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(原標題：新存量時代 房企繼續賣房還是掘金存量市場?)

　　自2017年下半年以來，廣州、成都、北京等多地陸續出臺租賃住房市場新政，全國各地調控頻頻加碼，土拍限制史上最嚴，新房銷售“繩子”收緊，市場觀念正被重構。基于這種情況，是繼續賣房子還是掘金存量市場?這是一道擺在開發商面前的選擇題。

　　9月26日下午，由每日經濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產年會”在上海隆重舉行，聚焦“新存量時代”之下的行業變化及市場機遇。

　　在會上，新城控股高級副總裁歐陽捷，龍湖冠寓公司總經理王俊英，藍潤地產集團總裁楊曉初，泰禾集團副總裁沈力男，華麗家族董事副總裁、董秘金澤清，高力國際中國區資本市場及投資服務主管及執行董事汪蓓等嘉賓，就房企在新存量時代是繼續賣房還是掘金空間價值，提出了專業且精彩的觀點。

　　較多房企做增量又做存量

　　“增量和存量兩者并不矛盾，對于有進取心的房地產企業而言，規模還是現在必須追求的道路。”這是沈力男的觀點。沈力男的理由是，房地產市場還是一個很好的市場。“去年在去庫存的大背景下，中國實現了海量的房地產數據，新房有12萬億元的市場。今年即使是在調控的基調之下，表現依然還是會比較出色。這么大的蛋糕不干了，實在太不明智了。”

　　楊曉初也持相似觀點，他表示，“開發商的目的就是買地賣房。房地產商都需要賣房，存量是沒有辦法。”

　　上述觀點可以從多數房企的選擇中得到印證：雖然“掘金存量”多次被提起，但大部分房企依舊奔跑在規模化的路上。 今年前8個月，碧桂園、萬科集團及恒大集團均實現了超過3000億元的銷售額;此外，包括融創中國、中海地產、龍湖地產、金地集團等在內的房企，也已經完成了超千億的銷售額。

　　沈力男也坦言，經過二三十年的城市化發展，開發商的確要面對很多的存量。“現在我們有條件去研究它、琢磨它、改造它、提升它，兩者都有市場空間，也都會表現得不錯。”

　　很多開發商的選擇的確是，既做增量又做存量。以龍湖地產為例，今年前8個月，集團累計實現合同銷售金額1150.9億元;而在掘金存量市場方面，龍湖目前的長租公寓品牌冠寓也已經初具規模。

　　據龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示，冠寓的目標是力爭用3年時間，躋身中國長租公寓市場前列，未來也將聚焦北京、上海、廣州等12個一線及二線領先城市。龍湖冠寓總經理王俊英透露，龍湖的“小目標”是10萬間。

　　汪蓓分析認為，開發商在存量地產方面具有優勢和專業，因此能夠針對城市更新的項目取得一些現有的存量資產進行改造、增值及經營。“雖然它可能不會像住宅房產一樣快周轉，但這種方式是現在很多開發商投入存量市場的方式及策略。這確實是一個新存量時代。”

　　做輕、重資產并無標準答案

　　伴隨存量及增量開發的另一個命題是，輕資產和重資產的權衡。

　　對于開發商而言，應該“輕身上陣”或是“負重前行”?“輕和重的問題，我覺得是相輔相成的。沒有重就沒有輕。兩者最終肯定是達到平衡的關系。”沈力男如是認為。

　　沈力男分析指出，對于企業而言，有重資產意味著抗擊打能力、抗風險能力更強。“重資產很重要、很安全。沒有重一點的東西是撬不動這個市場的。”

　　以商業地產的兩大巨頭恒隆地產和凱德置地為例，恒隆地產以重資產模式發展為主，其主要通過商業物業升值提升商業物業的價值;凱德則是通過資產證券化實現輕資產運營，享受持有優質商業物業的升值。兩者均在業界有著相當的口碑。

　　在房企頻繁涉足的長租公寓領域，輕重資產之辯則更為激烈。

　　但在王俊英看來，做輕資產或重資產并沒有標準答案。他以美國和日本的模式為例分析認為，美國多數的機構選擇了重資產，日本大東建托是做輕資產，這種模式發展也非常好。“適合自己的和有能力的是最好的，至于別人眼里是否適合你，那是別人眼里的。”

　　楊曉初提出了一個觀點，輕重資產的衡量標準應該看投資回報率。“投資回報率達到一定的程度就是輕資產。如果能讓重資產的價值提升，它自然就會變成輕資產。所有的重資產要變成更有價值的資產，第一是時間，第二要經營，第三要價值的發現。”

　　開發商如何維持投資回報率

　　“商業的根本一定是看投資回報率，它的本質就是逐利。不管做輕資產還是重資產，還是出租等待它升值，最后的結果一定是價值的不斷提升。”歐陽捷分析稱。

　　但業界公認的一個事實是，房地產行業的利潤正在降低。

　　金澤清分析指出，未來的利潤將會非常低，會回歸到一般的水平，甚至會做到薄利多銷。對開發商而言，未來要設計出更多有獨特性的產品，才能吸引一部分的受眾。“利潤率不會下降很厲害，但是絕對不像以前那么高。投融資的資金成本未來也只會越來越高。”

　　汪蓓指出，從房地產投資人的角度來看，“所以不同的資產未來如何退出，而不是像過去我們是以住宅增量的市場為主，完全面向于群眾銷售，而有不同的退出機制，這個問題值得探討。”

　　在此種情況下，開發商如何維持投資回報率?沈力男指出，目前很多地塊都是要求“雙自持”，在這種情況下，地產人只能夠更多地去挖掘體現它的價值，才能夠適應新的局勢。

　　王俊英則指出，開發商不能夠“新瓶裝舊酒”，不能夠用過去的思維和方式來運作存量市場，互聯網將使用比擁有更重要，共享比使用更重要。未來可能會出現很優秀的運營商。這樣才能夠真正盤活存量資產。