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??????? 在一場接一場的發布會后，房企2018年中期業績也露出真面目。在調控背景下，標桿房企的業績增速不減，強者恒強的格局依然持續。但在業績飄紅的情況下，部分房企負債居高不下，為?，F金流，拿地節奏正在放緩。

??業績

??前三房企銷售超萬億

??從業績上看，上半年房企交了一份不錯的成績單。與此同時，銷售規模仍然是房企下半場征戰的利器。據記者不完全統計，截至目前，已有7家房企銷售額超千億，10多家房企銷售額位于500億-1000億區間，分別比去年同期多出1-3家。業內預計，全年千億房企數量將達到30家以上。

??其中，碧桂園自2017年全年銷售躍居行業第一以來，持續保持領先優勢。今年上半年，碧桂園實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。穩坐銷售額排行榜冠軍位置。

??雖業績上并未令投 資者失望，但質量和安全成碧桂園未來發展聚焦點。業內預計，碧桂園受一系列事件影響，估計下半年銷售會受到一定程度的影響。

??在年初提出“新恒大”的戰略后，恒大上半年亦交出了一份不錯的成績單。上半年，恒大累計實現合約銷售金額約達3041.8億元，按年初定下的5500億元銷售目標，恒大上半年完成率為55.3%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從房企中期業績數據可以看出，當前房企享受到了三四線城市崛起的機會，下半年部分房企將加快推盤節奏，這或與資金面壓力增大有關。

??同策咨詢研究部總監張宏偉亦指出，預計下半年，隨著資金壓力增大，不少房企會加快回籠資金，從而降杠桿、降風險。

??實際上，談到下半年銷售策略，不少房企強調了“積極銷售”、“分化加劇”等關鍵詞。萬科表示，一方面，積極銷售，積極回款，提升資金使用效率。另一方面，堅持穩健投 資，把握核心業務投 資節奏，合理控制項目資源規模。遠洋方面稱，行業內競爭持續激烈，弱肉強食、分化加劇，企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。

??負債

??管控風險 房企主動降負債

??2018年上半年，龍頭房企大多銷售飄紅、營收大增、凈利上漲。但在一片繁榮表象下，不少房企出現凈負債率上升、經營性現金流轉負或大幅縮減的現象。

??萬科上半年經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%，負債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。保利地產2018年中報顯示，2018年上半年經營活動產生的現金流量凈額約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。此外，碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

??對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，經營性現金收入背后反映的都是資金問題。銷售回籠速度較慢，而且對外投 資力度大時，企業自有資金的壓力會較大，這時候加大融資，進而易帶動負債數據的上升。

??在衡量企業長期償債能力的凈負債率方面，記者統計發現，中海、萬科的凈負債率較為優秀，分別為27.9%、32.7%。不過，包括泰禾、中糧、佳兆業、綠地等房企，凈負債率仍處于高位。

??其中，泰禾今年上半年負債率為85.67%，較年初下降2.16%，凈負債率為372%，不過，這一數據相比今年年初，已大幅下降102個百分點。據悉，今年上半年，降杠桿、控負債成為泰禾的重要任務之一。

??值得注意的是，不少房企為管控金融風險，主動在負債數據上進行下調。以恒大為例，去年年初提出了戰略轉型，從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。

??從中報的財務數據看，恒大降負增效的成果非常顯著。先是在去年上半年還清了1129億永續債，然后進一步削減外部借款。截至今年6月30日，恒大資產負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，凈負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。

??億翰智庫研究總監于小雨表示，目前房企凈負債率分化嚴重，規模型房企凈負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現不同程度的下降。主要原因在于規模房企布局均衡，受政策調控影響較小，銷售回籠情況較好，貨幣資金相對充足。中小型房企容易受調控、融資等政策影響，凈負債率整體呈現上升趨勢。此外，受當前融資環境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規模大、評級高的房企受到的影響小一些。

??土地

??放緩拿地節奏以?，F金流

??樓市調控持續加碼、融資環境不斷收緊，房企資金鏈遭遇嚴重考驗，在提高周轉加速回款的同時，部分房企也放緩拿地節奏，謹慎補倉，以保證現金流。

??根據克而瑞統計數據顯示，今年上半年房企土地投 資力度整體弱于去年，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。此外，TOP100新增土地建筑面積不足去年全年的45%。

??放緩拿地節奏的不乏恒大、保利等龍頭房企。以恒大為例，今年上半年新增68個項目，土地儲備面積3086萬平方米，與去年同期的6763.6萬平方米下降54%。保利地產今年上半年新增容積率面積為1510萬平方米，同比下降10.8%。陽光城上半年新增計容面積551.85萬平方米，同比下降23.5%。泰禾集團今年上半年新增土地8宗，新增建筑面積167.02萬平方米，同比下降70%。

??此外，為了防范風險，近兩年來抱團取暖、聯合拿地以及通過并購入股的方式已然成為房企在土地市場常用的方法，今年尤甚。

??以萬科為例，今年上半年，新增的項目中，按建筑面積計算，90.8%為合作項目。去年同期，64.7%的新增項目為通過合作方式獲取。保利地產今年上半年通過并購、合作等方式獲取項目45個，占拓展項目總數的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地塊有7幅為收購所得。

??雖然部分房企土地投 資節奏有所放緩，但是不少房企仍然積極補倉。今年上半年，碧桂園新獲取項目530個，預期建筑面積8478萬平方米，同比上漲66.8%。而綠地上半年新增權益計容建筑面積同比增長242.5%。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期的部分地塊溢價率較低，房企可以撿漏拿地實現彎道超車。