距離當前時間相對較近的預售證號為京房售證字（2015）200號，發證時間顯示為2015年11月20日，預售范圍包括C區3#住宅樓地上1層至28層全部房屋。而上述預售范圍內的房源已被提示“預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后，方可現房銷售，進行現房合同的網上簽約”。
??在可查詢的霄云路8號項目在售現房詳細信息中，取證于2014年6月11日以及2013年5月17日的5批現房房源仍在銷售，其中不同樓棟的在售住宅受樓層分布、面積以及取證時間等因素影響，擬售價格各不相同，但總結來看，霄云路8號項目近年來的房源成交均價遠低于北京市住建委方面審批的擬售價格，同批次的房源成交均價與擬售價格最高相差超四成。
??具體來看，取證于2014年6月11日、預售證編號為X京房權證朝字第1372114號的房源擬售價格最高，為14萬元/平方米。批準銷售的4號樓中的50套房源，當前已簽約23套，成交均價為75009.47元/平方米；取證于2013年5月17日的兩批次房源擬售價格最低，均為9.5萬元/平方米。其中，批準銷售的6號樓中5套房源，已簽約1套，成交均價5.6萬元/平方米；批準銷售的5號樓中的8套房源，暫無成功簽約，1套已預訂。
??對此，多位在京有過操盤經驗的營銷總監表示，住建委的擬售價一般是限制最高價格，在預售證難拿、利潤攤薄的當下，一般項目都愿意貼著限價走?！芭c擬限價差距多的，要么就是幾輪產品推的有差距，給后期提價提供空間，要么就是本身出了問題，比如原來房山某華東開發商做的所謂北京首個限競房項目，就是因為產品推的問題，最終低于限價?！?/p>
??沒有上漲的市場
??在中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉看來，霄云路8號項目的一紙漲價通知，更像是一波廣告造勢。
??胡景暉分析稱，“我估計又是在搞預售證沒下來之前的內部認購，排號造勢。這實際上反倒反映出今年的房地產銷售形勢并不樂觀，是對市場沒有信心的表現”。
??來自克而瑞的一組統計數據，反映出了豪宅開發商火熱宣傳背后，豪宅市場成交量下跌的真實態勢。據克而瑞統計，2018年，北上廣深四城豪宅成交均創近五年新低，甚至達不到2014年成交水平。北上廣三城降幅最為突出，全年豪宅成交套數分別為2156套、3610套和503套，約為2016年豪宅成交套數的三成。其中，北京均價10萬元以上的豪宅成交連續三年呈下行趨勢，2016-2018年，成交套數分別為463套、344套和259套，成交金額分別為156.4億元、85.7億元和84.9億元。
??“不過報價是報價，成交價才決定購房需求對項目的價值判斷?！焙洗T機構首席分析師郭毅指出，不管是期房還是現房，住建委都會對開發商提交的項目報價進行審核，并確定擬售價格上限。霄云路8號項目漲價通知中涉及到的D1、D3號樓剩余房源，若真能上調15%的售價，說明此前項目報價距離住建委審批的售價至少有15%的差距。
??“特別是頂豪項目，每套成交都會經歷成交價格、付款方式的艱苦談判，成交價與報價間本身就存在差距。報價漲，特別是住建委批復的價格上漲，只是說明區域價值的提升。更何況，該項目目前仍未獲得房管部門最新批復。此外，地處二環的德勝門項目不過才批到13.5萬元/平方米?！?/p>
??就如此一個“頂豪”、有話題度的樓盤漲價傳聞，是否真的會造成市場恐慌、為房價上漲形成助力的問題，中原地產首席分析師張大偉直言，“不會”。并表示，房價上漲與否主要看供需結構。
??“開發商為何此前沒有按照批復價格售賣？可以說，市場早就給出了答案。因而該項目即使真的漲價，也不會影響到整體市場。畢竟只有真實需求接盤才能印證上漲，樓盤報價上漲沒有實際意義。”郭毅如是補充道。
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