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中國網地產訊 2019年1月10日下午，由中國互聯網新聞中心?中國網地產主辦的“第十屆地產中國論壇暨2018中國房地產年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓隆重舉行。論壇現場，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領進行《全流通時代：2019年房地產行業展望》主題演講。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領

面對行業變局，以往的市場分析思路逐漸失效，新的市場機制正在顯現。

2018年房產市場核心判斷復盤

在對2019年市場展望前，楊現領先對2018年的核心預判進行了復盤。

楊現領在對2018年全國房地產市場成交數據進行解析后表示，2018年的全國樓市，實際上經歷了新一輪的高歌猛進——全年新房交易額超過10萬億，二手房交易額超過6萬億，租賃大概1.5萬億，整體交易額接近18萬億的。而過去的3年整個中國房地產市場已經在高位運行了3年，“連續3年超過18萬億的運行，大部分學者的判斷對2018年都是悲觀的，實際上又是非常不錯的一年”。

不同于楊現領之前的預期，2018年的房地產行業并沒有迎來所謂的“品質之年”，反而是品質全面崩潰的一年，在一系列限制性政策性，開發品住房品質出現史無前例的倒退。

另外，2018年還是機構化租賃全面崩潰跟洗牌的一年，倒逼的企業非常多，企業爆倉、并購事件是由發生。整個長租的企業，長租的市場，租賃的行業，經過六七年自發增長之后，陷入休整期，而且時間會比較漫長。

此外，楊現領還認為，在2018年，一二線二手房市場價格回落，三四線全面**，城市圈時代并未如期來臨，我們離城市圈越來越遠。政策的長效機制也沒有來臨，而且越來越發現個它會變得相對，中央不再有統一的長效機制，把權力下方給地方，所謂的足夠并舉也未實現加速”。

2019年房地產市場的六個展望

談及2019年房地產市場展望，楊現領用“市場下行、劇烈拐點、二線壓倉、一線底火、庫存再起、中溫放松”六 個 關 鍵 詞 預 判。

自然下行?！跋滦惺莾仍诘?，是市場的，而不是別的因素，就是因為購買力無法支撐繼續的量價上漲?！睏瞵F領表示，今天整個房價超過萬元的城市60多個，兩三年前20多個。房價過去3年連續上漲，我們認為購買力是不支持的。2018年很重要的原因因為調控帶來的倒掛，認為刺激的虛假繁榮。搶房子就能夠搶到錢，一二手價格差太多，一定會過渡刺激需求集中釋放，因為價格差實在太吸引力，這種需求透支比較嚴重，未來一定是下降的。

巨量拐點。過去3年都在18萬億市場上高歌猛進。2018年數據顯示，新房成交數量已經在下降，二手房大概下降今年六七月，價格也在回落。價格下跌的城市數量也在增加，三季度上漲城市81%，四季度變成62%，2019年一季度會進一步出現回落。楊現領表示：“成交周期在延長，而且只有調價占比，成交中漲價占比在下降，降價占比在上升，整個市場是在相對買房比較強勢的階段”。

二線壓倉一線底火。二線明年穩定性會比較強，無論是二線的二手還是新房，相對都是穩定的基石。關于一線城市房地產市場，楊現領表示“只要北京、深圳、上海不跌，全國不會大跌，只要它們不跌，整個市場只會存在結構性風險，而不會系統性風險?！痹跅瞵F領看來，2019年總體大城市存在大幅房價下降的壓力并不大，成交量和成交價回落的趨勢基本穩定。

庫存再起。2019年新房庫存，包括三四線，特別是二線，庫存存在去化難現象。楊現領表示，北京2019年新房供應也會比2018年大很多，上海2019年可售部分1萬億，周邊市場加一起五六千億，整個市場明年庫存壓力在三四線，二線都會比較大，再度進入去庫存的弱周期。

中溫放松。關于“中溫放松”的核心含義，楊現領表示，政策會放松，是邊際放松，不會總量過渡放松，地方政府和家庭居民，特別是年輕人已經不具備進一步加杠桿的空間。2019年房地產調控政策的放松等同于刀刃上的平衡，很難取得平衡。