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??????? [摘要] 2016年美國(guó)人的房屋擁有率為63%，是半個(gè)世紀(jì)以來的最低點(diǎn)。其中，美國(guó)的千禧一代（即出生在1981-1996年間的年輕人）比他們的父母一輩的房屋擁有率低了8%。
　　美國(guó)人口普查局（The U.S. Census Bureau）和美國(guó)房屋與城市發(fā)展局（The U.S. Department of Housing and Urban Development）10月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份全美的獨(dú)棟住宅（single-family home）的銷量為55.3萬棟，同比大跌13.2%，大大超出了多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的預(yù)期。
　　越來越多美國(guó)80后正由買轉(zhuǎn)租，被擠出房屋購(gòu)買市場(chǎng)，成為了房屋擁有率最低的一代美國(guó)人。這導(dǎo)致了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)怪現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇繁榮了，年輕人卻買不起房了。
　　年輕人被擠出購(gòu)房市場(chǎng)的背后，是美聯(lián)儲(chǔ)不斷升息下對(duì)火熱的美國(guó)經(jīng)濟(jì)吹起的“冷鋒”。對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們來說，更少人能購(gòu)房，說明房屋信貸收緊，美國(guó)經(jīng)濟(jì)得以規(guī)避2009年金融海嘯前夕的房地產(chǎn)泡沫，因此并不是個(gè)壞消息。美聯(lián)儲(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們更關(guān)心的是不重蹈10年前次貸危機(jī)的覆轍，而非讓更多人置業(yè)。
　　成交萎靡 房?jī)r(jià)堅(jiān)挺
　　今年以來，美國(guó)樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變明顯。美國(guó)二手房購(gòu)買量較上年下跌4.1%，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下跌。地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，圣地亞哥在9月份的房屋交易量?jī)H為2942棟，比去年的交易量（3568棟）同比下降17.5%。而除了新房銷量不佳外，二手房屋交易的活躍度也呈下降趨勢(shì)：在洛杉磯、里弗賽德、圣地亞哥、文圖拉和橙縣，有17369棟房屋易手，環(huán)比下跌21.9%，同比下跌17.7%。
　　開發(fā)商的日子也不好過。根據(jù)福布斯的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票自去年1月以來跌幅接近40%。其中，美國(guó)最大的住宅建筑商D.R. Horton今年1月的股價(jià)為51.06美元，在10月31日已跌至每股40美元，較今年年初相比跌幅超過20%。
　　成交量萎靡不振，房?jī)r(jià)卻普遍堅(jiān)挺：根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的二十城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)主要城市在2017年8月至2018年8月期間的價(jià)格漲幅為5.8%，其中，舊金山和洛杉磯房?jī)r(jià)漲幅分別高達(dá)13.9%和10.6%。
　　美國(guó)房屋價(jià)格上漲的主要地區(qū)是圣何塞、舊金山和西雅圖。在這些地區(qū)，房?jī)r(jià)和科技公司的發(fā)展掛鉤。舉例來說，坐落在西雅圖的亞馬遜的收益在2012年第一季度以來增長(zhǎng)高達(dá)900%。相應(yīng)地，西雅圖地區(qū)的房?jī)r(jià)也在這段時(shí)期上漲了1倍。
　　買不起房的美國(guó)80后
　　如今，美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超美國(guó)人收入的增長(zhǎng)。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇（即2012年3月底）以來已總體上漲了60%，但美國(guó)家庭收入在這段期間的漲幅不到30%。
　　這一數(shù)據(jù)背后，是大批買不起房子的美國(guó)年輕人。根據(jù)斯坦福壽命研究中心（Stanford Centre on Longevity）在10月25日發(fā)布的研究報(bào)告顯示， 2016年美國(guó)人的房屋擁有率為63%，是半個(gè)世紀(jì)以來的最低點(diǎn)。其中，美國(guó)的千禧一代（即出生在1981-1996年間的年輕人）比他們的父母一輩的房屋擁有率低了8%。
　　數(shù)據(jù)顯示，25–34歲美國(guó)人的房屋擁有率僅為35.8%。相比之下，在“嬰兒潮”時(shí)期出生的60后中，有近一半（48.3%）的人在30歲前就擁有房屋了。“他們（80后）沒能像他們的父母那樣達(dá)標(biāo)。”斯坦福大學(xué)的人口研究學(xué)家塔馬拉·西姆斯（Tamara Sims）說道。
　　研究人員表示，目前，大部分的美國(guó)80后都不得不延后購(gòu)房年齡至35歲以后。根據(jù)CBS（哥倫比亞廣播公司）的估算，有大約340萬的美國(guó)80后無力購(gòu)房。由于擁有房屋是確保退休后財(cái)政安全的必要條件之一，因此美國(guó)80后們退休后將面臨更多的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定性。
?? 月供均價(jià)較年初上漲16%
　　房屋市場(chǎng)秋意凜然與美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控息息相關(guān)。在9月26日的聯(lián)邦開放市場(chǎng)委員會(huì)上，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾（Jerome Powell）宣布加息0.25%，將利息提高至2.25%。綜合計(jì)算，美國(guó)購(gòu)房者月供均價(jià)較年初上漲了16%，以致很多有意購(gòu)房者高呼“買不起”。
　　不僅如此，鮑威爾還表示，升息在未來兩年內(nèi)將會(huì)常態(tài)化：美聯(lián)儲(chǔ)計(jì)劃在今年12月將利息提高至2.5%，在2019年提高至3.0%，在2020年提高至3.5%。
　　不斷加息使得房屋貸款的利率不斷增長(zhǎng)，大大增加了房貸成本，降低了消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。目前，30年固定房貸利率已經(jīng)從去年的3.94%上升到了現(xiàn)在的4.86%，而16年固定房貸利率則從去年的3.25%升至4.14%。
　　隨著美聯(lián)儲(chǔ)今年第三次加息，標(biāo)普500指數(shù)已經(jīng)從10月1日的2924.59下降到了10月29日的2641.25，降幅接近10%。
　　對(duì)此，總統(tǒng)特朗普表示相當(dāng)不滿，為美股牛市點(diǎn)贊的推特越發(fā)越少，對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)的口誅筆伐越來越多。10月10日，特朗普在伊利市做演講時(shí)稱：“我覺得美聯(lián)儲(chǔ)犯了個(gè)大錯(cuò)。他們手太緊了。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)瘋狂了”；10月23日，在接受《華爾街日?qǐng)?bào)》的采訪時(shí)，特朗普更是直白地表示：“我對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)感到非常不快，因?yàn)閵W巴馬在任的時(shí)候享有零利率。”
　　美國(guó)房屋擁有率的歷史最高峰是2005年前后，當(dāng)時(shí)高達(dá)69.2%。然而，這段時(shí)間也正是次貸貸款的高峰期，為2008年9月雷曼兄弟和貝爾斯登的破產(chǎn)埋下了伏筆。當(dāng)時(shí)人人買房，房?jī)r(jià)飛漲，而時(shí)任美聯(lián)儲(chǔ)主席本·伯南克卻保守地認(rèn)為，那并非房地產(chǎn)泡沫的跡象。但歷史證明伯南克錯(cuò)了。
　　美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)再次陷入危機(jī)嗎？《福布斯》的分析認(rèn)為，當(dāng)前，美國(guó)經(jīng)濟(jì)存在泡沫化傾向：根據(jù)美國(guó)家庭凈值（household net worth）的歷史數(shù)據(jù)來看，目前的美國(guó)家庭凈資產(chǎn)相當(dāng)于美國(guó)GDP的505%，已經(jīng)超過了互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)期（1999-2011）的379%和房產(chǎn)泡沫時(shí)期的473%。如今美國(guó)在包括房地產(chǎn)內(nèi)各領(lǐng)域的繁榮，都仿佛在重演過去的經(jīng)濟(jì)周期。
　　如今，美聯(lián)儲(chǔ)最關(guān)心的是如何規(guī)避金融危機(jī)，讓更多人就業(yè)，而非置業(yè)。房地產(chǎn)泡沫往往是金融危機(jī)到來的前兆，這在過去的次貸危機(jī)中尤為明顯。顯然，鮑威爾沒有掉以輕心的理由。