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房企2017年年報披露已進入尾聲，主流房企利潤爆發(fā)已經(jīng)成為定局。更為關鍵的是，往年銷售項目在2017年得以結轉(zhuǎn)，照此邏輯，房企在2018年實現(xiàn)增長的可能性也非常大，但此后的業(yè)績增長前景似乎就沒那么明朗了。
??在這樣的背景下，房企如何保持業(yè)績與利潤的增長？高力國際華東區(qū)研究部董事陳鐵東指出，由于傳統(tǒng)的住宅房企在一二線城市拿地的難度越來越大，做傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)，利潤就會有所擠壓，因此房企有多元化經(jīng)營的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其中一個路徑。
??龍頭房企也已在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)資源落地上有所動作。4月17日，恒大集團對其科技產(chǎn)業(yè)的三大中心進行揭牌。此前的4月9日，恒大與中國科學院簽約合作。
??無獨有偶，此前的4月13日，在由復旦大學、楊浦區(qū)政府、綠地集團共同主辦的上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院、人類表型組研究院和復旦綠地科創(chuàng)中心啟動儀式上，綠地集團董事長張玉良指出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展到目前，在中國科技的創(chuàng)新、科技與市場的結合，已經(jīng)成了大企業(yè)促進社會進步的最重要動力。
??復旦大學校長許寧生透露，上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院和人類表型組研究院，首期落戶于復旦綠地科創(chuàng)中心，目前公司化運營模式順利運轉(zhuǎn)，今后復旦將繼續(xù)著力推動復旦學科優(yōu)勢與市場資源、內(nèi)地資本優(yōu)勢的深度結合。
??利潤下滑壓力
??目前來看，房企看重產(chǎn)業(yè)資源落地，一個主要原因就是多元化布局以開拓新的利潤增長點。據(jù)2017年年報披露的信息統(tǒng)計，大部分房企在2017年狂飆突進，以剛邁入千億陣營的陽光城為例，2017年，陽光城營業(yè)收入、歸母凈利潤、資產(chǎn)規(guī)模均上漲近七成。在業(yè)績發(fā)布會上，陽光城管理層坦言，2018年的銷售結轉(zhuǎn)將體現(xiàn)在2019年與2020年，在市場調(diào)控大環(huán)境下，要保持2017年的各項指標高增長確實有難度。此前， 綠城中國執(zhí)行董事兼總裁曹舟南就在業(yè)績會上指出，房企現(xiàn)在反映出來的毛利率，是在2013-2015年所拿土地的盈利體現(xiàn)，這兩年房價表現(xiàn)空間較大。
??但從2016年開始，部分房企拿地開始激進，但那時候的地價已經(jīng)非常高了，進入2017年，地價整體水平是下調(diào)的。因此曹舟南指出，這會反映在2020-2021年的收益上。
??縱觀上海2016年的多幅高價地，現(xiàn)在尚無一入市。21世紀經(jīng)濟報道記者現(xiàn)場所見，只有建發(fā)、首開、中糧合作開發(fā)的位于寶山的“央璽”目前已開放小區(qū)參觀但開盤日期待定之外，其它多幅土地仍處于在建狀態(tài)。高價地對于企業(yè)的利潤吞噬不言而喻，此前有媒體報道，2016年信達地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤8.8億元，僅財務費用一項就高達7.14億元，同比增長195%。
??正如曹舟南所言，“綠城也一樣，2017年的毛利率水平未來將很難復制，我們也要等到項目大面積交付之后，才會實現(xiàn)高毛利率”。
??從2016年開始，房企紛紛涉足產(chǎn)業(yè)布局，包括特色小鎮(zhèn)、長租公寓、共有產(chǎn)權房、物業(yè)租賃、物流地產(chǎn)、聯(lián)合辦公等領域。
??保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、碧桂園、恒大等龍頭房企在2017年先后進軍長租房領域，目前已初具規(guī)模。碧桂園表示三年內(nèi)將建100萬套長租公寓。
??陽光城也在早期布局多元化產(chǎn)業(yè)，尋求新的利潤增長點。在2017年，通過整合陽光控股6大產(chǎn)業(yè)，陽光城在產(chǎn)城探索上取得實質(zhì)性突破，連續(xù)簽約青島童裝小鎮(zhèn)、常州影視小鎮(zhèn)、延安教育小鎮(zhèn)。公司亦繼續(xù)發(fā)揮并購專長，全年新增并購項目52個；通過三舊改造、法拍、城市更新等方式，全年新增項目3個，計容面積46.9萬平米，新增權益貨值51.34億元。
??綠城則有意加快推進輕資產(chǎn)業(yè)務的步伐，曹舟南指出，輕重并舉的發(fā)展格局不僅能形成有利互補，也能對沖行業(yè)風險。“假設綠城中國的利潤總額到150億元，50億元是由輕資產(chǎn)固定收益構成的，另外100億元是浮動收益，這一利潤構成是我們的戰(zhàn)略目標。不管怎么調(diào)控，甚至越調(diào)控固定收益比率越高，收益越大，浮動收益降下來。當市場處于正常情況下加大浮動收益的增長”。
??產(chǎn)業(yè)資源導向
??與前述房企產(chǎn)業(yè)布局的路徑不一樣，復旦綠地科創(chuàng)中心擬通過創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)、資本三方面工作驅(qū)動，形成及孵化投 資、建設、經(jīng)營管理等功能為一體的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)投 資建設平臺，試圖在全國科創(chuàng)新格局中發(fā)揮引領作用，打造具有全球影響力的科創(chuàng)發(fā)展引擎。
??復旦綠地科創(chuàng)中心運營負責人陸秋賢接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時透露，前不久綠地剛發(fā)起了綠地科創(chuàng)金融聯(lián)盟。出于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需求，加上綠地自身資本優(yōu)勢，今后將加速科創(chuàng)平臺的發(fā)展。她指出，綠地已經(jīng)提前多年布局產(chǎn)業(yè)資源，此次科創(chuàng)平臺的落地，也有助于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)協(xié)同。
??高力國際華東區(qū)研究部董事陳鐵東分析指出，房企搭建科創(chuàng)平臺，往往出于兩方面需求。首先，科創(chuàng)平臺的研發(fā)功能能夠提升區(qū)域的科技水平，同時通過引進大型企業(yè)，把總部設在該區(qū)域，就有比較強的稅收保障，以及實現(xiàn)人員就業(yè)等；其次，房企還需要滿足內(nèi)部對于開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益，即企業(yè)內(nèi)部投 資收益的要求。成功開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能為企業(yè)帶來良好的現(xiàn)金流。近年來，由于交通可及性的不斷改善，配套日趨完善，商務產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越受大量企業(yè)，特別是科技企業(yè)的歡迎。同時科研用地上開發(fā)的具有研發(fā)功能的項目，也很受研發(fā)類企業(yè)歡迎。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的租金、銷售收益可以提供開發(fā)企業(yè)較好的投 資回報。