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?興業銀行首席經濟學家魯政委日前表示，明年房地產投資中棚改將調減，而租賃將增加。他認為，在不考慮擠出效應的情況下，租賃房建設大概能拉動房地產投資3%的增長。
??住房租賃最火爆的細分領域，又莫過于長租公寓，包括中介、酒店、開發商在內的各類公寓運營商都紛紛進入長租公寓市場。與此同時，商業銀行進軍長租公寓行業的消息也屢見報端，四大行中即有三家先后宣布涉足長租公寓，提供資金支持。
??大環境改善利好的同時，長租公寓的參與者如何形成規模化經營，并解決租賃回報慢、成本回籠慢的問題?資產證券化無疑是這些問題的最佳解決方案。
??此前已獲準發行的五單長租公寓領域ABS(資產證券化)產品，發行主體分別涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產、招商蛇口五大長租公寓運營商，合計獲準發行規模達121.2億元。加上剛剛獲批的200億元飛馳ABN(資產支持票據)，獲批發行的住房租賃資產證券化規模已經達到320多億。
??運營模式的不一，使得上述融資方在ABS發行架構上選擇不同：
??采用托管或者轉租模式的運營商(譬如魔方公寓、自如)，由于對租賃物業不具備所有權，更多是通過信托受益權類ABS來盤活未來租金收入。
??自持租賃物業的運營商則通過開展權益型類REITs(房地產信托投資基金)業務來實現輕資產運營，譬如新派公寓、保利地產發行的兩單REITs產品。其基礎資產均為私募基金份額，底層資產則為委托貸款利息和股息。
??同樣是自持租賃物業，招商蛇口獲準發行的全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(簡稱“CMBS”)采用一次審批、分期發行的模式，基礎資產為單一資金信托項下的信托貸款，并以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
??但共同點是，所有資產證券化項目幕后工作巨大。有大型股份行投行部資產證券化人士告訴記者，國資資產轉讓流程如何做到定價真實、如何根據企業適用的稅收規定做適當的稅務籌劃等，都需要經過項目各中介機構反復溝通協調數月之久。
??而在他的邏輯里，長租公寓的租售比太低，是發行REITs等資產證券化項目難以回避的矛盾：在當前市場的租售比行情下，融資規模要是小點還可以，如果太大，根本做不到脫離主體信用僅看資產信用的。
??這一點跟廣東省公寓協會專家咨詢委員會首席專家劉策不謀而合。根據劉策的測算，長租公寓的出租率要穩定在90%以上，才可以通過租金貼現實現成本回籠，支撐新的規模擴張。
??雖然當前處于長租公寓的風口，但由于國內尚未推出嚴格意義上與RIETs相關的法律法規，長租公寓的資產證券化步子還不能邁得太大。至少，現在還沒到最好的時機。