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土地是硬通貨，對做規模與再融資至關緊要，無物可替代。跨入2018年1月這個新時間片段，土地搶手地價上攻連環上演。剔除土地資產這個硬通貨成分，房企不斷擴展土地儲備，除了應對未來增長的需要，我們值得重新思考一個問題—房企對土地稀缺和地價上漲的恐懼，促使它們不得不創造條件去拼搏。
　　1月15日，在2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明拋出一則重磅消息：“政府將不再是居住用地的唯一提供者。”
　　雖然國土部門還在探索階段，并沒有細則，看上去更像是一種“吹風”。但也有人認為，中國房地產市場正處于巨變的前夜。
　　2017年，在樓市調控嚴厲與市場火爆、去庫存奮戰疊加格局之下，全國賣地收入出人意料地創歷史新高，全年土地出讓總收入超過5.2萬億元，同比增長40.7%。
　　進入2018年，陸續有北京、杭州(樓盤)、成都等多個城市土地市場開閘，延續了去年土地供應的熱度，土地市場成交活躍。
　　中原地產研究中心發布的統計數據顯示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州(樓盤)在內的33個城市相關土地成交額均超過10億元。其中，北京土地成交額最高，達220億元;杭州緊隨其后為206億元;蘇州(樓盤)土地出讓收入176億元;武漢(樓盤)164億元。此外，成都市、福州市、上饒市在1月前半月土地出讓收入都超過50億元。
　　一面是多個城市土地市場掀起的“開年熱”，一面是多地定調2018年“房住不炒”政策。
　　現在市場關心的是，隨著“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革方向確立，房地產市場的供給側結構性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場，就是各地政府的土地供應節奏和結構，到底會迎來什么樣的明顯變化。
　　開年小高峰，溢價率上漲
　　目前的土地局勢，可以從2016年下半年看起，當時部分熱點城市出臺相應土地市場政策，控制地價增長，在土拍市場的表現是以往瘋狂之態搶地，溢價拿地，地王頻出的現象是越來越少了，但土地市場成交量持續正增長，刷新了歷史紀錄。
　　全國土地市場在經歷了2016年的狂歡，2017年的高熱后，進入2018年似有局部升溫之勢。
　　1月份，杭州、成都、蘇州等熱點城市土地拍賣市場頻現高溢價地塊，溢價率普遍在40%以上，有的甚至高達70%，而中鐵建1月初在蘇州摘得的住宅用地，更以每平方米4.3萬元的樓面價刷新了當地紀錄，較蘇州去年的最高樓面價高出近五成。
　　從各地的具體表現來看，部分熱點城市又“熱”了。
　　1月19日，杭州出讓7宗地塊，起始總價93.56億元，包含3宗涉宅地塊和4宗商業地塊。當天，7宗地塊全部成功出讓，收得土地出讓金共達134.31億元，3宗涉宅地塊溢價率均在50%以上。
　　杭州土地拍賣市場的升溫并非個別現象。1月18日，成都高新東區1宗5.86萬平方米住宅兼商業地塊開拍，最終被四川(樓盤)省誠卓房地產開發有限公司以總價6.46億元競得，折合樓面價每平方米為4410元，溢價率達60%。
　　同日，在江蘇南通(樓盤)的土拍中，上海(樓盤)合景房地產開發有限公司以總價13.7億元斬獲啟東(樓盤)南苑中學南側1775號地塊，成交樓面價為每平方米8514元，溢價率42.7%。
　　而1月初，央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號地塊，更是刷新蘇州土地拍賣單價最高紀錄。該地塊折合樓面價每平方米4.3萬元，溢價率為43.9%。
　　克而瑞分析師楊科偉認為，今年1月以來多地土地拍賣溢價率走高，與近期地方政府土地出讓要求降低有關。多幅高溢價率地塊較為優質，同時配建或自持要求不高，甚至沒有要求，引來眾多競拍房企，高溢價在所難免。在做大規模的訴求下，房企對土地的渴求一直存在。加上供地的量和質的保證，土地市場必定有所升溫。
　　在因城施策的調控思路之下，去年以來政府對房價上漲壓力較大、庫存消化周期較短的城市加大土地供應。分析人士認為，今年年初以來，熱點城市土地供應持續增加也是這種調控思路的延續。
　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前來看，多數一二線城市的土地供應在2018年應該是趨勢性下降。因為大城市的核心區域已經無地可供，土地相對于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在這種情況下，地方政府一定會減少土地的供應，而希望獲得不減少的土地出讓金，所以高價賣地的這種趨勢，是很難改變的現實情況。
　　易居研究院研究員王夢雯認為，參考歷史規律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大;而2014年三四線樓市降溫更快，庫存高，導致2014年土地成交少。因此，預計2018年土地增幅呈前高后低趨勢。“預計全國開發企業土地購置面積增幅在3%左右;全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落，全年增長10%左右。
　　房企拿地呈現量級分化
　　雖然土地供應開閘，“限房價、競地價”方式抑制了高價地的誕生，但是銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規則與競買條件則變相提升了開發商的拿地門檻和難度。
　　從以往的表現來看，房企各個陣營拿地態度在加速分化，“越大越積極”現象明顯。
　??? 某指數研究院監測顯示，在2017年，銷售規模在5000億元以上陣營、1000億~5000億元房企、500億~1000億元房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態勢加劇，拿地結構更趨均衡;300億-500億元、100億-300億元房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競爭力相對較弱。
　　同時，百億房企在重點城市拿地集中度較高，500億元以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州(樓盤)、南通、福州、合肥(樓盤)、無錫(樓盤)、寧波(樓盤)等城市的占比超7成。
　　此外，部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業多為國企及大型民企，中小企業拿地機會較少。如北京拿地企業多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠洋、首開、中鐵置業等國企;廣州(樓盤)土地多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。
　　從過往與當前形勢觀察，2018年，企業拿地集中度將會提升。龍頭房企銷售規模還將繼續擴張，市場占有率繼續提升，預計對新增土地儲備需求量還將繼續增長。部分中等規模房企提出了近一兩年內實現千億的計劃，在三年內還提出了三千億元的目標，有的是為了上升到新的梯隊，有的是為了防止出現掉隊，這些在2017年拿地較多的企業，2018年仍將是土地市場上的生猛力量。但在土地市場政策持續收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴苛，小型房企很容易被拒之門外。
　　克而瑞地產研究員沈曉玲分析，2018年，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市場起拍價居高不下，有的地塊的樓板價甚至已高過周邊樓盤的銷售價格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會在收并購市場上尋找機會。在集中度加強和土拍價格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機，行業洗牌還將繼續進行，這也給了規模較大的房企收并購的機會。
　　同策研究院研究總監張宏偉認為，一二線城市是比較好的拿地機會，也是比較好的并購機會。比較看好一線城市、強二線城市周邊的三四線城市拿地機會，其他三四線城市不看好。一線城市、強二線城市不是企業規模大就可以拿到地，因為直接招拍掛成本太高，從趨勢來看，有沒有引進產業的優勢以及產城融合的能力將成為這些城市品牌房企在取地戰略上角逐的重點。
　　2018年仍被認為是一個土地供應和成交大年，且限價房和共有產權住房用地預料是供應主流。開發商拿地將更加需要審時度勢。