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?興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委日前表示，明年房地產(chǎn)投資中棚改將調(diào)減，而租賃將增加。他認(rèn)為，在不考慮擠出效應(yīng)的情況下，租賃房建設(shè)大概能拉動(dòng)房地產(chǎn)投資3%的增長(zhǎng)。
??住房租賃最火爆的細(xì)分領(lǐng)域，又莫過于長(zhǎng)租公寓，包括中介、酒店、開發(fā)商在內(nèi)的各類公寓運(yùn)營(yíng)商都紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。與此同時(shí)，商業(yè)銀行進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)的消息也屢見報(bào)端，四大行中即有三家先后宣布涉足長(zhǎng)租公寓，提供資金支持。
??大環(huán)境改善利好的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的參與者如何形成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，并解決租賃回報(bào)慢、成本回籠慢的問題?資產(chǎn)證券化無疑是這些問題的最佳解決方案。
??此前已獲準(zhǔn)發(fā)行的五單長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域ABS(資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品，發(fā)行主體分別涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口五大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，合計(jì)獲準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模達(dá)121.2億元。加上剛剛獲批的200億元飛馳ABN(資產(chǎn)支持票據(jù))，獲批發(fā)行的住房租賃資產(chǎn)證券化規(guī)模已經(jīng)達(dá)到320多億。
??運(yùn)營(yíng)模式的不一，使得上述融資方在ABS發(fā)行架構(gòu)上選擇不同：
??采用托管或者轉(zhuǎn)租模式的運(yùn)營(yíng)商(譬如魔方公寓、自如)，由于對(duì)租賃物業(yè)不具備所有權(quán)，更多是通過信托受益權(quán)類ABS來盤活未來租金收入。
??自持租賃物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商則通過開展權(quán)益型類REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，譬如新派公寓、保利地產(chǎn)發(fā)行的兩單REITs產(chǎn)品。其基礎(chǔ)資產(chǎn)均為私募基金份額，底層資產(chǎn)則為委托貸款利息和股息。
??同樣是自持租賃物業(yè)，招商蛇口獲準(zhǔn)發(fā)行的全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(簡(jiǎn)稱“CMBS”)采用一次審批、分期發(fā)行的模式，基礎(chǔ)資產(chǎn)為單一資金信托項(xiàng)下的信托貸款，并以底層長(zhǎng)租公寓的租金收入現(xiàn)金流作為首要還款來源。
??但共同點(diǎn)是，所有資產(chǎn)證券化項(xiàng)目幕后工作巨大。有大型股份行投行部資產(chǎn)證券化人士告訴記者，國(guó)資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程如何做到定價(jià)真實(shí)、如何根據(jù)企業(yè)適用的稅收規(guī)定做適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃等，都需要經(jīng)過項(xiàng)目各中介機(jī)構(gòu)反復(fù)溝通協(xié)調(diào)數(shù)月之久。
??而在他的邏輯里，長(zhǎng)租公寓的租售比太低，是發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化項(xiàng)目難以回避的矛盾：在當(dāng)前市場(chǎng)的租售比行情下，融資規(guī)模要是小點(diǎn)還可以，如果太大，根本做不到脫離主體信用僅看資產(chǎn)信用的。
??這一點(diǎn)跟廣東省公寓協(xié)會(huì)專家咨詢委員會(huì)首席專家劉策不謀而合。根據(jù)劉策的測(cè)算，長(zhǎng)租公寓的出租率要穩(wěn)定在90%以上，才可以通過租金貼現(xiàn)實(shí)現(xiàn)成本回籠，支撐新的規(guī)模擴(kuò)張。
??雖然當(dāng)前處于長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口，但由于國(guó)內(nèi)尚未推出嚴(yán)格意義上與RIETs相關(guān)的法律法規(guī)，長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化步子還不能邁得太大。至少，現(xiàn)在還沒到最好的時(shí)機(jī)。