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??近日，合生創展集團有限公司（00754，以下簡稱“合生創展”）發布公告稱，2018年的銷售金額為約149.75億元，同比上升62.3%，重回百億房企行列。但是，這樣的成績，連2018年銷售百強都擠不進不去了。

??這是合生創展近年來取得的最好的成績。2009年，它創造了150.88億的巔峰后便開始走下坡路。2014年，合生創展的業績跌落谷底，僅為53.52億。令人感慨的是，2004年合生創展曾是首家銷售額破百億的房企，彼時萬科的銷售額僅為91億。

??15年過去了，這家曾被王石譽為“中國地產界的隱形航母”的房企逐漸在主航道上掉隊，拉開了與主流房企的距離。

??站在時間的維度看合生創展，它的發展歷程充滿了唏噓。老牌港企囤地生財的思路讓它積累了大量的土儲，但也因此錯過變現的機會，沒有及時回籠資金繼續發展。重利潤輕規模的模式讓它長期保持高利潤，但也讓它的規模日益縮減，止步百億。1998年合生創展成功登陸資本市場，但卻沒有充分利用優勢，造成如今發債頻頻受阻的局面。

??形勢倒逼成長。2018年，合生創展在思變。

??以價換量，加快周轉

??一向以高利潤為傲的合生創展開始將調整天秤兩端的砝碼，在規模方面有所傾斜。2018年合生創展的銷售均價為11547元/平，較2017年同期12680元/平同比下跌8.9%。2017年，合生創展的銷售面積為72.77萬平方米，2018年為129.7萬平方米。合生創展一直主打高端產品，盡管市場的變化對均價有一定的影響，但對于高端產品而言其市場波動的影響相對較小。從這個方面看，合生創展本身降低售價的可能性更大。

??在高增長的目標下，合生創展正在改變策略，以價換量。“加快周轉速度”也罕見地出現在這家佛系港企的業績會上。2018年3月下旬，合生創展執行董事兼財務總監謝寶鑫在業績發布會上透露，2018年合生創展的合約銷售目標是150億元，預計同比增長62.55%。

??值得注意的是，合生創展似乎也在撕掉“捂地”的標簽，加快開發的去化。2015年合生創展土地儲備達3099萬平方米；2016年該數值為3013萬平方米；2017上半年為2991萬平方米；而截至2018年6月底，合生創展的土地儲備已降至2936萬平方米。

??賣房之外，合生創展也通過賣公司換取現金流。2018年11月30日，合生創展發布公告稱，擬出售屬中國合營公司股東的兩間全資附屬公司，預期扣除估計稅項及其他開支后，估計合生購買價凈額約為20.786億港元，擬將這筆資金應用于集團的未來投資或集團的營運資金。以合生創展2018年每個月的銷售額9.53億元計算，20.786億港元接近兩個月的銷售額。

??珠江投資、合生創展上海公司總經理沈宇嵩在接受樂居財經采訪時表示，2018年是調整和整合的年度。合生珠江系在這一年里甩掉了比較多的歷史包袱，清除了很多以往不足的地方，為后續2019-2020年的發展奠定了好的基礎。

??發債受阻，高薪請外援

??合生創展懸空了6年的行政總裁之位也在2018年找到歸屬。2018年9月3日，合生創展委任席榮貴為執行董事及行政總裁，年薪為500萬。公開資料顯示，席榮貴在中國銀行業擁有超過18年管理經驗，專注營運及企業管理。加入合生創展前，他曾于中國建設銀行股份有限公司任職23年，離任前職位為中國建設銀行廣東省分行副行長。

??融資多次受阻后引入具有銀行背景的高管，可以看出合生創展正在下決心補短板。2018年5月30日，合生創展2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億。

??2018年10月7日，合生創展公開發行2018年住房租賃專項公司債券終止發行。該債券的擬發行金額為100億元，其中70億元擬用于發行人住房租賃項目建設或償還住房租賃項目貸款，30億元擬用于補充營運資金。

??盡管合生創展一直保持著低于業內的負債率，但短期借款的加大也是擺在席榮貴眼前的難題。數據顯示，合生創展2016年的短期借款為69億元，2017年為156億元，2018年6月底為158億元。2018年6月底，公司債券、資產支持證券及商業抵押擔保證券一年內到期的借貸金額高達41億港元。

??一名房企融資負責人對樂居財經表示，合生創展目前所處的地位比較尷尬。作為上市房企，它可以通過境外或銀行的融資獲得資金，相比非上市的房企只能找信托通道或其它貸款，它的融資渠道更多。但是合生創展規模不大，目前銀行還是很看重規模，100名以外的房企融資成本會高很多。

??克而瑞發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，合生創展的銷售額排名第121位。

??該人士補充道，這或許是合生創展挖來席榮貴的真正原因，通過他多年在銀行業積累的資源和人脈為公司尋找資金，給地產業務輸血。