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　?? ?[摘要] 部分中小房企的債務(wù)危機(jī)，顯示出這些房企缺錢的窘境，而今年將是考驗(yàn)房企的關(guān)鍵一年。
　　部分中小房企的債務(wù)危機(jī)，顯示出這些房企缺錢的窘境，而今年將是考驗(yàn)房企的關(guān)鍵一年。
　　10月4日，五洲國際(0.04 +0.00%)控股有限公司（下稱“五洲國際”）公告披露，集團(tuán)目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，其中包括寧夏高級人民法院、寧夏中級人民法院發(fā)出的傳訊令狀等，合共要求賠償金額達(dá)到7.57億元。五洲國際表示，由于該集團(tuán)面臨財(cái)政困難，該集團(tuán)未能履行上述付款義務(wù)及責(zé)任。
　　10月15日，北京華業(yè)資本(600240,診股)控股股份有限公司（下稱“華業(yè)資本”）發(fā)布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業(yè)資本CP001”未按時(shí)足額償付債務(wù)融資工具本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。同天，寧夏上陵實(shí)業(yè)集團(tuán)（下稱“上陵實(shí)業(yè)”）發(fā)布公告稱，公司12寧上陵/12寧夏上陵債發(fā)生違約，該期債券本息合計(jì)5.42億元。
　　時(shí)代周報(bào)記者查詢國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)獲悉，上述3家企業(yè)均與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的關(guān)系。五洲國際曾有“中國商業(yè)地產(chǎn)10強(qiáng)”之稱，截至2017年底，該公司在全國27個(gè)城市開發(fā)、運(yùn)營項(xiàng)目42個(gè)，總建筑面積超1200萬平方米。華業(yè)資本原名內(nèi)蒙古華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，目前經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)、醫(yī)療健康、金融和礦業(yè)四大業(yè)務(wù)板塊。上陵實(shí)業(yè)則成立于1998年，房地產(chǎn)開發(fā)系該公司三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。
　　時(shí)代周報(bào)記者從廣州一家大型房企內(nèi)部會(huì)議上獲悉，其董事長坦言，今年房企大量公司債、信托到期。而在中國財(cái)政科學(xué)研究院博士后鄭良?？磥?，正是由于2015年和2016年房企高達(dá)1.6萬億元的發(fā)債規(guī)模，始有今年的償債壓力。他指出，從年償還量看，今年房企需償還3963.48億元債務(wù)，接近2017年的3倍，2019–2021年逐年提高，年償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。
　　考驗(yàn)，或許才剛剛來臨。
　　多家房企主體信用評級下調(diào)
　　今年以來，已有數(shù)家以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)主體信用評級被下調(diào)。
　　6月27日，大公國際咨詢評估有限公司決定再次下調(diào)中弘股份(000979,診股)（000979.SZ）評級至CCC（償還債務(wù)的能力極度依賴于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，違約風(fēng)險(xiǎn)極高），評級展望為負(fù)面。大公認(rèn)為，中弘股份面臨嚴(yán)峻的償債環(huán)境，受政策調(diào)控及公司資金緊張影響，產(chǎn)品市場競爭力大幅下降，財(cái)富創(chuàng)造能力很弱，公司在資本市場公信力下降，較難獲得債務(wù)收入，償債來源大幅縮減，償債能力很弱。截至10月19日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為63.38億元，全部為各類借款。
　　7月9日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將五洲國際評級由Caa1下調(diào)至Ca（經(jīng)常違約，或有其他明顯的缺點(diǎn)），展望為負(fù)面。穆迪表示，五洲國際可能無法通過再融資償付3億美元的票據(jù)，預(yù)計(jì)該公司將觸發(fā)其他債務(wù)違約。另據(jù)五洲國際2017年年報(bào)顯示，去年五洲國際年收入為35.46億元，同比下滑6.4%；凈虧損5.18億元，同比下降615.5%。此外，五洲國際總負(fù)債為210.59億元，而其資產(chǎn)總額為248.45億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。
　　10月11日，聯(lián)合信用評級有限公司認(rèn)為華業(yè)資本流動(dòng)性急劇惡化、到期債務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)增加，決定將華業(yè)本的主體長期信用等級由“BBB-”下調(diào)至CC（在破產(chǎn)或重組時(shí)可獲得保護(hù)較小，基本不能保證償還債務(wù)），同時(shí)將“15華業(yè)債”債項(xiàng)信用等級由“BBB-”下調(diào)至CC，并繼續(xù)將華業(yè)資本列入可能下調(diào)信用等級的評級觀察名單。
　　10月15日，鵬元資信評估有限公司將上陵實(shí)業(yè)主體長期信用等級由B下調(diào)至C（不能償還債務(wù)），評級展望由負(fù)面調(diào)為穩(wěn)定（情況穩(wěn)定，未來信用等級大致不變），同時(shí)將“12寧上陵/12寧夏上陵債”信用等級由BB下調(diào)為CC （在破產(chǎn)或重組時(shí)可獲得保護(hù)較小，基本不能保證償還債務(wù)）。
　　“從債券到期情況看，根據(jù)截至2018年8月31日存續(xù)期房地產(chǎn)債券統(tǒng)計(jì)，考慮100%回售與50%回售情況下，2018年四季度房地產(chǎn)債券到期及回售規(guī)模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較于今年四季度，未來三年地產(chǎn)債到期壓力整體較大?！敝姓\信研究院宏觀金融研究部總經(jīng)理袁海霞在接受媒體采訪時(shí)表示，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未發(fā)生境內(nèi)債券實(shí)質(zhì)性違約，且債券違約集中爆發(fā)概率相對較低，但伴隨房地產(chǎn)債券到期高峰到來，必須關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)。
　　市場高增長可能性不大
　　不只是債務(wù)違約，今年以來，多家房企發(fā)債均被終止。
　　5月29日，碧桂園(8.35 +1.46%)擬發(fā)行200億元小公募公司債券的項(xiàng)目狀態(tài)變更為中止。8月30日，花樣年2018年非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券中止發(fā)行，該債券擬發(fā)行金額為50億元，品種為私募。10月7日，合生創(chuàng)展公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券終止發(fā)行。該債券的擬發(fā)行金額為100億元，品種為小公募。10月13日，雅居樂一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元……
　　“融資收緊壓力下，企業(yè)應(yīng)該何去何從？融資杠桿不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過大的風(fēng)險(xiǎn)。”新城控股(601155,診股)高級副總裁歐陽捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企不應(yīng)再奢望未來的市場還會(huì)有高增長。平穩(wěn)的市場，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭取均衡發(fā)展。
　　歐陽捷建議，在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠(yuǎn)可以拿；融資方面，房企可以通過設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭取相對便宜的資金，降低融資成本。其還表示，在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。
　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從另一個(gè)角度看，若部分房企資金壓力大，那么加快銷售的可能性會(huì)比較大。而從償債方面看，轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目股權(quán)，尤其是對于部分地王項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，變得非常有可能。
　　某國資背景房企的一位中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，行業(yè)下行周期下，企業(yè)到破產(chǎn)的程度還是少數(shù)，更多的企業(yè)會(huì)因?yàn)榻?jīng)營不善的原因而被削弱。海通債券分析師姜超表示，歷史上看，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金緊張的情況較常見，但真正出現(xiàn)信用債違約的企業(yè)并不多。
　　“房地產(chǎn)企業(yè)持有的資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)，出現(xiàn)流動(dòng)性問題可以折價(jià)變賣房子或者項(xiàng)目獲得流動(dòng)性?！苯J(rèn)為，擁有充分質(zhì)押物的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得融資，或者在陷入困局后更容易找到戰(zhàn)略投資者。