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10月24日，綠地集團(tuán)與隆力奇簽訂特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略合作，雙方建立利益共同體，打造隆力奇幸福美麗小鎮(zhèn)，推動工業(yè)生產(chǎn)與旅游開發(fā)。圍繞“房地產(chǎn)+大金融+大基建+大消費(fèi)”投資戰(zhàn)略，綠地今年以來在京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)以及西南城市多地排兵布陣切入特色小鎮(zhèn)，以此成為撬動業(yè)績、轉(zhuǎn)型增長的法寶。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，與綠地在特色小鎮(zhèn)方面的布局方式一致，碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、萬科、萬達(dá)、融創(chuàng)、保利、恒大、時代、奧園、富力、雅居樂等至少15家房企同樣發(fā)力特色小鎮(zhèn)布局，涉及文旅、科技、產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域。
　　促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展是特色小鎮(zhèn)得到政策扶持與企業(yè)青睞的內(nèi)在邏輯。2016年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率57.35%，按照世界城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%的水平，在國內(nèi)這將涉及1.8億人的流動。防止過度城市化則是現(xiàn)階段特色小鎮(zhèn)得以在核心城市周邊生長的邏輯起點(diǎn)。過度城市化，拉美國家“城市人口爆炸”便是前車之鑒，由過度城市導(dǎo)致的“大城市病”早已被列為北京、上海等多個核心城市治理的重點(diǎn)對象。
　　對于房企來說，核心城市土地成本近年增長迅速，突圍向周邊城市不失為“緩兵之計”，特色小鎮(zhèn)則是拿地通道;加之樓市宏觀調(diào)控力度空前，面臨住宅收益率不高的困境，房企需要找到新的利益增長點(diǎn)。
　　但是長遠(yuǎn)來看，借助于各類產(chǎn)業(yè)生長的特色小鎮(zhèn)依舊避不開城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律。這也意味著，如果對核心城市周邊供地和小鎮(zhèn)質(zhì)量不加控制和規(guī)劃前置，現(xiàn)階段廉價的土地被少數(shù)品牌房企攻下后，隨著開發(fā)建設(shè)推進(jìn)，這些小鎮(zhèn)將迎來新一輪的價值和密度高地，房企以此爭奪利潤的籌碼也將被削弱。
　　郊區(qū)造鎮(zhèn)計劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)并非建設(shè)特色小鎮(zhèn)的唯一力量，但是得益于30年土地開發(fā)、資本運(yùn)作、政商互動經(jīng)驗，房企開發(fā)建設(shè)特色小鎮(zhèn)優(yōu)勢明顯，這也是房企獲取未來建設(shè)數(shù)十個、甚至上百個特色小鎮(zhèn)的底氣所在。宋衛(wèi)平提出“把小鎮(zhèn)從10個建設(shè)到100個”，張玉良提出“2017年要在全國一二線城市周邊籌劃10到15個特色小鎮(zhèn)，確保4萬畝到5萬畝的土地儲備增長，”碧桂園則提出“2017年新增15個科技小鎮(zhèn)”。與此同時，住建部、發(fā)改委、國有銀行等的支持性政策相繼出臺。
　　在自身經(jīng)驗與政策風(fēng)口的雙向支持下，房企的造鎮(zhèn)計劃轟烈展開，且選址多以郊區(qū)為主。
　　公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前80%的特色小鎮(zhèn)都與文旅有關(guān)。作為介入行業(yè)較早的房企，2016年5月，華僑城簽約投資300億元打造首個“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)甘坑新鎮(zhèn),是深圳的首個特色城鎮(zhèn)，被稱為中國文創(chuàng)第一鎮(zhèn)。按照公司規(guī)劃，未來華僑城將構(gòu)建100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)，創(chuàng)造20萬個創(chuàng)業(yè)和就業(yè)崗位。
　　但是，不同于旅游景點(diǎn)，特色小鎮(zhèn)在旅游客源市場上更強(qiáng)調(diào)滿足周邊大城市中高收入人群特定需求，在旅游活動上更強(qiáng)調(diào)體驗和參與，如何挖掘特色和避免同質(zhì)化是需要思考的問題。
　　以碧桂園為先的科技小鎮(zhèn)，在承繼2013年提出的“持續(xù)專注在一線城市近郊及二三線城市拿地發(fā)展”的布局戰(zhàn)略下，于去年8月公司的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略發(fā)布會上首次亮相，目前已完成5個科技小鎮(zhèn)。但是，對于諸多進(jìn)軍科技小鎮(zhèn)的企業(yè)來說，如何解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、環(huán)境差、空間擠等問題，通過提供住得起的房子留住產(chǎn)業(yè)人口，還是一門功課。
　　以綠城為主的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域選定距離上海、杭州等城市三五十公里的地區(qū)，依靠小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)收益帶動周邊農(nóng)業(yè)改造，建成大型特色農(nóng)業(yè)基地。農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是對基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)部分獲得的收益，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。
　　以華夏幸福為主的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展，離不開企業(yè)在京津冀地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，與其產(chǎn)業(yè)新城模式一脈相承。得益于體量小的特點(diǎn)，華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑50公里以內(nèi)，填補(bǔ)市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白，借助PPP模式，疏導(dǎo)城市壓力的同時平衡了城鎮(zhèn)布局。
　　規(guī)劃前置 合理布局
　　中國經(jīng)濟(jì)信息社發(fā)布的《全國特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建培育情況調(diào)研報告》指出，當(dāng)前多數(shù)特色小鎮(zhèn)還在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，但是從內(nèi)涵到外延都在發(fā)生偏離甚至變味的特色小鎮(zhèn)日益多見,存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象，重數(shù)量、輕質(zhì)量，進(jìn)而造成新的難以消化的房地產(chǎn)庫存。
　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎也曾指出，房地產(chǎn)開發(fā)“度”的把握關(guān)系到特色小鎮(zhèn)能否擁有未來：“在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)中,如果只有房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，過度的房地產(chǎn)項目充斥特色小鎮(zhèn)，那么特色小鎮(zhèn)就會走向房地產(chǎn)化的道路。要高度警惕和避免房地產(chǎn)化的問題，處理好房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)家和房地產(chǎn)化的關(guān)系。特色小鎮(zhèn)開發(fā)不像單純的房地產(chǎn)開發(fā)，它的管理周期、規(guī)劃建設(shè)周期都很長，如果開發(fā)商沒有長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，只想短期套利，會害了自己，也害了特色小鎮(zhèn)。”
　　事實上，防止特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化的前提，除了要房企做好長遠(yuǎn)規(guī)劃，政府也要將政策設(shè)立、土地出讓方、城鎮(zhèn)發(fā)展等城市規(guī)劃進(jìn)行前置。
　　從政策上來看，發(fā)展大城市周邊小城鎮(zhèn)被認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化的重要著力點(diǎn)。目前房企在核心城市周邊開發(fā)的契機(jī)是：大城市向周邊城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍在持續(xù)，且周邊城鎮(zhèn)存在著大量的可開發(fā)用地，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的發(fā)力點(diǎn)仍在于為城市中產(chǎn)階級以上群體打造低密度的純居住空間階段。
　　根據(jù)中國指數(shù)研究院報告，城市周邊郊區(qū)發(fā)展會經(jīng)歷三個階段。第一階段，土地廉價，可利用土地多，較少開發(fā)商進(jìn)入;第二階段，地價有所上升，更多開發(fā)商進(jìn)入，供地頻次增加;第三階段，地價較高，房企需要通過提高容積率爭取利潤空間，政府開始控地。
　　因此，特色小鎮(zhèn)能否實現(xiàn)“四兩撥千斤”，前期規(guī)劃不可忽視，而中央也早已針對這一點(diǎn)提出要求：“要制定支持小城鎮(zhèn)發(fā)展的投資、土地、房地產(chǎn)等政策，要科學(xué)規(guī)劃，合理布局，注意節(jié)約用地和保護(hù)生態(tài)環(huán)境，避免一哄而起。”