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??幾家歡喜幾家愁。在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應”開始顯現。
??克而瑞發布研究報告稱，截至2018年11月末，千億房企數量已經達到了25家，其中6家房企業績規模在3000億元以上。而2017年千億房企數量為17家。
??部分房企銷售規模再創新高，部分房企業績卻不達預期。據克而瑞報告，截至11月底，目標完成率超過100%的房企包括金科集團、世茂房地產、陽光城(5.260, -0.07, -1.31%)、新城控股(23.800, -0.34, -1.41%)、寶龍地產、中海地產、九龍倉、奧園集團。不過，頭部房企碧桂園、萬科均未對外宣布2018年銷售目標，恒大目標完成率達98%。據企業公告，碧桂園、萬科、恒大分別在2018年前11月實現合同銷售6645億元、5439.5億元、5352.1億元。
??目標完成率未達90%的房企包括祥生地產、合景泰富、綠地控股(6.140, 0.08, 1.32%)、首開股份(7.280, 0.17, 2.39%)；目標完成率未達80%的房企分別有首創置業、綠城中國、華夏幸福(25.230, -0.39, -1.52%)、朗詩集團，其中朗詩集團全年目標完成率為59.7%。
??另外，報告顯示，泰禾集團(14.380, -0.09, -0.62%)在今年前11月實現銷售金額達1110億元。據悉，董事長黃其森曾給泰禾集團提出了“全年銷售額再翻一番至2000億元”的目標。照此計算，該公司全年目標完成率為55%（截至11月底）。
??一家地產公司中層告訴時代周報記者，今年年初集團給廣東一分公司定的銷售目標是300億元，截至12月初，銷售額仍未達200億元。
??去化率下降
??部分房企目標完成率不達預期，正是當下房地產市場的真實寫照。
??“銷售難度在逐漸加大，如果沒有放松調控的政策，銷售難還會持續下去，去化率很難提升。”今年9月萬科經營情況電話會議上，萬科投資者關系總監趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%，到了8月份僅為47%，趙旭翔解釋稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購、限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。
??國家統計局數據顯示，2018年1-11月份，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長13.6%，增速回落0.1個百分點。1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，11月份，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有3個，比上月增加1個，最大降幅為0.5%；持平的1個，增加1個；同比下降的城市有2個，比上月減少1個，最大降幅為0.4%。
??克而瑞預計，全年千億房企的數量或接近30家，但由于企業推案去化率下降，年末市場形勢依然嚴峻，千億房企數量或低于預期。
??樓市銷售放緩，土地市場也在逐步降溫。克而瑞表示，進入2018年下半年之后，土地市場轉冷跡象明顯，房企土地投資總體愈發謹慎。三季度以來，大幅度減少拿地的房企不在少數，包括龍頭企業碧桂園、中海以及保利等一線房企。
??“因為目前銷售市場受到調控政策及大環境影響，很多房企資金回籠都成問題之后，肯定會把回籠資金放在首位，減少拿地支出。”華南一家房企中層告訴時代周報記者，房地產周期下，企業想彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年，房地產企業會特別注重回款，同時也會加快開發進度。據他透露，目前包括越秀地產、萬科、碧桂園在內的多家房企，在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。
??今年12月19-21日，中央經濟工作會議重提“房住不炒”，同時，新加入“夯實城市政府主體責任”，強調“因城施策”原則，地產政策區域主導、漸進放松。天風證券(6.230, -0.17, -2.66%)認為，雖然房地產從嚴調控的政策將有所改善，但是基本基調不會改變。這意味著：即使地產進入寬松周期，也不意味著銷售的立即回暖。
??招銀國際證券預測，2019年中國的房地產投資預計增長3.5%，土地購置支出難以維持高增長，但建安支出預計由負轉正。
??償債高峰逼近
??房企銷售不佳，而償債高峰已然逼近。
??海通證券(9.020, -0.11, -1.20%)研報顯示，從存續地產債到期情況看，?2019年全年地產債償還量預計還有3031億元，另外還有4157億元會進入回售期，如果按照40%的回售比例預估，明年待償還的規模還有4694億元，這個償還量尚未包括明年底前發行且到期的超短融（2018年這一規模大約有150億元），考慮到這一部分，預計2019年地產債償還規模要在4800億元上下。和今年3100億元的償還量比較看，2019年地產債償還壓力要大幅增加。
??“融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，按照目前的趨勢，所有的資源都在向大房企集中，銀行等金融機構也很少再給百強房企以外的房企貸款。
??天風證券也指出，整體而言，在明年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產企業仍面臨一定的壓力，其中，存貨變現能力弱、債務結構不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰。
??資料顯示，今年以來，隨著融資渠道不斷收緊，已有多家與房地產有關的企業發生債務違約。
??10月4日，五洲國際控股有限公司（下稱“五洲國際”）公告披露，集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達到7.57億元。五洲國際表示，由于該集團面臨財政困難，該集團未能履行上述付款義務及責任。10月15日，北京華業資本(2.790, -0.01, -0.36%)控股股份有限公司（下稱“華業資本”）發布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息，已構成實質違約。同天，寧夏上陵實業集團（下稱“上陵實業”）發布公告稱，公司12寧上陵/12寧夏上陵債發生違約，該期債券本息合計5.42億元。
??11月22日，中弘股股公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為85.91億元，全部為各類借款。11月27日，粵泰股份(2.270, -0.04, -1.73%)發布公告稱，因卷入借款糾紛事宜，導致公司部分項目資產被查封，該部分資產在公司2018年度第三季報告的賬面價值合計約23.6億元。此外，截至11月28日，粵泰股份及其下屬公司銀行賬戶被凍結總數已達11個，實際凍結金額約為442.37萬元，占公司最近一期財務報表凈資產的0.065%。
??海通證券表示，行業寒冬下，中小房企將面臨考驗。這其中包括在2016年房地產小周期的高位借助高杠桿激進拿地的房企、短期債務占比較高的企業以及融資渠道不暢的企業，特別是不符合房企債發行標準的企業。
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