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原標(biāo)題：樓市別誤讀了降準(zhǔn)信號(hào)
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??近10年來(lái)，每次降準(zhǔn)降息，看完消息，人們幾乎都會(huì)問(wèn)一句：對(duì)樓市影響如何？
??央行4月17日晚間宣布、4月25日開(kāi)始實(shí)施的降準(zhǔn)，力度稍稍出乎市場(chǎng)的意料。普遍認(rèn)為，此次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)投放1.3萬(wàn)億元，其中操作當(dāng)日將償還MLF（中期借貸便利）約9000億元，釋放增量資金約4000億元。央行要求，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)須將新增資金主要用于小微企業(yè)貸款投放。
??順便提一下，2017年9月30日央行提出將實(shí)施面向小微和農(nóng)口的普惠金融定向降準(zhǔn)，并于2018年1月25日實(shí)施，釋放流動(dòng)性3000億元左右。
??專家們對(duì)央行4月降準(zhǔn)的解讀則出現(xiàn)了分歧。有的認(rèn)為，這是貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)，從中性偏緊轉(zhuǎn)向適度寬松或中性偏松；有的認(rèn)為，央行意在給近段時(shí)間資金稍緊的市場(chǎng)注入流動(dòng)性，但穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)沒(méi)有改變。
??讓專家們爭(zhēng)論去吧，總有一個(gè)人猜對(duì)了。猜錯(cuò)的也不會(huì)罰站，照樣有飯吃。
??倒是有人拿這次降準(zhǔn)與2014年相比，嚇了我一跳。事后看來(lái)，2014年的降準(zhǔn)，開(kāi)啟了為期兩年的貨幣定量寬松通道，它包括了2014年的2次定向降準(zhǔn)（2014年4月、2014年6月），2015年的1次定向降準(zhǔn)（2015年6月），2015年的4次全面降準(zhǔn)和2016年的1次全面降準(zhǔn)（2016年3月），向市場(chǎng)注入的流動(dòng)性達(dá)數(shù)萬(wàn)億。
??好在這只是個(gè)別專家的猜測(cè)性分析。主流觀點(diǎn)還是圍繞“穩(wěn)健中性”輕微波動(dòng)。我個(gè)人認(rèn)為，宏觀環(huán)境暫時(shí)找不到轉(zhuǎn)向貨幣定量寬松的氛圍。防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的大背景下，也不支持貨幣轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?月2日中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第一次會(huì)議提出，打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，以結(jié)構(gòu)性去杠桿為基本思路，地方政府和企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)要盡快把杠桿降下來(lái)。
??2014年起的那一輪降準(zhǔn)，房地產(chǎn)是實(shí)質(zhì)上最大的受益行業(yè)或之一。2015年和2016年1-10月，一二線城市房?jī)r(jià)在已然較高的平臺(tái)再次跳漲，直至招來(lái)新一輪的嚴(yán)厲調(diào)控，并延續(xù)至今。
??那么，今年4月的降準(zhǔn)，房地產(chǎn)還會(huì)是最大受益者么？應(yīng)該不會(huì)。
??主管部門對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管基調(diào)是從緊的。1月25日，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，要努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)；遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。2月5日至6日舉行的2018年央行年度工作會(huì)議提出，進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。
??從房地產(chǎn)行業(yè)自身看，無(wú)論是中央政府主管部門還是各地政府，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有任何放松的舉動(dòng)。就在央行宣布降準(zhǔn)的次日（4月18日），青島調(diào)控升級(jí)，限購(gòu)加碼，取得不動(dòng)產(chǎn)證滿5年方可入市交易。其他一些城市近期出臺(tái)的吸引人才的措施，則是促進(jìn)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的正常行為，與放松調(diào)控沒(méi)有半毛錢關(guān)系。
??但私底下還是有地產(chǎn)界朋友說(shuō)，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，資金都是很“狡猾”的，只要有新的流動(dòng)性釋放出來(lái)，總有一部分錢拐幾道彎流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如前些年的理財(cái)產(chǎn)品，2015年-2016年上半年的消費(fèi)貸款，監(jiān)管穿透去查，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大量資金流到了樓市蓄水池。
??但2017年會(huì)有所不同。包括1月25日的全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議在內(nèi)，主管部門多次提出，要打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。相信沒(méi)有幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)敢冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
??過(guò)去兩三年，房企有個(gè)顯著的趨同目標(biāo)，即追求規(guī)模的快速增長(zhǎng)，盡量擴(kuò)大市場(chǎng)份額，第三梯隊(duì)、第二梯隊(duì)都想往前再邁一步，第一梯隊(duì)則希望牢牢守住位置。而短期內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張，必然伴隨著負(fù)債率的上升，也就是，這批房企對(duì)資金的渴求更加旺盛。
??目前來(lái)看，只要限購(gòu)限貸不放松，降準(zhǔn)新增資金流入樓市的可能性就很小。當(dāng)然，凡事不絕對(duì)。但即便有少量的資金變相流向樓市，也不會(huì)從根本上改變房地產(chǎn)運(yùn)行的趨勢(shì)。今年大概率維持量?jī)r(jià)盤(pán)整的態(tài)勢(shì)。
??不過(guò)，從房地產(chǎn)的增量資金面看，2018年有兩個(gè)小小的變化。一是，房企公司債發(fā)行有所回暖，其中美元債占比較大。但發(fā)債利率比2015-2016年1-9月有明顯上升。有的房企近日發(fā)行的公司債利率超過(guò)8%。
??二是，交易所放行了一批準(zhǔn)REITS。如你所知，這些準(zhǔn)REITS主要是鼓勵(lì)租賃住房金融的產(chǎn)物，預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。
??總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金面比2017年客觀上有所好轉(zhuǎn)。但正如去年的流動(dòng)性從緊是普遍性的，今年央行幾次注入流動(dòng)性的動(dòng)作，客觀上也會(huì)令包括地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)得以澆灌，但不是大水漫灌。因此，地產(chǎn)界沒(méi)有必要為此次降準(zhǔn)而歡欣鼓舞。