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??????? 從當前房地產業看，主要呈現出“兩多”特點：第一“多”是調控政策多，據不完全統計，中央和地方政府出臺涉及房地產市場調控的政策和措施達70余項，涉及限購、限貸、限商、限售等。第二“多”是體制機制探索多，包括預售制改革、長租型公寓、共有產權住房、集體土地使用、資產證券化等方面，“多主體供給、多渠道保障、租售并舉”的住房制度正逐步形成并完善。

　　房地產投資和銷售增速

　　預計繼續回落

　　1~9月，全國房地產開發投資完成額累計同比增長9.9%，增速出現回落，這種回落趨勢仍將延續。一是從中長期因素看，當前我國城鎮戶籍家庭的住房擁有量已達1.1套左右，房地產投資增速必將處于逐步回落通道。二是短期內開發資金鏈趨緊和土地補庫存完成。1~9月，房地產開發資金來源中，銀行貸款同比下降8.1%，一些地方的銀行采取白名單制度，對于沒有進入名單的企業采取限貸、壓貸的方式。同時，去年年中以來，土地補庫存已基本完成。8月，待開發土地面積同比增長28.5%，投資動力減弱，土地流拍現象屢屢發生。三是當前一系列政策創新對企業籌資能力提出更高要求，如近期熱議的預售制問題。在房地產開發資金來源中，1/3來自定金及預收款，現售制項目比例增加將直接提高開發主體融資成本，減緩住房供給速度和規模。

　　在房地產市場價格方面，在一系列“房住不炒”調控政策作用下，市場熱度會繼續回調。從9月的二手住宅價格看，北京（樓盤）和上海（樓盤）降幅均為0.2%，深圳（樓盤）與8月持平，廣州（樓盤）上漲了0.2%；31個二線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.5%；35個三線城市上漲0.8%，漲幅比8月回落0.6%。近期看，房地產調控政策力度不會減弱，限購政策仍將是當前一線和熱點二線城市得以控制住房價的重要手段之一。與此同時，住房抵押貸款成本上升直接降低了個人住房支付能力，市場各方對房地產價格走勢預期趨同，認為房地產“要習慣過緊日子”。

　　關注新市民住房需求

　　處在改革風口和調控風口下，下一階段，我國房地產業發展仍要堅持落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策基調，堅持以真實自住需求為導向，堅持以高效住房供給為著力點，堅持以住房基礎性制度和長效機制建設為突破口，重點解決新型城鎮化過程中新市民的住有所居問題。這是因為，新市民的住房需求客觀存在且住房質量相對較低，而新型城鎮化具備了滿足市民住房需求的基礎條件。

　　按常住人口看，我國城鎮化率已達58.5%，而戶籍人口城鎮化率僅42.4%，意味著城鎮化水平雖不如預期，但新型城鎮化發展潛力巨大。報告顯示，我國去年流動人口規模為2.45億人，這一群體的平均月收入近6年間呈明顯增長趨勢，由2011年的2535元增至2016年的4503元。若按去年我國商品住房均價7614元/平方米測算，流動人口的核心家庭購買90平方米住房的房價收入比為6.3。由此可見，住房支付能力在新市民群體中已基本形成。

　　同時，新市民的住房質量亟須改善。根據第六次人口普查中城鎮部分數據測算，住房內無廚房的比例為9.97%、無管道自來水的比例為13.35%、無洗澡設施的比例為28.2%、無廁所的比例為15.63%；1990年之前建設的住房比例為27.7%，1949年之前建設的住房仍有1%。由于就業穩定性低、缺乏長期居住計劃、落戶門檻高，當前一些新市民家庭的居住質量較低，解決這一矛盾迫在眉睫。黨的十九大提出實施區域協調發展戰略，以城市群為主體，構建大中小城市和小城鎮協調發展的格局，加快農業轉移人口市民化。由于超大城市逐漸達到臨界規模，合理調控城市規模、設置人口規模上限，將成為我國超大城市的必然選擇。因此，城市群中二線、強三線城市將發力，成為吸納新型城鎮化人口的重點區域。伴隨其就業、交通、商業配套規劃等逐步完善，新市民的居住體驗將得到進一步提升。