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??????? 8月27日，備受社會關注的民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。居住權相關內容被首次寫入民法典物權編草案中，并單列一章。

??“居住權”即居住權人有權按照合同約定并經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

??全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，物權編草案在物權法的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度，主要修改內容之一即增加規定居住權。

??吉林大學法學院教授蔡立東對時代周報記者表示：“居住權的提出是解決我國當前和未來養老問題的一個重要制度安排。”

??武漢大學法學院教授孟勤國也認為，居住權被寫入民法典草案中，主要還是與我國老齡化問題日趨嚴重有關。

??10年前差點寫進物權法

??在我國最早提出“居住權”概念的是法學專家江平。江平當時發現：有些老人雇傭保姆來照顧自己，這一照顧便是長期的。老人去世后保姆也回不去以前生活的地方，畢竟一照顧就是二三十年，生活習慣早已發生改變，很難再融入自己原先生活的小地方，在這樣的情況下，如果有居住權，保姆的后顧之憂就解決了，基于此江平提出居住權。

??針對類似現象，10年前居住權曾差點寫進物權法，但是當時一方面，法律界對其是否有必要寫入《物權法》莫衷一是，比如有專家認為適用人群偏窄；另一方面，伴隨商品房而生的房屋所有權備受關注，弱化了居住權的地位，居住權成了產權體系下的一種特別用益物權，只要產權明晰，居住權這一微觀層面的他物權就毫無特別規定的必要。

??居住權并非我國首創，它起源于羅馬法。居住權最初是作為生活保障的制度設計而存在的，在羅馬社會早期，家長通過遺贈方式將房屋的居住權贈與財產繼承人以外部分家庭成員，以使受遺贈人的基本生活得以保障。到了羅馬共和國后期，無夫權婚姻、被解放的奴隸數量都在增多。這些沒有繼承權而又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權、居住權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。

??時隔10年，居住權被寫入民法典草案中，武漢大學法學院教授孟勤國認為，主要還是與我國老齡化問題日趨嚴重有關。

??據全國老齡辦最新統計數據顯示，截至2017年年底，全國60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重17.3%，平均近4個勞動力撫養1個老人。

??“隨著社會經濟發展，中國現在逐步進入老年社會，養老變成一個普遍問題，養老不能完全依靠子女，社會化養老又不發達，那怎么辦呢，還得靠老年人自己，他們最主要的財產就是房子，在之前通過以房養老的倒按揭方式的創新，解決了養老資金的問題后，還是需要以居住權從法律上做更好的保障。”蔡立東表示，按我國現在的養老形勢，居住權通過的可能性很大。

??理論上適用范圍應該很寬

??從已公布的草案內容看，草案并沒有明確規定僅有老年人享有居住權。

??在孟勤國看來，居住權理論上適用范圍應該很寬。“從現在的草案看，只要所有權人和居住權人簽訂說明協議，并經過不動產登記處認證，那么居住權就成立了，至于什么原因設立的并不是立法考慮的范圍。”

??孟勤國認為，隨著社會發展，居住權對長期保姆、智力有缺陷的獨居者、老年人、同居的老年人（因為怕引發財產糾紛選擇同居而非結婚）、離婚不離家等人群都是一種保障。

??此外，草案還規定，居住權不得轉讓、繼承。居住權涉及的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權人死亡，居住權消滅，但當事人另有約定的除外。

??蔡立東指出，居住權只有一次轉讓、繼承的機會。該權益是與人身聯系在一起的，居住權和其他物權不一樣，它在傳統民法上叫人役權，是為特定人的利益而使用他人所有之物的權利。

??值得注意的是，在受訪專家看來居住權的提出更多地是出于養老考慮而非為打壓“炒房”、高房價等房產問題。

??孟勤國告訴時代周報記者，現在居住權的推出還是考慮到一部分人群需要長期居住房的需求，比如前面提及的保姆問題。現在有的老人找不到長期保姆，沒有未來住房保障就是其中一點原因。

??針對8月30日多家媒體曝出北京、深圳兩地發現有房主將公租房通過中介對外高價出租的問題。孟勤國表示，公租房肯定不能出租，如果出租國家有權收回。但公租房的居住權和草案中所提及的居住權在本質上還是有區別的。“我們提到居住權是合同明確規定以后，在專門不動產部門辦理居住權登記，取得有效認可才是居住權。如果只是公租合同登記嚴格意義上講，那不叫居住權而是承租權。”

??但是，居住權的設立對公租房群體還是有必要的，目前公租房的承租人只享有使用權，不具有物權，如果居住權的制度應用到公租房，承租人的租賃權經登記生效成居住權，就具有了物權的對抗效力。

??中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時表示，“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對于低收入家庭來說這是更高的法律保障”。

??中國政法大學教授江平在接受其他媒體采訪時表示，如何理解公租房、誰能享受公租房的居住權都是立法當中需要深層次考慮的問題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權？

??針對時下引起熱議的房產稅征收問題，居住權未來會不會成為人們避稅或少繳稅的方式，孟勤國表示，房產稅還沒實施，即使實施居住權大于稅收權，所以要等到居住權人離世后，再把房子拍賣了用以繳稅的可能性比較大。

??“居住權的提出更多的意義是給老有所養多提供了一條路。草案中不完善的地方也會逐步完善，不會出現制度沖突。”孟勤國表示。