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　??? 一線城市樓市正在進入下行周期。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，北上廣深四個一線城市的住宅供應(yīng)量明顯增加，而市場需求卻在調(diào)控抑制、信貸收緊、預(yù)期向下等多重因素影響下持續(xù)低迷，觀望情緒濃厚。

　　同時，企業(yè)在資金壓力下加快了推盤力度，部分遠郊新房降價促銷的新聞時有傳出。而在市場成交走勢和市場預(yù)期互相影響下，二手房市場亦受影響，業(yè)主信心松動，議價空間進一步加大。

　　供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　一線城市的市場供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　2017年加大土地供應(yīng)的一線城市，在2018年開始形成大規(guī)模上市。中原地產(chǎn)的一份數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，北上廣深四個一線城市在2018年已供應(yīng)住宅類土地227塊，建設(shè)用地面積113.53萬平米，規(guī)劃建筑面積可達2363.24萬平米，兩個數(shù)字均已超過了2016年全年供應(yīng)。

　　而需求層面，在持續(xù)不斷的政策補丁、與市場預(yù)期向下的共同作用下，觀望情緒越發(fā)濃厚。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，一線城市新建商品住宅成交面積累計同比下降9%。而10月單月來看，一線城市成交面積環(huán)比減少38%。

　　而分城市來看，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，多家機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)均顯示，四個一線城市近期的供求狀況均發(fā)生了變化。

　　北京方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年三季度，受限競房項目集中入市影響，北京商品住宅平均月度供應(yīng)量達103萬平方米，同比增加152%。同時，受資金壓力增加，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，北京新開盤項目數(shù)量較二季度上升63%，較去年同期上升13%。

　　而北京在三季度的月均成交量為47萬平方米，銷供比僅為0.46，市場整體處于供大于求狀態(tài) 。這也使得北京商品住宅庫存量持續(xù)上升。截至9月底，北京商品住宅（含保障房）庫存量為749萬平方米，較2017年9月底增加16%。

　　上海（樓盤）方面，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海市三季度累計商品住宅供應(yīng)面積達到241萬平方米，成交面積則只有229萬平方米。這一狀況在10月延續(xù)，上海市當(dāng)月供應(yīng)面積超過90萬平方米，而成交面積則只有54萬平米。

　　廣州（樓盤）方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度全市商品住宅新批預(yù)售共67287套，新批可售面積722.84萬平方米，同比增加31.79%；前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35萬平方米，與去年同期相比下滑1.57%。

　　易居研究院研究員王瑾釗向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，北京6月份以來新房在不斷增加供應(yīng)，但10月份新房成交環(huán)比卻下降近三成，深圳（樓盤）10月新房供應(yīng)環(huán)比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“種種跡象表明，一線城市新房不斷增加供應(yīng)，而需求卻在不斷萎縮。”

　　同時，由于新房市場供應(yīng)增加且去化并不理想，以及部分城市的新房開始降價促銷，也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場，觀望情緒開始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好轉(zhuǎn)的二手房市場開始轉(zhuǎn)而向下。

　　易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節(jié)異動月份，創(chuàng)下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數(shù)分別環(huán)比下滑42%和24%。

　　王瑾釗指出，短期內(nèi)，一線城市的供需錯配可能還會維持一段時間。但中長期來看，相關(guān)部門應(yīng)該會注意這些情況而放緩新房上市的節(jié)奏，從而調(diào)節(jié)市場的供需平衡。

　　價格“實質(zhì)性”下跌？

　　在供需結(jié)構(gòu)持續(xù)變化的同時，一線城市的價格同樣開始松動。

　　10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月，一線城市新建商品住宅價格保持平穩(wěn)。北京環(huán)比保持不變，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而廣州則微漲0.4%。

　　不過，在一線城市占比更大的二手房市場，北京價格同比下降2.2%，環(huán)比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，環(huán)比下降0.2%。深圳、廣州則環(huán)比基本持平。

　　同時，也有觀點認為，北京等城市房價已經(jīng)進入需求下降、預(yù)期松動所導(dǎo)致的“實質(zhì)性”下跌階段。

　　近日，貝殼研究院近期發(fā)布報告表示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，該報告稱“在城四區(qū)占比回升的基礎(chǔ)上，北京均價的下跌是實質(zhì)性松動”。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“實質(zhì)性回落”是相對于由結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的均價下跌而言的。北京二手房9月均價環(huán)比下跌2.2%，這在較大程度上由結(jié)構(gòu)性因素造成：受公積金政策調(diào)整影響，9月市場上低單價的剛需房源集中成交，而高單價的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比下降2.4個百分點。

　　許小樂指出，北京10月成交的城區(qū)分布恢復(fù)到9月之前的水平，均價的下跌受結(jié)構(gòu)性因素影響較小，1.2%的跌幅確是由6月以來市場需求持續(xù)低迷，預(yù)期松動所導(dǎo)致，這就是需求抑制導(dǎo)致的“實質(zhì)性下跌”。

　　而其余一線城市市場需求均在調(diào)控后受到抑制，上海、深圳和廣州的二手房均價分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

　　同時，多位受訪者均表示，本輪調(diào)控?zé)o論是力度、空間范圍還是時間范圍都達到了空前的水平，本輪市場情緒的回落持續(xù)時間更長，程度也更深，而市場主體的情緒與市場表現(xiàn)將相互反饋和作用，從而導(dǎo)致更長的下行周期。

　　王瑾釗認為，目前一線城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回調(diào)，特別是處于一線城市郊區(qū)、沒有相關(guān)配套的房產(chǎn)，房價下跌明顯，未來一段時間可能還會有下跌空間。而處于一線城市核心區(qū)的或者是配套完善、交通便利、有學(xué)位的稀缺房產(chǎn)，下跌空間仍然有限。