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??深圳“CBD之王” 卓越集團再傳高層變動
??孫夢凡 陳淑貞
??[2018年，卓越集團拿地總面積896.93萬平方米，其中，長三角區(qū)域占比44%、中西部區(qū)域占比26%、粵港澳區(qū)域占比25%。]
??經(jīng)歷掌門人卷入“調(diào)查風波”后，卓越集團再傳高層人事變動。
??業(yè)內(nèi)消息稱，卓越集團執(zhí)行總裁王衛(wèi)鋒已于春節(jié)前離職。對此，王衛(wèi)鋒對第一財經(jīng)表示，自己目前還在卓越。但來自卓越內(nèi)部人士的說法是：“往年開年舞獅，王衛(wèi)鋒會出席并為舞獅點睛，但他今年并沒出現(xiàn)。”
??此前有消息顯示，因疑卷入深圳原市委副書記李華楠涉嫌貪腐案，卓越集團董事局主席李華被有關部門帶走協(xié)助調(diào)查。第一財經(jīng)獲悉，李華已于春節(jié)前回歸。2月11日，李華出席了公司的開工儀式。
??人事迷局
??人事變動迷霧重重，但這家偏居南方且并未上市的企業(yè)卻走入大眾視野。
??在深圳，李華被譽為商業(yè)地產(chǎn)界的“隱形大佬”；卓越更是被稱為“隱形”CBD寫字樓之王，在全國多地開發(fā)有項目。
??而王衛(wèi)鋒已為卓越效力近七年。2012年，他加入卓越，任職集團高級副總裁，分管集團戰(zhàn)略、運營、設計、成本、工程等業(yè)務。2016年出任執(zhí)行總裁，主持公司日常經(jīng)營管理工作。此前，王衛(wèi)鋒曾供職萬科多年。
??離開萬科后，王衛(wèi)鋒依然對老東家的職業(yè)經(jīng)理人情有獨鐘。他不斷從萬科挖來職業(yè)經(jīng)理人，充盈集團管理團隊。但不可忽視的是，盡管起用職業(yè)經(jīng)理人管理公司，卓越集團的“家族氣息”仍非常濃厚。
??作為家族化運營的企業(yè)，如果未能實現(xiàn)經(jīng)營上的職業(yè)經(jīng)理人化和社會化，一旦核心控制人“消失”，后果不堪設想。因此，日前李華的“被帶走”事件，結結實實讓卓越恐慌了一把。
??消息顯示，李華楠被調(diào)查，是因其主政深圳光明新區(qū)時的土地問題。而據(jù)公開資料，早在2013年11月，李華執(zhí)掌的卓越集團就與光明新區(qū)管委會簽訂協(xié)議，對田寮片區(qū)等8個重點區(qū)域進行改造，改造面積共計約101公頃。
??值得注意的是，被帶走協(xié)助調(diào)查的地產(chǎn)商不只卓越一家。2018年10月，皇庭國際(4.740, 0.02, 0.42%)（000056.SZ）董事長鄭康豪也被要求協(xié)助調(diào)查，時間長達一個多月，現(xiàn)已回歸正常履職。
??反觀李華，半個月左右時間就從這場風波中暫時脫身，給卓越吃下一顆定心丸。王衛(wèi)鋒被傳離職的原因，尚不能獲悉。但卓越對公司發(fā)展和規(guī)模的渴求已一望而知。
??千億之坎
??這家于1996年成立的公司趕上房地產(chǎn)黃金時期大肆開發(fā)住宅。但從2004年開始，風向轉(zhuǎn)變，卓越向商業(yè)地產(chǎn)進軍。“卓越時代廣場”這個標桿性項目，為李華樹起了卓越的品牌。
??2012年，卓越銷售額首次突破百億，進入全國TOP50榜單。2017年其銷售規(guī)模456億，較2016年325億元增長34.5%。但這個量級，李華并不滿意。2017年，他換掉一批高管，并對作為職業(yè)經(jīng)理人的執(zhí)行總裁王衛(wèi)鋒發(fā)出擴規(guī)模的要求。強力高壓下，2018年卓越交出的成績單是553億元，較2017年增長20%。
??“從2004年開始到2011年，在深圳CBD，我們連續(xù)做了六個項目，差不多占福田CDB四分之一的市場份額。在那期間，公司銷售物業(yè)里面商用物業(yè)份額大于住宅物業(yè)。”王衛(wèi)鋒在2018中國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會上對外表示。
??據(jù)悉，其商業(yè)地產(chǎn)知名項目包括卓越前海壹號、卓越城、卓越后海金融中心等，還控股上海卓越世紀中心、上海寶山商務中心、青島CBD卓越大廈等標桿項目。
??擴大規(guī)模、走向全國是每個區(qū)域房企的目標。近幾年，卓越集團為做大規(guī)模，重新回歸“高周轉(zhuǎn)”住宅項目。李華改變過去卓越集團主要參與舊改的模式，加大公開市場拿地以及收購項目的力度。
??在2018年的新年致辭中，李華為卓越提出1000億目標。“2018年，通向千億的道路已逐漸清晰。以卓越效率為前因，高土儲、高周轉(zhuǎn)、強融資，三年千億目標已觸手可及。”他說。
??不過，千億之路對于卓越而言道阻且長。有業(yè)內(nèi)人士分析，卓越集團如果要完成三年千億的目標，必須保持不低于32%的復合增長率。而要完成這個目標，離不開土地儲備的支持。
??土地戰(zhàn)爭
??從實際情況來看，卓越集團在土地市場確實表現(xiàn)積極。在市場下行的環(huán)境下，與多數(shù)同行的謹慎投資選擇不同，其在土地市場頻繁出手。
??2017年，卓越開始全國化擴張的步伐。其在該年新獲取項目39個，貨值共計1361億元。新進入江門、湛江、中山、嘉興、寧波、保定、海口、南通、蘇州、南京、中山等11個城市。
??提出千億目標后，卓越在土地市場更為賣力。2018年，卓越集團拿地總面積896.93萬平方米，其中，長三角區(qū)域占比44%、中西部區(qū)域占比26%、粵港澳區(qū)域占比25%、京津冀區(qū)域3%、環(huán)渤海區(qū)域占比2%。
??行業(yè)慘淡之時，卓越如何實現(xiàn)持續(xù)拿地，通過收并購模式增加土儲？業(yè)內(nèi)人士表示，能夠在土地市場大手筆購買土地，從側(cè)面顯示出卓越財力。
??李華以卓越集團全資子公司深圳市卓越商業(yè)管理有限公司為主體，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、私募及小公募公司債券。在其發(fā)行的債券中，曾披露母公司口徑卓越集團2018年上半年資產(chǎn)負債率為73.28%，低于79%的行業(yè)平均水平。
??作為一家偏居南方且并未上市，排名在Top30之外的企業(yè)，卓越的融資卻頗有優(yōu)勢，此乃因其擁有深圳CBD多個商業(yè)項目。熟知卓越融資業(yè)務的一位人士告訴第一財經(jīng)，卓越融資成本一直維持在較低水平，目前約是加權6點幾左右。
??此外，卓越與其他企業(yè)積極合作，聯(lián)合獲取土地。2018年5月，金科集團與卓越集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過成立平臺公司聯(lián)合獲取土地，同股同權投資開發(fā)。
??早在2008年，卓越集團曾試圖在香港上市，但因遭遇金融風波擱淺。上市暫且不提，在“高周轉(zhuǎn)”和“千億目標”加持下，卓越前路依然漫長。人事變動迷霧之外，李華面臨的或是更多挑戰(zhàn)與未知。
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