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??17城租金環(huán)比下降，租房市場整體降溫，你的租金降了嗎？

??天意漸涼，與樓市一同降溫的，還有租房市場。

??國泰君安最新發(fā)布的監(jiān)測報告顯示，10月份，全國租金上漲態(tài)勢已趨緩，但同比增幅依然維持在高位。在其監(jiān)測的33個城市中，已經(jīng)有17個城市的租金漲幅環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)。

??3個月前，北京房租的異動觸動著北漂者們敏感的神經(jīng)。同時，針對個別房屋租賃公司以哄抬租金的方式搶占房源，北京市有關(guān)部門召集自如、相寓、蛋殼公寓等10家住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人開座談會。

??不進(jìn)行惡性競爭搶占房源、未來兩個月內(nèi)不漲租金且拿出手中共計超12萬套的全部存量房源投向市場是彼時這些企業(yè)的承諾。

??那么，3個月過去了，北京租房市場的整治效果究竟如何？

??一線城市去火

??截至10月底，一線城市中北京仍是全國租金絕對值最高的城市，達(dá)每月每平方米93.67元，但從租金漲幅看，北京地區(qū)的租房市場有一定程度的降溫。

??數(shù)據(jù)顯示，10月，北京順義區(qū)和朝陽區(qū)的租金分別環(huán)比下跌3%和1.06%。國泰君安表示，雖然北京剩下區(qū)域的租金繼續(xù)保持上漲，但是環(huán)比上漲的幅度已有收縮之態(tài)。

??北京10月租金同比漲幅度最大的依然在三環(huán)外：昌平區(qū)上漲44.21%、石景山區(qū)上漲25.72%、豐臺區(qū)上漲21.7%。

??對此，有北京的租房人士對記者表示，在北京三環(huán)之外租房，租金壓力相對小一些。如在地鐵沿線，租客去往中關(guān)村(7.840, 0.71, 9.96%)、金融街(7.200, 0.06, 0.84%)等公司聚集地的通勤時間雖然超過1個小時，但換乘起來相對方便。

??事實上，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，此前作出承諾的10家租賃服務(wù)企業(yè)累計投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。業(yè)界人士認(rèn)為，房源的大量入市從供給角度減輕房租上漲動力。

??除了北京，其他一線城市的租房市場也降溫明顯，不過各區(qū)域內(nèi)部亦有所分化。

??數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)租金上漲幅度低于北京，其中靜安區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)租金環(huán)比分別下跌2.61%、1.04%、0.44%和0.18%。

??廣東深圳多數(shù)區(qū)域的租金均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中下跌幅度最大的是鹽田區(qū)和南山區(qū)，分別下跌5.4%和3.59%，但除鹽田區(qū)，深圳其他各區(qū)租金的同比漲幅幾乎都在20%以上，居一線城市中同比漲幅之首。

??此外，距深圳150公里開外的廣東省廣州市，10月租金環(huán)比漲跌參半。

??整體降溫明顯

??總體來看，租金環(huán)比漲幅排名前三的城市分別是海南三亞（2.2%）、湖北武漢（1.89%）、福建廈門（1.54%）。在17個租金環(huán)比增幅轉(zhuǎn)負(fù)的城市中，山東青島、山東濟(jì)南、寧夏銀川環(huán)比回落最多，分別達(dá)到-2.86%、-2.22%、-1.87%。

??三亞博得租金漲幅的“頭籌”或源于市場對于海南未來規(guī)劃和增長潛力的看好。國泰君安指出，從全國二手房市場交易情況來看，截至今年10月末，三亞也同時是全國二手房房價漲幅最大的城市。

??租金環(huán)比下降最多的青島雖為二線城市，但有青島人士反映，受房價降溫的影響，不少房東選擇在樓市觀望期“轉(zhuǎn)售為租”，導(dǎo)致青島租賃市場上的房源增加。此外，畢業(yè)季、旅游季已過，租房市場也隨之有所降溫。

??對于租金并無延續(xù)此前上漲勢頭，有觀點認(rèn)為與租房市場的周期有關(guān)。

??“一般來說，每年11月至次年2月是傳統(tǒng)租房淡季，臨近年終很多房子會因承租者工作變動、返鄉(xiāng)、租約到期等原因空置出來，在供大于求的情況下，房租回調(diào)很正常。”一位上海中介告訴《國際金融報》記者。

??優(yōu)化問責(zé)機(jī)制

??業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場的整體降溫也同樣離不開市場機(jī)制的日漸完善，尤其是對違規(guī)中介和企業(yè)的問責(zé)機(jī)制的完善。此前，住宅租賃市場過度金融化，長租公寓企業(yè)借道資本“圈馬跑地”打“規(guī)模戰(zhàn)”，交房租變還貸款等現(xiàn)象已引起包括北京、上海、浙江等多省市相關(guān)監(jiān)管部門的重視。

??10月，浙江省出臺了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)。

??此前，上海也出臺了類似規(guī)范要求，對租金貸業(yè)務(wù)的辦理流程、用途、機(jī)構(gòu)等進(jìn)行層層管理，強(qiáng)調(diào)租賃企業(yè)要注重把控自身杠桿率和流動性、降低金融風(fēng)險。

??有觀點認(rèn)為，租金貸等金融業(yè)務(wù)的整治一定程度上迫使企業(yè)為了保證現(xiàn)金流，以價換量。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃公司金融化一方面可以通過資本快速壟斷房源，謀取市場支配地位并進(jìn)而得以影響租金；另一方面，聚集的資本可挪作他用，但一旦資金鏈斷裂，常作為二房東的長租公寓企業(yè)無法支付房東房租，而從這些企業(yè)手中承租房源的租客們則面臨房東的驅(qū)趕和第三方金融機(jī)構(gòu)的“討債”。

??“如何擁有一個健康的商業(yè)模式，不盲目或肆意利用資本擴(kuò)張，將租賃回歸消費本質(zhì)或是目前參與租賃市場企業(yè)的發(fā)展方向。”一位長租公寓工作人員對記者表示。