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??????? 國慶長假后的第一天，中國金茂開了一場產(chǎn)品推介發(fā)布會，并在發(fā)布會上讓其在建項目“深圳龍華金茂府”在媒體面前亮了個相。
　　當然，一個項目既未定價也未開售，僅僅一個亮相并沒有在市場上引起多少風浪來。但是讓中國金茂（0817.HK）自己都沒想到的是，經(jīng)過媒體報道，龍華金茂府項目就登上了輿論的風口浪尖上。
　　在媒體報道中，這段不長的文字給龍華金茂府項目的定位比較有煽動性——“全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目”，“全國”、“現(xiàn)房銷售”等字眼挑動著人們的神經(jīng)，在內(nèi)地市場議論紛紛的同時，順便“砸”了隔壁港股市場的盤。
　　10月15日，港股市場異動，房地產(chǎn)板塊動蕩，融信中國、龍湖集團、融創(chuàng)中國等企業(yè)盤中跌逾5%，恒大、碧桂園、綠城等企業(yè)也跌逾4%，內(nèi)房股集體下跌，并在一片慘綠中收盤。
　　11城房價跌、地王盤現(xiàn)售、又議空置稅......房價怎么走？
　　01
　　“取消預售”余威猶在
　　這距離上一次內(nèi)房股“集體砸盤”不過是13個交易日，彼時，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的一紙通知，讓“取消預售”再次強勢進入人們的視線，雖然在此后協(xié)會馬上澄清為“征求意見”，但是產(chǎn)生的影響卻是不可磨滅。
　　而這一次的砸盤，顯示的則是“取消預售”的余威。
　　公開資料顯示，2016年6月，深圳市龍華區(qū)以公開招標的方式出讓“A816-0060”地塊，規(guī)劃土地用途為二類居住用地和商業(yè)用地，最終中國電建(4.95 +1.85%,診股)集團和金茂聯(lián)合以82.9億的高價拿下，樓面價高達56781元/平，一舉成為龍華“地王盤”。
　　新盤稀缺和龍華地王，讓“龍華金茂府”成為眾人期待的網(wǎng)紅新盤，據(jù)稱項目想要賺錢，單價基本要10萬。
　　而另一個與眾不同的點在于，這個地塊在拍賣時就規(guī)定：“本宗地被確認為我市商品房現(xiàn)售試點項目，本宗地上建筑物、附著物不得預售，只能在土地使用權和建筑物、附著物的所有權經(jīng)依法登記，并取得不動產(chǎn)權證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。”
　　當然從字面上來看，這個項目僅為“深圳市現(xiàn)售試點”，而實際上，媒體給的“全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點”定位也并不準確，實際上在房改之后，曾有多個城市曾在“現(xiàn)房銷售”方面吃過了“螃蟹”。
　　●比如，2012年，山東省曾開展過商品房現(xiàn)房銷售；
　　●2014年，上海黃浦區(qū)五里橋的一塊宗地的出讓條件，也曾包含現(xiàn)房銷售；
　　●2016年，南京市也曾修改過土拍規(guī)則，地價達到最高限價的90%時，開發(fā)商需現(xiàn)房銷售。
　　同樣的“現(xiàn)售項目”，有的無人所知，有的“砸”股市的盤，區(qū)別就在于時間。
　　“取消預售”的意見征詢問世尚未足月，就有現(xiàn)售項目出現(xiàn)，不免讓人產(chǎn)生聯(lián)想，“尚未形成統(tǒng)一意見的政策就此落地，那么全國鋪開是不是就近了”？
　　02
　　房地產(chǎn)稅再建言
　　而另一個同樣讓人敏感的話題則是“空置稅”。
　　這個話題是仇保興在近期的《參事講堂》中提出來的。而仇保興本人是住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長、國務院參事的身份，讓這個話題格外引人關注。
　　仇保興表示，遏制房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)泡沫是一個長期、艱巨的任務，應拿出房地產(chǎn)稅分類進行，率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容考慮物業(yè)稅。
　　在以往對于房地產(chǎn)稅的討論中，房地產(chǎn)稅怎么征收，一直以現(xiàn)行的房產(chǎn)稅及其試點為藍本，而將房地產(chǎn)稅細分為不同稅種，尤其是單獨提出空置稅，還是引來了市場的一片擔憂之聲。
　　事實上，房屋空置率一直是中國房地產(chǎn)市場上的一個巨大的謎題。
　　●按照仇保興的說法，“我國房屋空置率比較高，其中北京空置率在百分之十幾到二十，鄂爾多斯(8.05 -0.49%,診股)達到了70%，一般國際上都是5%左右”。
　　●中財辦原副主任楊偉民在“2018陸家嘴(12.66 +3.26%,診股)論壇”上也提到，“我在中央財辦的時候，請有關單位對住宅空置的情況做了調(diào)查，我國無論是城市還是鄉(xiāng)村住宅的空置率非常高，比日本還高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少。”
　　總結(jié)起來一句話，問題很嚴重。但是更大的問題在于，國內(nèi)并沒有一個住房空置率的界定標準。
　　坊間曾有過夜間拍小區(qū)燈光的活動，來力證房屋空置，也有人提出通過房屋水電的使用情況來判定房屋空置。但是，在實際的操作中，我們也都知道這樣方法對于現(xiàn)實情況而言，過于簡單粗暴，并沒有實際的可行性。正是這種為難，讓官方對于房屋空置的界定和調(diào)查一直是諱莫如深。
　　當然，作為“燙平房地產(chǎn)泡沫”的重要武器被提起的“空置稅”也還僅停留在“說說”的層面上，如果有一天官方真的做起了房屋空置的界定調(diào)查，再提空置稅也不遲，畢竟這是征稅的最基礎的工作之一。
　　03
　　天涼好個秋
　　事實上，無論是如今的股市還是房地產(chǎn)市場，都格外的敏感。內(nèi)房股集體進入下跌區(qū)間，房企積極降價自救“活下去”，而房奴們激憤打砸售樓處。
　　而從更為活躍的二手房市場來看，已經(jīng)入秋的市場眼瞅著也要提前入冬了。
　　貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的13個城市的二手房市場成交量繼續(xù)下行，市場延續(xù)低溫態(tài)勢。重點城市入市供需乏力，13城新增房源量全面下滑，且有11城新增客源量環(huán)比下滑，新增供需絕對量普遍處在2018年以來低位上。
　　11城房價跌、地王盤現(xiàn)售、又議空置稅......房價怎么走？
　　隨著市場的不斷下行，成交均價出現(xiàn)回落，13城中有11城均價出現(xiàn)下跌，僅深圳和濟南均價在前期下跌的基礎上回升。其中，深圳均價環(huán)比上漲2.1%，是在前兩月下跌基礎上的回升，無明顯上漲。杭州以7.4%的跌幅居于首位，結(jié)束6個月上漲態(tài)勢；西安均價環(huán)比下跌5.2%，其均價在經(jīng)歷上半年的過快上漲后，隨著市場的下行出現(xiàn)回調(diào)。
　　從業(yè)主預期來看，9月份13城中有8城業(yè)主新增掛牌均價下跌，天津環(huán)比持平，大連、南京、青島、長沙新增掛牌均價環(huán)比小幅上漲。其中，北京、上海和深圳新增房源掛牌均價環(huán)比跌幅擴大，杭州新增掛牌均價環(huán)比持續(xù)兩月下跌，成都和西安連續(xù)三月環(huán)比下跌，業(yè)主預期持續(xù)松動。
　　熱點城市風光不再，當價格倒掛成為歷史后，套利空間被嚴重擠壓之后，房地產(chǎn)商和投資客們也都感受到了壓力。“天涼好個秋”，集體感受到寒冷后，市場自然自然怕“風”。
　　而“取消預售”、“空置稅”這樣的風聲，在未來依然還會有。預售雖不能全國取消，但還能被“一城一策”的城市所采用；“空置稅”雖然只是風聲，但是房地產(chǎn)稅的立法還在緊鑼密鼓地推進。