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原標題：房地產稅改革漸行漸近
◆ 房地產稅從立法到落地仍有一段路要走
◆ 征收房地產稅需要突破四個阻力區：
有切合國情的稅收減免：我國房價中有一大半是土地的價值，美國和香港的房產持有稅都有相應扣除
要做到征稅對象公平：只針對購買了合法商品住宅的居民征收房地產稅，而排除了小產權房，不公平
房產價值評估要做到合理：普遍缺乏專業化房產評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大
我國房產信息不充分和不完整的問題仍然突出
今年以來，房地產稅立法進程開始加快。2018年政府工作報告提出要穩妥推進房地產稅立法。在今年全國兩會期間，財政部副部長史耀斌表示，按照中央決策部署，目前正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上表示將推進房地產稅立法和實施。
購房者在河南一樓盤沙盤前咨詢購房事宜 馮大鵬攝/本刊
業內人士表示，房地產稅改革是落實“房住不炒”、實現經濟平穩發展的重大部署，將帶來多重正面效應。同時，由于我國國情特點，此項改革事關千家萬戶，涉及眾多房地產開發企業和相關從業者。房地產稅怎么收?如何滿足人民對美好居住生活的向往?在調節分配差距的同時又如何保護好公民財產權?針對這些熱點問題，《瞭望》新聞周刊記者近日進行了深入調研。
房地產稅改革乃大勢所趨
早在2013年，黨的十八屆三中全會就明確要求，“加快房地產稅立法并適時推進改革。”尤其是黨的十九大報告重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產市場發展定位，表明房地產稅改革這一市場調控政策大方向將是大勢所趨。
不過，采訪中，相關專家也向《瞭望》新聞周刊記者表示，房地產稅從立法到落地仍有一段路要走。首先，正式開征必須走多重流程，關鍵是要經過全國人大立法通過;其次，正式征稅的前提條件具備也仍需時日。比如，要建立全國統一的不動產登記系統，實現全國聯網查詢個人名下房產情況等。
本刊記者調研獲悉，目前立法程序已經在推進之中，而全國統一的不動產登記也正在穩步推進。
關于不動產統一登記工作，國土資源部已明文向地方政府明確了兩個時間節點：一是在2016年底前，要基本實現停發舊證，改發不動產產權證;二是到2017年底前，不動產統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。從《瞭望》新聞周刊記者多地采訪了解到的情況看，不動產登記技術平臺已經在全國推廣落地，很多地方甚至覆蓋到了鄉鎮。
關于我國正在推進的房地產稅改革制度安排，今年兩會期間，史耀斌作了詳細闡述，“我國將從國情出發來設計房地產稅制度。比如，合并整合一些相關稅種，合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等等。以使設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平。”
將帶來多重正面效應
采訪中，多位相關研究者以及業內人士的共識是，推進房地產稅改革，將有助于“房住不炒”，促進房地產市場健康平穩發展，抑制炒房投機行為，調節收入促進社會公平。同時，對于實現租購并舉的重大改革也將起到直接促進作用。
一是房地產稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。
住建部原副部長仇保興認為，房地產稅“擠泡沫”最快捷、最安全，打擊的不是剛需，而是投機和過度投資。與此同時，我國城市房產空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存，會造成社會財富浪費。房地產稅可以專項精準打擊投機、囤房的投機者。
二是房地產稅將使市場更加平穩。
財政部原財科所所長賈康表示，房地產稅是長效機制，將使得房地產交易更理性、更穩定。“不是說這一個稅種會使房地產價格降低，而是房地產稅推出一段時間后，會表現為大家調整自己的預期，經濟行為更理性、市場更平穩。”
三是房地產稅是替代土地財政的重要手段。
“用房地產稅代替土地財政，可以幫助地方政府平穩擺脫對土地財政的依賴。”我愛我家房產公司副總裁胡景暉為《瞭望》新聞周刊記者舉例某直轄市說：該市有800萬套已經發證住宅，假如只對其中400萬套征稅，以500萬元每套的市場評估價計算，哪怕明顯低于國外的1%稅率標準，一年也可以收取2000億元稅收。與此同時，交易環節稅收將大幅減免，市場流通大增，將促進大量交易行為，實際交易稅收總量反而可能會增長。兩者相加，完全可以替代土地財政。
四是房地產稅有助于形成“租購并舉”新格局。
365地產家居網總經理胡光輝為本刊記者分析，房地產稅開征有助于調節市場預期，減少年輕人因為擔心房價暴漲而大量提前購房的行為，形成市場購買力合理釋放、房價平穩的良性循環。“年輕人租房將更加普遍，形成穩定的長租市場。”
五是可以理順完善我國產權保護法律體系。
采訪中，中國社科院經濟研究所房地產金融研究中心主任汪利娜說，依據我國物權法相關條例，公民購買房產就有了由房產所有權和土地使用權構成的財產，以兩權為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權，都可從土地增值中獲得資產增值收益。這些都是私人財產的基本特征，將進一步強化房地產私人財產的屬性，也是開征房地產稅的合理依據。
合理整合現有涉房稅收
調研中，《瞭望》新聞周刊記者發現，房地產稅盡管有多種好處，但在我國現實國情下，如何做到制度設計于法有據、整合稅費合情合理，依然有許多值得研究之處。業內專家認為，目前，我國房地產項目開發需要繳納20多種稅費，購房者需要繳納10多種稅費，其中許多稅費與國外房地產稅征收名目相同。
在房地產項目開發建設過程中，需要繳納10多種稅：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產稅和土地使用稅、耕地占用稅等。其中，主要是5.5%的營業稅、25%的所得稅和土地增值稅。
此外，還征收了與城市建設相關多種稅費。比如，市政費、電力設施費、天然氣管道費、通信設備費、自來水管道費、教育設施建設費、園林綠化費、地下管網建設費、人防設施建設費、海綿城市建設費等。“我國征收的這些稅費，在國外有好幾種已經包含在房產稅當中。”胡光輝表示。
在購買住房的交易和持有環節，也要繳納多種稅費。比如，契稅、個人所得稅、營業稅、物業維修基金、有線電視初裝費、天然氣安裝費、暖氣初裝費、印花稅、登記抵押費、公攤費、物業費等。二手房交易中，購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關稅費后的余額，繳納20%的個人所得稅、2.4%的中介服務費。對于非唯一住房，需要繳納1%的個稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費也達到總價的5%左右。
在美國居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示，現在國內改善換房的交易成本較高，賣掉小房子，再買一套大房子，就要繳納幾十萬元的稅費，基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國外只對售房后18個月內未購置新房的凈收入，開征資本利得稅。國內是買和賣都收稅，這就限制了改善需求，不太合理。”
改革尚需破解四個阻力區
業內人士、專家和普通購房者都向《瞭望》新聞周刊記者表示，我國大多數老百姓擁有的住房都用來自住，屬于滿足基本需求，我國房地產稅改革應考慮國情差異、發展階段不同與居民收入水平差距。因此，目前征收房地產稅需要突破四個阻力區。
一是要有切合國情的稅收減免。
根據住建部統計數據，我國購房者中首次置業的剛性需求人群多年來始終占大多數，購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議征收房地產稅時減除土地價格。“我國房價中有一大半是土地的價值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價。”據其介紹，在房地產稅收制度完善的國家和地區，比如美國和中國香港地區，其房產持有稅都有相應扣除。美國首套房購買者可以享有減免個人所得稅的待遇。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉也介紹說，美國、日本等發達國家，除扣除項以外，實際稅基還要在房屋評估值的基礎上再打4——6折，還會限制稅率和用途，房價漲了還要降低稅率，確保稅負不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。
二是要做到征稅對象公平。
我國大城市周邊小產權房比較普遍、數量較多。小產權房未繳納任何稅費，卻享受城市基礎設施投入和各項事業發展帶來的紅利，獲得了相當可觀的經營性收益。如果只針對購買了合法商品住宅的居民征收房地產稅，顯然不公平。
此外，我國帶有福利性質的住宅體量巨大，是否征收?如何征收?都應該有理有據。專家表示，我國住宅有央產、單位產權和私有產權房，還有房改房、商品房、經濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產權房等很多種。如果征稅界定不清，反而可能會加大不公。
三是房產價值評估要做到合理。
專家表示，我國各類住宅小區按照產權、品質、位置、物業服務、學區等不同，價格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費造成的價值評估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。
比如，學區房的房屋質量可能很差，但交易價格很高。對于原住戶而言，其收入大多并不高，居住面積狹小。如果基于換房而需繳納高昂房地產稅，對原住戶可能是沉重負擔。此外，一個小區里樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價格差異較大。但目前普遍缺乏專業化房產評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大。
四是我國房產信息不充分和不完整的問題仍然突出。
房地產信息管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產權證明;有的經租房和原有私產因各種原因而失去了產權證明;有的人為免交契稅而長期不去辦理登記;以企業名義購買但個人享用，還有代持的和無名卻實際占有等等情況。如何準確全面獲取房屋信息，仍然是一項長期艱巨的任務。(記者鄧華寧)
刊于《瞭望》2018年第19期
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