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?在持續的、不斷收緊的“五限”調控下，房地產行業的拐點似乎已來臨。

??前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現金流問題從年初就已凸顯。作為資金高度密集的行業，當表外融資大幅收緊，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債極少數了；來自購房者的首付和按揭貸款，是房企資金的主要來源，但今年也嚴重受限。

??硬幣的另一面則是，房企的開發投資仍處高位，新開工、竣工、三費支出上漲，今年又遇償債高峰，在年中的經營性現金流集體轉負或大幅縮減后，三季度開始，一些房企就率先降價回籠現金了。

??降價促銷是房企最后的殺手锏。當價格戰打響，就是樓市進入下行周期的準確信號。

??資金鏈承壓

??近期，泰禾、恒大、碧桂園、招商蛇口等多家開發商，打出了降價促銷的招牌。

??其中，恒大推出國內全部樓盤8.9折，如果將全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，更勝于今年2月份8.8折的促銷力度。此外，碧桂園個別項目出現8折優惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。

??美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，降價可以歸結為房企的資金壓力、業績壓力，自身的營運費用也是一筆很大的開支。趁“金九銀十”給予折扣，期望增加銷售，快速回款。

??一位知名房企CFO認為，今年以來房企面臨巨大的資金壓力，根源是融資渠道大幅收縮，而房企的投資、經營活動卻維持慣性，并沒有同時收縮。

??從中期財報來看，大多數房企出現了經營性現金流轉負或縮減，如萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元，上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元；保利發展截至中期的經營性現金流為-98.33億元。

??此外，碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

??其他二線房企的狀況也不樂觀。渤海證券顯示，中低評級房企現金流吃緊，AA房企的現金及等價物負增長，資金面出現缺口。

??中信建投監測，隨著流動性的改善，自籌資金增速從4 月低點4.8%已經連續攀升至11.2%。此外，國家統計局數據顯示，2018年1-8月份，房地產開發企業到位資金106682 億元，同比增長6.9%，增速比1-7月擴大0.5個百分點。

??但興業證券分析師閻常銘認為，房企資金來源增速有所波動，但是整體資金來源增長中樞下行是中期趨勢，預期從銷售和資金角度，難以有大幅度的持續緩解。

??償債高峰的來臨，也沒有給房企足夠的喘息機會。

??東海證券指出，進入9月后，房企償債高峰已至，據目前已披露完畢的半年報顯示，50%的公司面臨償債壓力。

??平安證券分析師楊侃認為，在此情況下，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。

??整體看，即便多數房企的銷售金額同比攀升，但2018已經過去三分之二，留給房企完成銷售目標的時間已經不多了。

??據21世紀經濟報道記者統計，2018上半年銷售排行前20的房企，14家設定了年度銷售目標。其中，1-8月銷售目標完成率在三分之二以上的有8家，分別是中國金茂、陽光城、新城控股、世茂、中海、正榮、恒大、招商蛇口；總共13家的目標完成率在50%以上，華夏幸福還沒到50%，年度完成率堪憂。

??去年的房企銷售冠軍碧桂園，以及萬科，則干脆就沒有設定年度銷售目標。

??回款是關鍵

??保利地產研究院認為，面對融資和償債的雙重壓力，房企“現金流”管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財務穩健，是面對行業短期調整風險的首要舉措。

??對房企而言，最大的回籠資金手段是銷售。但受信貸持續緊縮影響，今年以來，各房企銷售回款率普降。

??據21世紀經濟報道記者統計，一線房企銷售回款率平均值穩定在80-90%的較高水平。縱觀TOP50房企，銷售回款率在90%、80%、70%以上的分別有16家、8家、15家。

??其中，碧桂園、恒大、萬科、保利四家“龍頭”，除恒大保持95.04%的回款率外，萬科銷售滾動回款率為93%，歷年這一數據往往在95%以上。

??半年報顯示，保利上半年累計實現銷售回籠1698億，回籠率僅 78.9%，同比下降3.5個百分點。

??財報顯示，碧桂園2016、2017的銷售回款率分別為92%、90%。而今年上半年，碧桂園實現銷售現金回款約3360.2億元，回款率約為81.5%。

??國盛證券指出，從資金回籠角度看，較高的銷售去化率并不一定伴隨著較高的銷售回款率。按照銷售去化率從高到低排序，排在前20名的房企平均銷售回款率為76.3%，后20名的平均銷售回款率為95.7%，差異顯著。

??銷售放緩對房企實現回款將是雪上加霜。國家統計局數據顯示，1-8月銷售面積累計增速 4%，比7月回落 0.2個百分點；8 月單月增速2.4%，比上月大幅回落7.5個百分點。

??9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。

??萬科董事會主席郁亮透露，今年制定了6300億回款的目標，現在完成還不到一半；佳兆業財務部總經理吳建新表示，將加快整工程建設速度以及存貨去化速度，以完成現金的迅速回籠、回款率的提升。

??除了通過加快銷售回款緩解資金壓力，一些房企準備通過變賣資產實現資金回流。

??佳兆業集團主席兼執行董事郭英成稱，還將通過出售資產等多渠道保證資金周轉。

??克而瑞研究指出，在國家和地方政府調控政策層出不窮，尤其是信貸持續緊縮的背景下，規模房企上半年的日子并不好過。不過，下半年貨幣政策或將由穩健中性轉向中性偏積極，三季度房地產市場進入難得的銷售窗口期，開發商資金壓力將有所緩解。

??其預計，下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

??天風證券認為，隨著去杠桿轉為穩杠桿，按揭貸款同比繼續正增長，融資環境有所改善，但整體資金壓力仍存。