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有些企業是年底制定來年的目標計劃，有些企業則是年初。而房地產開發企業，銷售任務大都是年初經過一輪輪的討論甚至激烈的爭論，才能確定下來。
　　免不了要探究一下政策會如何。也就是今年的房地產調控會怎樣。絕大多數從業人員，都關心所在行業的政策走向。但關心是關心，期望是期望，幻想就沒必要了。
　　前不久，某個非熱點省會城市調整了中心城區與偏遠城區的限購限售政策，其實是為了更加精確有效地實施調控，有些自媒體夸大其辭地說是在放松調控，要么是沒看通知就胡寫，要么是故意裝沒看懂。
　　有些城市，為了吸引人才，提供一些人才住房優惠或住房補貼。這本來是沿襲多年來的正常做法，卻也被嚴重偏差地形容為變相松綁。在我看來，城市之間的競爭，本質上是人才的競爭。要留住本地優秀人才，吸引外來優秀人才，房子無疑是最適宜的砝碼。用極少量的房子這種公共資源，招致大批稀缺的人才資源，這比單純的搶項目、招商引資強百倍。
　　毫無疑問，今年房地產調控仍將堅持下去。對少數城市的政策微調進行牽強附會的解讀，是不折不扣的誤導。我們都知道，有些房企，特別是急切地想從第三梯隊跑進第二梯隊，或者是想從第二梯隊跑進第一梯隊的，制定了比較宏大的目標。如果這些目標是基于企業自身的城市布局、融資能力，實現的可能性還比較大；但如果是相當部分寄托于政策的大調整，那就比較值得擔心了。
　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，這句話大家都是耳熟能詳了。意思也都明白，就是住房去投資化。但有些地方、機構、個人可能一下子適應不了，或者說還在適應之中。
　　比如，有朋友跟我說，有些地方，GDP離不開房地產，如果繼續調控下去，沒有了賣地收入，這些城市的財政會比較困難。這種說法似是而非。去年調控算得上嚴厲吧，但全國賣地收入是增長的，300個典型城市的增幅高達38%。如果暫時離不開賣地收入，那就增加土地供應，地價再降點兒。
　　更重要的是，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。高質量發展的主要內涵，就是從總量擴張向結構優化轉變，就是從“有沒有”向“好不好”轉變。在這種宏觀背景下，唯GDP主義政績觀肯定是要摒棄的。這也是部分省份敢于擠掉GDP水分的原因。
　　無論是之前說的經濟結構調整，還是現在說的結構優化，都必須擺脫對鋼筋水泥粗放增長方式的依賴。也就是必須扔掉房地產這類拐棍，如果有的話。那些房地產占比權重過大的地方，結構轉型宜早不宜晚，越早越主動。否則，就不符合中央所說的“高質量發展”。
　　房企也有個適應過程。樓市的黃金10年，很大程度上是樓市投資的黃金10年。作為最大受益者之一的地產商，要說不懷念這段時期，就顯得不夠真誠；但如果認為這樣的時光能再持續10年，既不理智，也不現實。
　　有些地產商心底也清楚，投資化驅動的房地產市場，是不正常的。但人都是有僥幸心理的，300億級的房企希望等自己快速跨到2000億級，1000億級的則希望早日拿到3000億級的船票——那時再談去投資化也不遲。
　　我們都說，中國經濟有很強的韌性。房地產市場也有點像。各地經濟千差萬別，可騰挪空間特別大。去年一二線熱點城市調控很嚴格，一線樓市成交量大都腰斬，但全國商品房銷售額和銷售面積仍創歷史新高，主要是靠二線非熱點城市和三四線城市的增量帶動。客觀來說，這里頭，還是存在不小比例的投資需求。
　　你的三年目標，是不是建立在這種投資需求的基礎上呢？
　　其實個人購房者的心癮更重。特別是過去多年那些投資買房收益豐厚到不可思議的個人。回過頭看，2003-2017年，很難有哪類投資像買房這樣，收益如此之高、風險如此之低。曾有知名地產商說，房企收益率遠不如小業主（個人購房者），某種程度上這句話是對的。因為房企納稅后凈利潤率有12%就非常棒了，但如果哪位買房人的純收益率只有12%，他肯定會認為自己白辛苦一年。
　　人總是以過往的經驗來認知未來。我不止一次兩次被問道：不買房，干什么呢？表面意思，沒有更好的投資選擇。實際意思，也是不愿意做其他選擇。掙得又多又快，還沒什么風險，哪里去找這樣的領域？這也是一種投資依賴。
　　從樓市黃金10年走過來的機構或個人，都需要經歷一種不無痛苦的蛻變過程。也許3年，也許5年。與之相伴隨的，正是新的住房制度建立之時。請不要跟政策打賭。