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限貸也有了新的變化，不是松綁首付和利率，而是下調(diào)不動(dòng)產(chǎn)撬動(dòng)信用的能力。
??歲末年初，各類房地產(chǎn)論壇特別多，大家都很關(guān)注2018年樓市的走向。近日，一位業(yè)內(nèi)有影響力的大咖在演講中給出幾個(gè)數(shù)據(jù)頗受關(guān)注。2017年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)管制，10個(gè)重點(diǎn)一二線城市申請(qǐng)不到預(yù)售證的項(xiàng)目386個(gè)，合計(jì)8.48萬(wàn)套住房。上海排在首位，有170個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有拿到預(yù)售證，廣州、南京、天津等房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)城市，也有30-50個(gè)項(xiàng)目未拿到預(yù)售證。隨著樓市政策日漸偏向“吹暖風(fēng)”，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，這些項(xiàng)目將在2018年上市，而房?jī)r(jià)管控也將會(huì)明顯松動(dòng)。
??這個(gè)看法有問(wèn)題。“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力和庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不在了，樓市政策才真正進(jìn)入精細(xì)階段。像蘭州、合肥、昆明這樣的二線城市，近兩年大力吸引人才、承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)和回流農(nóng)民工，推動(dòng)就近城鎮(zhèn)化，經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱火朝天。由此，地鐵、市政管網(wǎng)、教育文化等公共服務(wù)設(shè)施快速上馬，比如蘭州、昆明都有3條地鐵線在建，這既有“穩(wěn)增長(zhǎng)”的考慮，更有“補(bǔ)欠賬”的訴求。在“去杠桿”成為攻堅(jiān)任務(wù)、地方債務(wù)控制上升到領(lǐng)導(dǎo)“終生問(wèn)責(zé)”的情況下，調(diào)整限購(gòu)政策不奇怪。
??但是，像京滬穗深寧津等熱點(diǎn)城市，價(jià)格管控還是調(diào)控的頭等大事。盡管限價(jià)政策的行政干預(yù)色彩濃厚，但卻是房地產(chǎn)“去杠桿”、樓市漸進(jìn)“去泡沫”的不二選擇。貫徹“房住不炒”，必須要控制地價(jià)，不僅地王、高地價(jià)不再可能出現(xiàn)了，甚至大城市供地也主要轉(zhuǎn)向租賃了。過(guò)去，“面粉價(jià)格推高面包價(jià)格”，這是房?jī)r(jià)上漲的重要邏輯。地王一出，一夜之間房?jī)r(jià)漲幾千。未來(lái)，這個(gè)渠道看來(lái)被堵死了。2017年，大城市房?jī)r(jià)基本處于橫盤態(tài)勢(shì)，但限價(jià)正在重新引導(dǎo)定價(jià)。
??過(guò)去，片區(qū)內(nèi)某一樓盤漲跌，周邊同類樓盤跟著漲跌，這叫“標(biāo)價(jià)效應(yīng)”。相信大家買房時(shí)，都會(huì)打聽(tīng)同一戶型最近成交價(jià)，你的出價(jià)一般會(huì)比照這個(gè)成交價(jià)。現(xiàn)在，某一片區(qū)均價(jià)6萬(wàn)，但政府批的新盤，定價(jià)只有5萬(wàn)。慢慢地，6萬(wàn)的市場(chǎng)定價(jià)會(huì)向5萬(wàn)靠攏。開(kāi)發(fā)商或許不接受，沒(méi)關(guān)系，若能承受得起財(cái)務(wù)成本，大家就耗吧。
??如果片區(qū)內(nèi)批出的所有新盤，都比市場(chǎng)價(jià)格低一點(diǎn)，慢慢地，這個(gè)價(jià)格就成為引導(dǎo)市場(chǎng)定價(jià)的標(biāo)定價(jià)格了。限售也一樣（蘭州新政的核心就是“限售換限購(gòu)”），購(gòu)房以后3-5年不能賣，即所謂不動(dòng)產(chǎn)變“凍產(chǎn)”。不到一年時(shí)間，這項(xiàng)政策已蔓延至50個(gè)城市。未來(lái)，像蘭州一樣的二線城市，都可能會(huì)啟動(dòng)“限售換限購(gòu)”的政策調(diào)整。一項(xiàng)資產(chǎn)的交易頻率（或換手率）一旦大幅下降，流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)沒(méi)有了、撬動(dòng)信用的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有了，表面上的資產(chǎn)高溢價(jià)就會(huì)不斷損耗。
??與限價(jià)、限售一同，限貸也有了新的變化，當(dāng)然不是松綁首付和利率，而是下調(diào)不動(dòng)產(chǎn)撬動(dòng)信用的能力。首先，土地出讓不再是單純的“招拍掛”，而是附加諸多條件，比如配建保障房或租賃房、自持或“只租不售”。這樣，開(kāi)發(fā)商再拿地去融資，銀行可就要審慎了，土地還是不是合格的抵押品；其次，房屋評(píng)估價(jià)不能再做高了，限售后甚至?xí)o出較低的評(píng)估價(jià)；最后，按揭投放周期延長(zhǎng)，2017年年初，按揭從申請(qǐng)到投放的周期只有2個(gè)月，現(xiàn)在要4~6個(gè)月，還限制每月額度。
??不動(dòng)產(chǎn)大面積被“凍住”，信用創(chuàng)造能力被削弱后，短期內(nèi)，試圖再交易的價(jià)格就不再是市場(chǎng)價(jià)格了，也就是“有價(jià)無(wú)市”。網(wǎng)上和中介給你掛牌的是一個(gè)價(jià)格，但可能無(wú)人光顧，或者你要降價(jià)20萬(wàn)，誠(chéng)心出手的買家才會(huì)來(lái)。這就是為什么，不管新房還是二手房，現(xiàn)在一次性付款的價(jià)格比貸款購(gòu)買的價(jià)格要低很多，因?yàn)榱鲃?dòng)性溢價(jià)正在一點(diǎn)一點(diǎn)損耗掉，這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯。由此，2018年調(diào)控不會(huì)明顯收緊了，但別高興的太早，調(diào)控溫水正在慢慢蒸發(fā)樓市虛高的溢價(jià)。