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部分房企已經提前開始做明年的策略和計劃，繼續推進銷售，并加快回款，將成為明年上半年的主要策略。有分析認為，在一些熱點區域，不排除部分項目“以價換量”的可能;對于三四線城市的策略，則主要取決于調控政策會否覆蓋。
　　經歷了2017年的歷史高點后，明年房地產市場很可能迎來“小年”。
　　近日，多家機構發布2018年房地產市場策略報告。考慮到樓市調控政策的影響進一步顯現，以及市場本身迎來下行周期，機構普遍認為明年房地產銷售面積將出現下滑。
　　對于房地產投資指標，增速將不會過快地收窄，這是由企業仍存在補庫存需求所致。但全年來看，該指標增速也被認為會降至5%以下。
　　據21世紀經濟報道記者了解，部分房企已經提前開始做明年的策略和計劃，繼續推進銷售，并加快回款，將成為明年上半年的主要策略。有分析認為，在一些熱點區域，不排除部分項目“以價換量”的可能。
　　投資、銷售將雙雙下挫
　　東方證券指出，過去幾年房價的過快上漲和投機性增強，主要源于兩方面。第一，城市化發展到第二階段(城市化率50%-70%)帶來的高能級城市供需不平衡。第二，政府在房屋土地供給及保障房建設方面，沒有相應的供給渠道、稅收及金融機制配套，導致商品房大發展過程中出現有效供給不夠的局面。
　　該機構認為，2017年以來政府已經在這兩方面出臺相應舉措，2018年將會對此進一步落實，而房地產行業長效機制也有望在明年奠基。
　　在市場層面，當前樓市體現為兩低一高的新常態：低庫存，體現為待售面積不斷下滑;低利率，個人住房貸款利率遠低于2012-2014 年市場調整期;高集中度，三大城市群及核心二線城市的新房銷售額占到全國的72%。基于此判斷，2018年樓市表現將是溫和調整。
　　東方證券認為，明年銷售面積增速為-3%、新開工面積增速為3%、房地產開發投資增速為4%。同時，因房地產銷售價格將進一步攀升，新房銷售金額可能呈現為微弱的正增長(預期2%)。
　　興業研究認為，受政策環境較緊、銷售邊際增長有限的影響，預計2018年商品房銷售將進入負增長區間，全年商品房銷售面積同比預計收在-8%左右;開發投資增速則受到低庫存水平、土地成交量漲價穩、租賃用地供應的正向支撐，有望穩中回落至約3%左右。
　　相比之下，申萬宏源對銷售的判斷較為樂觀。該機構認為，雖然明年調控政策放松的可能性較小，但銷售增速仍有可能出現“前低后高”局面，同比增速降至0%。
　　對于投資增速，申萬宏源認為，伴隨著銷售增速下行，房企到位資金較今年緊張，投資增速將繼續下行。但基于補庫存的需求以及租賃住房建設規模增加，房地產開發投資額依舊會保持正增速，預期為4%。
　　國家統計局數據顯示，今年1-10月，全國房地產開發投資同比名義增長7.8%，增速在經過兩個月的盤整后繼續下行。同期，商品房銷售面積同比增長8.2%，銷售額增長12.6%，增速均已連續4個月收窄。
　　大部分分析人士認為，房地產銷售增速將會繼續收窄，但今年全年仍將保持正增長。由此，今年也將超過去年，成為歷年來銷售規模最大的年份。
　　熱點城市或現“以價換量”
　　雖然今年大型房企的銷售仍然維持高增長，但由于融資政策收緊，以及企業花費大量資金拿地，因此相比去年，房企的資金狀況仍處于收緊過程中。部分高速擴張的房企，負債率已經迅速攀高。
　　萬科公告顯示，今年前三季度，公司經營性活動產生的現金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬科一年內到期的債務比上年末增加37.92%。
　　由于萬科持有的現金流達到943億元，因此這些債務并不會帶來過大壓力。但一些現金流并不充裕的房企，就會感到捉襟見肘。
　　如華僑城的短期借款比年初增加了295.63%，且前三季度經營活動產生的現金流為負。為“快速回收現金流”，華僑城意欲全面退出曾在2015年獲取的“新著東方”項目，當年的拿地價格達83億。
　　此前在并購市場頻繁出手的陽光城，前三季度負債總額1694億，扣除預收賬款后的債務1282億，凈負債率達到281%。其中，一年內到期的非流動負債比上年末增加536.87%。
　　興業證券指出，在長效機制加快推進的背景下，預計本輪房地產調控維持的時間將拉長，行業的周期性將減弱。杠桿擴張、激進拿地的房企將面臨利潤空間承壓、現金流回款減慢、融資渠道收縮等考驗。
　　該機構認為，區域房企短期可通過讓渡項目股權方式緩沖經營風險，但中長期業務持續性仍不足。且“現金為王”將成為企業策略的重要方面。
　　陽光城執行副總裁吳建斌近期表示，陽光城加快了“短平快”項目的布局。“這類項目一般會在二線與三線城市之間，或者重點二線周邊的三線城市布局。”
　　北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，“回款率”是公司近期一直強調的指標，明年將會繼續強化。其中，三四線城市項目的回款情況相對較好，一二線城市由于信貸政策從緊和限價等因素，表現并不好。
　　他認為，在部分熱點城市，明年不排除“以價換量”的可能。“因為有‘限價令’，一二線城市的很多項目一直在延遲推盤，但企業承受的資金壓力在不斷增大。”該人士表示，這些項目體量大，沉淀的資金量也不小，因此明年可能會加快出貨。
　　對于三四線城市的策略，該人士認為主要取決于調控政策會否覆蓋。他表示，當前三四線市場的活躍度仍然較高，且因為房價上漲較快，較早拿地的項目甚至獲取了不菲的利潤。在調控政策強化之前，這些區域仍將是企業布局的重點，其中主要體現在熱點城市和城市圈的周邊區域。