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租賃需求正在迅猛發展。從決策層面引導來看，房地產也正從開發向租賃和居住功能轉變。
　　業內數據研究院發布的2017年第三季度租房市場數據顯示，同比2016年三季度，四個一線城市的租房需求增加27%左右，杭州、成都、重慶、武漢等二線城市租房需求同比增加近50%。從租金表現上看，北京作為租房用戶體量最大的一線城市，三季度人均月租金2920元，同比增加了12%。
　　業內這一統計樣本依據是各個城市獨立用戶訪問量。理論上講，訪問58同城租房二級頁面的用戶，普遍具有實際租房需求。
　　大量租房需求之下，金融手段也在加速創新進程。10月11日，國內第一只脫離主體信用的權益型租賃公 寓類REITs“新派公 寓權益型房托資產支持專項計劃”，在深圳證券交易所正式獲批發行。業內專家認為，該項目的推出有望成為中國標準化公募REITs出臺的重要里程碑，完成最后一公里的歷史性跨越。
　　此外，銀企聯合發行的長租住宅保障基金、個人住房租賃貸款也在陸續推出。
　　金融創新加速
　　金融業介入租賃市場速度之快，超出預期。
　　10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃，獲上海證券交易所審議通過;10月30日，中信銀行與碧桂園集團在北京舉行300億元長租住宅保障性基金戰略合作簽約儀式;11月3日，建設銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協議。同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房;中國銀行也在開展相關為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產品與服務。
　　上述事件表明，推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成：企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等，有望逐步確立貫穿租賃業務開發-運營-消費-退出全產業鏈的金融支撐體系。
　　業內人士認為，建行、中信等大型國有銀行先后進軍長租公 寓領域，帶來的影響主要有兩點：第一，租賃市場的投 資量更大，投 資行為更活躍，面向市場參與各類主體的金融產品結構更豐富，正規化的銀行渠道也使得融資成本更低。第二，加速租賃行業變化，一是供應端，資金支持使得租賃機構能夠快速成長，并帶動關聯產業(裝修、建材、家居、物流等)發展;二是需求端，租賃關系更加穩固，真正發揮房屋的居住屬性，支持租賃行業的發展。
　　他表示，金融業是現代經濟的心臟。金融機構從事住房租賃行業的優勢在于更低的資金成本、更多元化的金融服務、更廣泛的資金整合能力。但金融機構缺乏專業化的開發和運營經驗，需要與其他專業化的開發、運營機構配合。
　　房地產金融的潛力
　　改革開放以來，中國城市化用短短幾十年時間走過西方國家數百年的歷程，而房地產行業也經過了一段野蠻生長的粗放式發展階段。
　　有業內人士認為，當前，中國房地產業已經走到拐點，以REITs和CMBS為代表的證券化金融創新將成為重要推手，改變中國房地產業的商業模式以及結構形態，真正形成房地產的長效機制。
　　業內房產研究院首席分析師張波指出，相信有不少平臺、金融機構甚至地方政府都會介入到租賃資金創新領域，但最核心還是REITs的發展，其對房地產租賃行業在金融層面起到的作用將是巨大的。
　　高和資本執行合伙人周以升對此表示出很強的信心。他認為，權益型公 寓類REITs的推出，一方面反映出我國房地產行業正在進行，以精細化運作的持有租賃經營模式取代簡單粗暴的高周轉開發銷售模式的“供給側改革”，是中國地產新時代的縮影;另一方面也映射出中國資本市場“去杠桿”、居民“消費升級”的經濟轉型縮影。CMBS和REITs產品可解決困擾業內多年的“REITs到底服務于誰”的問題。隨著此類資產證券化產品的有序發展，也許中國房地產金融也將迎來幾十年波瀾壯闊的未來。
　　從整個租賃市場的發展階段而言，張波認為，租房未來是否會成為年輕一代的主要生活方式，在國內還有待分區域、分步驟實現，這并不能直接照搬國外經驗。但房價高企的熱點城市，外來人口、流動人口集中的城市，例如長三角、珠三角、京津冀地區城市的租賃比例將持續增加;東三省等人口凈流出地區的租賃人口短期內增加幅度不會增大。
　　業內分析師張月則指出，目前我國租賃市場還不夠發達，很大程度在于專業租賃機構參與租賃市場的程度太低。美國、日本的機構化滲透率都在30%以上，尤其日本超過80%。
　　張月認為，租賃市場的形成離不開四點：充足的租賃房源供給，租賃權益的有效保障，交易過程的便捷、安全，專業機構不斷提升的租賃服務體驗。
　　周以升認為，房地產從開發向租賃和居住功能的轉變，是中國經濟轉型的縮影。房住不炒，將催生數萬億租賃公 寓市場。政府支持的公租和廉租房市場，也有超過3萬億元的存量規模。租賃市場金融創新不僅是房地產開發商商業模式轉換的關鍵，也是政府發展模式轉變的關鍵。