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　　[摘要] 另據克而瑞研報，2019年1月，房企境外發債量達740.4億元，環比增加141.9%，融資成本繼續維持高位，達到了7.86%，環比增長0.32個百分點。
　　時代周報記者 胡天祥 發自廣州
　　進入2019年，房企掀起新一輪境外融資潮。
　　2月12日，克而瑞發布研報稱，2019年1月，房企境外債發行規模為740.4億元，環比增長141.9%。其中恒大擬發行30億美元（約合人民幣201.5億元）的境外優先票據，碧桂園擬發行10億美元（約合人民幣67億元）的優先票據。
　　2月，房企們又“馬不停蹄”地籌劃新一輪境外融資計劃。其中世茂房地產擬發行10億美元優先票據，富力地產擬合計發行8.25億美元優先票據，融創擬發行8億美元優先票據，禹洲地產擬發行5億美元優先票據，佳兆業擬發行4億美元優先票據，龍光地產擬發行3億美元優先票據，旭輝控股擬發行3億美元優先票據。
　　“今年以來，房企整體發債量很大，但大部分還是依靠境外發債?！笨硕饛V州區域首席分析師肖文曉告訴時代周報記者，雖然境外融資成本很高，但在目前國內融資環境仍然收緊的大背景下，多一個融資渠道是很重要的事情?！笆紫饶阋苋诘藉X，第二才是考慮融資成本的高或者低?！?br> 　　上海一家房企高層告訴時代周報記者，不同的房企融資邏輯也不盡相同?！按蠓科笕谫Y渠道多、信用等級高、融資成本低，從銀行貸款到票據、發債、基金、同股同權、小股操盤等，不一而足，關鍵不在于能否融到資金，而是控制資金成本?！?br> 　　該高層表示，中小房企只要能融到錢就可以活下去，但如果融不到錢，就可能現金流斷裂；即便能融到錢，如果資金成本過高，則不僅損失利潤，甚至可能導致巨虧。
　　融資成本連年攀升
　　受制于國內融資管控，房企紛紛轉戰海外的同時，也將其融資成本推向高位。海通證券(13.98 +9.99%,診股)指出，成本的抬升主要是由美元無風險利率上升和房地產行業走高的風險溢價導致。
　　Wind數據顯示，2017年，內地房企共在海外發債77只，同比增長208%，合計實際募資391.09億美元，同比增長310.7%。成本方面，明發集團發債票面利率達11%為最高，其次利率超過8%的共有9只，利率在5%–8%的則有51只。
　　2018年，內地房企海外發債再攀歷史新高。是年內地房企共發行海外債137只，融資總額高達519.5億美元，較2017年上升60%。平均利率為7.62%，較去年上升1.34個百分點，其中，票面利率高于10%的債券23只，創歷史新高。2018年下半年，房企海外債發行利率持續走高，平均利率高達8.99%。
　　另據克而瑞研報，2019年1月，房企境外發債量達740.4億元，環比增加141.9%，融資成本繼續維持高位，達到了7.86%，環比增長0.32個百分點。其中當代置業在1月9日發行的境外優先票據，利率達15.5%為最高；其次是明發集團發行的2億美元債券，利率達15%；力高集團發行2.5億美元優先票據，利率達13.5%。2月份，佳兆業擬發行4億美元優先票據，利率11.75%，融信中國擬發行于2.07762億美元優先票據，利率11.25%，正榮地產擬發行2.3億美元優先票據，年息達9.8%。
　　上海一家房企高層告訴時代周報記者，目前債券融資市場更多以大房企為主，中小房企很少有機會，因此，他們的資金狀況更加緊張。廣東一家國企中層告訴時代周報記者，民企肯定能發債就盡量發，且都是提前找到買家（機構）先談好，但資金成本會更高。
　　償債高峰到來
　　房企加速融資的另一個大背景便是2019年的償債高峰。
　　中信建投(18.10 +10.03%,診股)研報指出，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。數據顯示，2019–2023年，存續房地產債將分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期，其中2021年為高峰。
　　但中信建投表示，因房地產債中有不少含有回售條款，即投資者可以在回售日選擇將債券按照一定的價格回售給發行人。2019–2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82.00億元房地產債可能被投資者選擇回售。加上回售規模后，2019年為房地產債償還壓力高峰。
　　美元債方面，海通證券研報顯示，中資地產美元債將在2019–2021年迎來到期高峰，存續債券到期規模將分別達到275億、339億、308億美元。
　　天風證券(9.42 +10.05%,診股)表示，整體而言，在2019年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產企業仍面臨一定的壓力，其中，存貨變現能力弱、債務結構不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰。
　　那么，在樓市調控與融資收緊雙重壓力下，房企將如何度過這次償債高峰？多位業內人士表示，從策略上看，目前房企的發債，多是以現有債務再融資（即借新還舊）的方式進行。
　　“現在基本上要借新的融資，相當困難?！狈康禺a與金融資深評論人黃立沖告訴時代周報記者，目前國家發改委對企業“借新還舊”還是持鼓勵態度。
　　1月23日，中國恒大發布公告稱，總共增發3期合計30億美元的優先票據，分別于2020年、2021年、2022年到期，將與此前票據合并。恒大方面表示，擬動用增發票據發行所得款項主要為其現有債務進行再融資，而剩余部分則用作一般企業用途。此外，碧桂園、融創、佳兆業、禹洲地產等房企陸續公告的美元債融資計劃，其用途同樣為“借新還舊”。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，從另一個角度看，若部分房企資金壓力大，那么加快銷售的可能性會比較大。而從償債方面看，轉讓部分項目股權，尤其是對于部分地王項目進行聯合開發，變得非常有可能。
　　華南一家國企中層亦告訴時代周報記者，房地產周期下，企業彎道超車的前提是先活下來。所以2019年，房地產企業會特別注重回款，同時也會加快開發進度。