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　　[摘要] 這一年，房地產(chǎn)業(yè)在變革的岔路口上，過(guò)往帶來(lái)成功的“高周轉(zhuǎn)”模式正在接受新的考驗(yàn)。一家企業(yè)的根基是否牢固，可能并不只是簡(jiǎn)單地“去地產(chǎn)化”可以證明。
　　2018年是房地產(chǎn)業(yè)的小年。
　　這一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)商們普遍“缺錢(qián)”，深感前途未卜，連萬(wàn)科也喊出了“活下去”的口號(hào)。這一喊，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也在被打破，“離職、裁員”的無(wú)奈尚在行業(yè)里蔓延。
　　這一年，房企的股價(jià)普遍很“受傷”，從年初的高峰一路回落到年末的谷底。
　　這一年，房地產(chǎn)業(yè)在變革的岔路口上，過(guò)往帶來(lái)成功的“高周轉(zhuǎn)”模式正在接受新的考驗(yàn)。一家企業(yè)的根基是否牢固，可能并不只是簡(jiǎn)單地“去地產(chǎn)化”可以證明。
　　不過(guò)，凝聚共識(shí)，積蓄力量，在長(zhǎng)租公寓、拆分物業(yè)等新領(lǐng)域，房企們還在摸索新的未來(lái)。當(dāng)然，在2018年起落分明的地產(chǎn)大戲里，如果少了中小型開(kāi)發(fā)商的“赴港上市”，想必也會(huì)少了一些劇情和橋段。
　　或喜、或悲，又一年。
　　活下去
　　2018年的9月，當(dāng)帶頭大哥萬(wàn)科喊出“活下去”時(shí)，行業(yè)的焦慮感似乎一下子被觸發(fā)。
　　外界困惑，連萬(wàn)科也活不下去了嗎？
　　兩個(gè)多月后的11月，郁亮解釋稱(chēng)，因?yàn)槿f(wàn)科是一家憂患意識(shí)特別強(qiáng)的公司，即便是在市場(chǎng)最好的時(shí)候，也充滿憂患意識(shí)。
　　類(lèi)似“活下去”的話語(yǔ)，4年前萬(wàn)科30周年時(shí)，郁亮也講過(guò)。他對(duì)外界發(fā)出向死而生的警示:“如果不創(chuàng)新，不去打造一個(gè)健康和創(chuàng)新的組織，也許距離萬(wàn)科倒下用不了十年，三年足矣。”
　　4年后再看萬(wàn)科，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了新的發(fā)展階段。這時(shí)喊出“活下去”，顯然是在思考如何活得好、活得長(zhǎng)。
　　盡管龍頭房企的銷(xiāo)售增速面臨放緩，但一家家千億新貴卻在逐漸出現(xiàn)。
　　中梁地產(chǎn)、陽(yáng)光城(5.35 +0.38%,診股)、融信中國(guó)(9.30 -1.27%)等后崛起的房企，每年保持著高速增長(zhǎng)。此前，萬(wàn)科用了10多年完成的千億夢(mèng)，他們僅用了5年、4年，甚至更短的時(shí)間。
　　在分散競(jìng)爭(zhēng)、集中競(jìng)爭(zhēng)、一般寡頭和高度寡頭四個(gè)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)階段里，新城控股(25.19 +0.36%,診股)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，現(xiàn)在行業(yè)處在集中競(jìng)爭(zhēng)階段。“直到進(jìn)入高度寡頭階段，即8強(qiáng)房企市占率超過(guò)70%，市場(chǎng)才會(huì)趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板則真正到來(lái)，但還需要8–10年的時(shí)間。”他判斷。
　　對(duì)于房企們而言，機(jī)會(huì)仍然存在，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚在推進(jìn)中，與此衍生的住房需求以及相關(guān)的衍生需求都在等著要一個(gè)個(gè)“活下去”的“萬(wàn)科”們來(lái)滿足。
　　離職
　　“千億新貴”不斷出現(xiàn)的背后，是行業(yè)去杠桿帶來(lái)的陣痛。
　　雖然，停止招聘、精簡(jiǎn)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、減少土地投資拓展部人員是地產(chǎn)行業(yè)慣常的節(jié)流動(dòng)作，但明顯，從房地產(chǎn)行業(yè)離職和被裁員的人自上而下發(fā)生著改變。
　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，2018年，包括董事長(zhǎng)在內(nèi)的高級(jí)管理人員（不包含非獨(dú)立執(zhí)行董事）的職務(wù)變動(dòng)，共有85家房企涉入其中，已經(jīng)刷新了2016年的最高值。
　　離職，或者是因?yàn)槌鲇趯?duì)行業(yè)的焦慮，個(gè)人發(fā)展天花板的憂愁。但對(duì)于被裁員的人來(lái)說(shuō)，則更顯無(wú)奈。
　　哪怕是碧桂園(9.20 +1.55%)、萬(wàn)科、富力、華夏幸福(26.40 +1.50%,診股)、泰禾集團(tuán)(14.22 +0.57%,診股)、旭輝控股等千億元量級(jí)的房企，在這一年幾乎多多少少都在不同程度上進(jìn)行了人員的優(yōu)化。區(qū)別無(wú)非在于是小范圍的優(yōu)化還是“一方諸侯”的離開(kāi)。
　　以往對(duì)規(guī)模的熱衷，已經(jīng)不再是龍頭房企的追求。碧桂園提出收縮規(guī)模，反思問(wèn)題；中國(guó)恒大(22.35 +0.22%)選擇放緩?fù)顿Y，注重利潤(rùn)率的提升；萬(wàn)科則明確提出降速；融創(chuàng)的關(guān)鍵詞里包含強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、控投資、降杠桿。
　　與之相對(duì)的，規(guī)模導(dǎo)向仍然是第二三梯隊(duì)房企的選擇。喊出沖千億的新兵在不斷增多。在行業(yè)分化加劇的面前，規(guī)模的大小，依舊代表話語(yǔ)權(quán)的強(qiáng)弱。
　　不過(guò)，無(wú)論是龍頭房企，還是中小型房企，關(guān)注利潤(rùn)、注重資產(chǎn)回報(bào)率、追回款、去杠桿、降負(fù)債，正成為他們的共性。
　　這背后是行業(yè)發(fā)展邏輯的悄然改變。
　　從一位不愿具名中型房企高管對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的感慨里可以看出端倪。“地產(chǎn)商本就沒(méi)有太高的社會(huì)口碑，憑借目前手上的資源，可能還可以過(guò)一段相對(duì)舒服的日子。但不進(jìn)則退，如果不折騰不接受當(dāng)下變化帶來(lái)的痛，有一天可能連痛的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。”
　　缺錢(qián)
　　開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的饑渴，貫穿了2018年整年。特別是在金融去杠杠的大背景下，這種饑渴表現(xiàn)得更加強(qiáng)烈。
　　這一年，是房企融資主管們有著巨大壓力的一年。業(yè)界的調(diào)侃是：拿錢(qián)比拿地都要重要。
　　借錢(qián)難的同時(shí)，能借到的錢(qián)也變得貴。即便到了2018年年末融資環(huán)境有所回暖，但成本上升壓力仍舊存在。
　　從克而瑞研究監(jiān)測(cè)的85家典型房企債券類(lèi)融資情況來(lái)看，2018年房企新增融資成本為6.4%，同比2017年增長(zhǎng)0.17個(gè)百分點(diǎn)。
　　以單個(gè)企業(yè)的融資成本對(duì)比，有86%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的房企有44%，大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。
　　事實(shí)上，多家房企的融資利率水平已經(jīng)大幅上漲，且高于2017年加權(quán)平均融資成本。
　　比如，時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率達(dá)到10.95%，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.55 +1.59%,診股)的外幣融資工具的票面利率高達(dá)11%，而恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%。
　　即便面臨抬升的融資成本，房企也沒(méi)有選擇。他們要面臨的是償債高峰的到來(lái)，因此不得不發(fā)新債還舊債。
　　自2014年下半年起，國(guó)家對(duì)發(fā)行主體擴(kuò)容和審批機(jī)制的改革，房企發(fā)債規(guī)模呈現(xiàn)井噴。而這些債多數(shù)為3+2、2+1年的還本付息期限結(jié)構(gòu)，也就意味著2018年開(kāi)始進(jìn)入集中到期。
　　國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)：“在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)總體融資環(huán)境在日益收縮。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不做好應(yīng)對(duì)，一定會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性困難。”
　　如何能借到便宜的錢(qián)？依舊是留給房企們2019年的命題。
　　高周轉(zhuǎn)
　　除了缺錢(qián)之外，“高周轉(zhuǎn)”一詞在2018年被改寫(xiě)。
　　因一系列的工程安全事故，對(duì)于“高周轉(zhuǎn)”的道德審判一度站上輿論高點(diǎn)。
　　高周轉(zhuǎn)本不該成為貶義詞。這本就是房企推崇的發(fā)展模式，不管是龍頭房企還是中小房企，曾視其為做大規(guī)模的利器。
　　高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是最大限度提升資金使用效率和流動(dòng)，通過(guò)回收自由資金及項(xiàng)目現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。
　　房企的高周轉(zhuǎn)，強(qiáng)調(diào)的是各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)之間的銜接，是企業(yè)系統(tǒng)性能力的體現(xiàn)，事關(guān)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等各個(gè)維度。
　　簡(jiǎn)單算一筆賬：一筆資金投入一次賺5%，一年周轉(zhuǎn)4次，年回報(bào)就是20%。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這事關(guān)現(xiàn)金流回正的周期。
　　但頻頻爆出的安全事故背后，至少可以說(shuō)明一點(diǎn)，高周轉(zhuǎn)并不是房企戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶。
　　盲目壓縮工期亦或者單純追趕速度而舍棄質(zhì)量，本就在挑戰(zhàn)行業(yè)的底線。
　　高周轉(zhuǎn)不代表冒進(jìn)式的增長(zhǎng)，穩(wěn)健是企業(yè)的長(zhǎng)久之道。高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，企業(yè)也需要有跟得上的管控體系和管理約束。制度流程是否規(guī)范、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制是否科學(xué)合理、現(xiàn)場(chǎng)的管理是否安全等等都要進(jìn)一步引起重視。
　　如若不然，就請(qǐng)放慢單純求快的腳步。
　　市值蒸發(fā)
　　2018年，房企們的痛，還在于市值的蒸發(fā)。
　　他們的股價(jià)在資本市場(chǎng)的經(jīng)歷大概可以總結(jié)為，年初進(jìn)入“巔峰”，然后整體走下坡路，但最糟的是，可能還看不到底部。
　　按照樂(lè)居財(cái)經(jīng)的粗略統(tǒng)計(jì)，在135只地產(chǎn)股中，僅34只地產(chǎn)股的市值較年初有所增長(zhǎng)，其余市值均有所下降，整體市值蒸發(fā)近8000億元，更有42只股票的市值跌幅超過(guò)30%。
　　其中，像眾安房產(chǎn)(0.26 +0.00%)、銀億股份(3.10 +0.65%,診股)、海航基礎(chǔ)(4.92 +1.23%,診股)、萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展(0.58 +0.00%)、北辰實(shí)業(yè)(2.87 +2.50%,診股)以超過(guò)50%的跌幅領(lǐng)跌。更有超過(guò)40只地產(chǎn)股的市值跌超40%。
　　各家房企們的股價(jià)，已經(jīng)很是受傷。
　　2018年的年末，加入股票回購(gòu)隊(duì)伍的房企，接踵而來(lái)。
　　盡管部分回購(gòu)目前尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，但這已經(jīng)被業(yè)內(nèi)視為是房企應(yīng)對(duì)近期股價(jià)連續(xù)下挫而提振市場(chǎng)信心的舉措。同時(shí)也被認(rèn)為是對(duì)《公司法》中支持股份回購(gòu)的積極響應(yīng)。
　　來(lái)自安信策略的報(bào)告已經(jīng)發(fā)出提醒，放諸全行業(yè)，今年A股的回購(gòu)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了以往任何一個(gè)全年，預(yù)計(jì)隨著制度的大幅優(yōu)化，未來(lái)一個(gè)階段，A股上市公司股票回購(gòu)數(shù)量與金額有望進(jìn)一步走高，“市場(chǎng)需要積極關(guān)注即將興起的回購(gòu)潮”。
　　來(lái)自地產(chǎn)企業(yè)的吶喊則是：通過(guò)提振市場(chǎng)信心抬升股價(jià)，或者相對(duì)放寬融資渠道來(lái)一定程度上緩解市場(chǎng)恐慌。
　　去地產(chǎn)化
　　名字中去掉“地產(chǎn)”二字的動(dòng)作，在2018年連續(xù)出現(xiàn)。
　　1月，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)，更名為朗詩(shī)綠色集團(tuán)(0.94 +0.00%)有限公司。3月，時(shí)代地產(chǎn)的名字變?yōu)闀r(shí)代中國(guó)。6月，合景泰富集團(tuán)(7.12 +7.07%)控股取代合景泰富地產(chǎn)。11月，中國(guó)奧園(5.25 +2.74%)地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的新名字里已經(jīng)沒(méi)有地產(chǎn)字眼—中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司。
　　美的地產(chǎn)在2018年更新為美的置業(yè)(16.10 -0.98%)集團(tuán)。而中駿置業(yè)，連地產(chǎn)相關(guān)的字眼都不出現(xiàn)，直接換新為中駿集團(tuán)。
　　中小房企如此，地產(chǎn)巨頭們亦然。
　　且看這一年，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)改為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理。龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)(22.95 +0.22%)控股。保利地產(chǎn)(12.16 -0.57%,診股)已經(jīng)叫做保利發(fā)展。深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司則是深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司。
　　對(duì)于原因，他們多數(shù)的官方解釋稱(chēng)，源自于業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大和發(fā)展的需要。當(dāng)然，現(xiàn)在他們都還在做著跟地產(chǎn)相關(guān)的事，只是名字里已經(jīng)沒(méi)有“地產(chǎn)”的字眼。
　　那么在業(yè)務(wù)領(lǐng)域“去地產(chǎn)化”的“房企”，后來(lái)活得好嗎？
　　比如華麗家族(3.24 +1.25%,診股)的多項(xiàng)熱門(mén)題材投資尚未見(jiàn)到明顯的起色；中天金融(3.84 +1.05%,診股)不得不將原先置出的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新收回上市公司旗下。
　　管理哲學(xué)家查爾斯·漢迪的一句話或者能作為警示。“一個(gè)企業(yè)最寶貴的能力是能夠偏離核心的能力，能夠在最鼎盛的時(shí)候去培植另外一條成長(zhǎng)曲線的能力，而不是在一條好不容易開(kāi)辟出來(lái)的金光大道上按慣性行走的能力。”
　　換而言之，所謂的轉(zhuǎn)型并不是在危機(jī)出現(xiàn)后的臨時(shí)抱佛腳，而是在危機(jī)到來(lái)前做好準(zhǔn)備，獲得在新環(huán)境下的適應(yīng)力和生存力。
　　真正的轉(zhuǎn)型，或許代表著讓企業(yè)的生存能力更具彈性，更具可塑性。
　　赴港上市
　　門(mén)被關(guān)上后，可能還有一扇窗。2018年，中小房企們看到的那扇窗，在香港資本市場(chǎng)。
　　相繼在港交所敲鐘的有弘陽(yáng)地產(chǎn)(2.65 -3.99%)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)(4.48 +0.22%)、萬(wàn)成控股等。而像銀城國(guó)際、德信中國(guó)、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、奧山控股等截至目前尚在排隊(duì)中。
　　不同于和在全國(guó)范圍內(nèi)“攻城略地”的頭部房企，這些房企中的大多數(shù)往往還只夠?qū)嵙κ刂约旱摹耙划€三分地”，更不用提有實(shí)力和野心去撬動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)金字塔頂端格局的改變。
　　這一波上市里，有的被稱(chēng)為“流血”上市。比如萬(wàn)城控股(1.26 +0.00%)，公開(kāi)發(fā)售僅獲83%認(rèn)購(gòu)，合計(jì)1565.6萬(wàn)股，而其于香港公開(kāi)發(fā)售的股份總數(shù)則為1875萬(wàn)股。
　　但顯然，沒(méi)有什么比打通上市融資平臺(tái)更為重要。
　　部分房企面臨的處境往往并不樂(lè)觀，上市更可能是他們最后的“救命稻草”。
　　比如大發(fā)地產(chǎn)，在招股書(shū)中直截了當(dāng)?shù)靥岬剑汗緹o(wú)法保證將有充足資金，也無(wú)法保證可以按照商業(yè)上的合理?xiàng)l款取得額外融資，甚至根本無(wú)法取得額外融資。大發(fā)地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流并不好看，2015年和2017年分別為-7.92億元及-23.94億元。
　　這也是部分房企身上的共性：融資訴求強(qiáng)烈、負(fù)債率普遍偏高、業(yè)務(wù)局限于某個(gè)區(qū)域。在內(nèi)地融資受阻的情況下，只能赴港緩解困境。
　　當(dāng)然，赴港IPO也不失為一種謀求企業(yè)后期發(fā)展的方式。上市的好處擺在眼前：能夠降低企業(yè)負(fù)債率，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；此外也能夠提升企業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度，進(jìn)一步助推規(guī)模發(fā)展。
　　克而瑞研究分析認(rèn)為，值得注意的是上市后如何做好核心業(yè)務(wù)，提高估值、提振投資者信心是房企上市后更該考慮的。
　　長(zhǎng)租公寓
　　長(zhǎng)租公寓能不能站上風(fēng)口，還有待現(xiàn)實(shí)印證。但隨著開(kāi)發(fā)商的加入，其正在形成一個(gè)頗具規(guī)模的市場(chǎng)。
　　2018年，是屬于開(kāi)發(fā)商們的長(zhǎng)租公寓元年。龍湖、旭輝、中駿、碧桂園等產(chǎn)品不斷在市場(chǎng)亮相。他們要面臨的是來(lái)自中介方、運(yùn)營(yíng)方和酒店方的競(jìng)爭(zhēng)。
　　多方的PK結(jié)果會(huì)如何？目前沒(méi)有答案。但至少，從目前來(lái)看，由開(kāi)發(fā)商操盤(pán)的長(zhǎng)租公寓暫時(shí)少有爆倉(cāng)的問(wèn)題，也少有甲醛的問(wèn)題。
　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入最大的亮點(diǎn)，就是可以通過(guò)資產(chǎn)證券化套現(xiàn)。
　　不過(guò)，無(wú)論是哪種方式介入，資本進(jìn)入以后較為關(guān)心的還是效率問(wèn)題，如何提升出租率，如何降低空置期，如何能盡快盈利，這也是住宅租賃市場(chǎng)最難突破的問(wèn)題。
　　年中的中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)峰會(huì)上，任志強(qiáng)向長(zhǎng)租公寓“開(kāi)炮”：“我不覺(jué)得現(xiàn)行的長(zhǎng)租模式能夠成為資金大量涌入而獲利的市場(chǎng)。這個(gè)行業(yè)的好日子受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動(dòng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)就可能隨之生變。”