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??在中國，如果說有一個聲音能夠調動全國老百姓的情緒，那就是房價，比情人的回眸一笑都管用。
??今天我們接著聊房價，最近，國家統計局公布了九月份70個城市的房價變化情況。
??總結下來就三點：
??1、 一線城市微跌
??2、 二線城市漲幅回落
??3、 三四線城市尤其是中西部繼續上漲
??對于這個統計結果，我們一個一個分析。
??一線城市房價環比微跌
??新房價格，上海跌了0.1%、廣州漲了0.4%、深圳跌了0.2%、北京持平；
??二手房價格，北京跌了0.2%、上海跌了0.2%、廣州漲了0.2%、深圳持平。
??一線城市房價確實下跌了，但跌了不止這么點。
??我朋友去年在昌平區買了房，價格58000，前段時間跟我抱怨買早了，因為在他小區的周邊，今年新開的一個盤，只賣4.9萬。
??好在他買的這個小區是緊挨著地鐵8號線，而且是學區房，孩子可以上清華附小和清華附中，所以跌的不多，在北京5多萬的學區房不算貴，多數都是十幾萬一平的學區房，像這種高的離譜的學區房，風險還是很大的。
??一線城市為什么下跌
??限購非常嚴，想買都買不了。
??北京是全境限購，當地人限購2套，外地人需連繳5年的社保才能買，而且社保繳納不能斷，斷了就重新計算。
??上海和深圳的限購政策跟北京差不多，外地人都需要繳滿5年社保。
??推高一線城市房價的就是外來人口，以北京為例，總人口2170萬，外來常住人口822萬。
??正是因為嚴格的限購和高的讓人難以想象的房價，抑制了外地人購房的需求。
??房貸利率不斷攀升，購房成本增加
??貸款買房的朋友們都知道，今年的房貸審批很嚴格，周期變長了，去年半個月就能放款，今年至少要排2個月。
??貸款利率漲的都沒邊了，據融360的統計，2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.6%，相當于基準利率1.143倍。
??央行規定，5年以上貸款基準利率4.9%，現在房貸利率上漲到5.6%。
??我以貸款100萬，期限30年，等額本息還款方式，做個對比，看看增加了多少成本。
??當利率是4.9%的時候，需要支付的利息總額是910616.19元，每月還房貸5307元。
??按照利率5.6%算，需要支付的利息總額是1066684.33元，每月還房貸5740元。
??30年需要多支出利息15萬多，購房成本增加了。
??強二線城市房價普遍漲幅環比下降
??杭州漲幅跌了0.4%、合肥漲幅跌了0.7%、濟南漲幅跌了1.5%、武漢漲幅跌了1.1%、成都漲幅跌了0.4%、
??二線城市不僅漲幅回落，甚至有些城市還出現下跌。
??要說這二線城市尤其是強省會城市，最近這兩年的房價，那簡直是瘋漲。
??去年10月份，我坐高鐵去濟南出差，候車的功夫，在高鐵西站旁邊的幾個樓盤調研了一下。
??濟南西站，這個地方其實離市中心很遠，幾乎是最西邊了，自從建了高鐵，濟南市ZF就開始大力開發西部。幾年之內幾乎所有大開發商都紛紛拿地入場，像恒大、中建、金科、綠地。
??房價也從一開始的5千多沒人要，漲到了今年年初的1萬8買不到。
??然而，房價在今年9月底出現了拐點，有的樓盤，開盤價直接開在了1萬6千多。
??二線城市雖然是跌了，但是跌幅沒有那么大。
??原因是什么呢？
??第一個原因，一線城市限購后，購房需求擠壓到二線城市。
??以濟南為例，在北京工作的山東人很多，既然在北京買不了房，那干脆回山東的省會買吧，而且北京到濟南高鐵只需要90分鐘，一部電影的時間。據我了解，在濟南購房的這部分群體很大。
??這種情況，其實在全國也很普遍，在上海工作，去蘇州買房，在深圳工作，去惠州買房。
??還有個原因是二線城市搶人。
??今年很多二線城市公布了人才引進政策，使得 “剛需”增加。
??武漢：專科以上可以落戶、規定最低工資、買房有優惠。
??西安：在校大學生憑學歷證和身份證就可以在線落戶，連派出所都不用跑，還推出22萬套人才公寓。
??鄭州：送錢送房送戶口，青年人才首次購房送大額補貼，博士每人送10萬、碩士送 5萬、本科生送2萬。
??天津：不滿40歲的本科生可以直接落戶，無需社保、居住證等條件。
??據媒體報道，天津一天搶了30萬人，西安今年新增落戶人口突破60萬人。
??這么多人落戶，增加了購房需求，使得房價相對抗跌。
??啟示：買房子，選城市就像選老公，最主要的是判斷他未來發展的邊界有多寬，一線城市擠不進去，那就選擇強二線城市，尤其是中東部省會城市，未來10年，這些城市將崛起，你如果搭上車，也會享受到城市發展帶來的紅利。
??西部弱二線或三四線城市房價普遍環比上漲
??呼和浩特（2.8%）、瀘州（2.6%）、貴陽、西寧（2.1%）、昆明（2.0%），漲幅均不低于2%。
??在領漲的中西部城市中，我們挑一個城市來分析——貴陽。
??根據安居客的數據顯示：貴陽二手房10月份的均價是10254元，比去年同期上漲了43%，二手房和新房的漲跌是聯動的，所以新房的漲幅也差不多這個數。
??大數據產業吸引人才流入。
??貴陽這幾年借助發展大數據，算是走在了經濟轉型升級的前沿，現在是享譽全球的大數據之都，每年的大數據峰會，都吸引全球各地的高科技人才來參加，大數據企業入駐的越來越多。
??一旦傍上大數據，那這座城市未來的想象力是巨大的，發展潛力也是巨大的，又加上貴陽不限購，所以吸引了很多外地人前來購房。
??棚改貨幣化
??今年貴陽的棚改貨幣化安置力度空前，規模空前。
??1至8月，棚戶區改造項目134個，改造面積為950萬平方米，惠及20萬人。
??大家再看上面的貴陽房價走勢圖，正是從1月份開始，貴陽的房價騰飛。
??棚改和房價上漲的時間節點高度吻合。
??事實上，正是由于棚改貨幣化，推動了三四線城市房價這一輪的上漲。
??從下面這張圖我們看出，拆遷暴發戶們2016年買了1.4億平方，占總的商品房銷售面積的15%，2017年買了1.8億平方，占18%。所以在過去3年中，棚改貨幣化讓三四線城市的房屋庫存急劇下降，房價暴漲。
??不過李總理已經發話了，對于庫存不高的三四線城市，棚改貨幣化要取消。
??中西部城市房價上漲，還有一個原因是限購政策不嚴。
??像新疆、西藏、青海、寧夏、內蒙古沒有發布限購政策。
??未來房價怎么走
??短期看，2年之內
??不管是幾線城市，都不會再大漲，國家的態度很明確，堅決遏制房價上漲。
??長期看，看10年
??一線城市房價還是會有上漲的動力，畢竟外來人口太多了，需求擺在那呢。
??二線城市會出現分化，中東部強二線，未來10年會迎來很好的發展時機，人口還會繼續流入，城市規模還會擴大，所以房價會上漲。
??西部弱二線，尤其是人口流出的城市，房價穩中有跌的可能性比較大。
??三四線城市以及以下，人口還會繼續流出，房價下跌是大概率。
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