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擁有個性化裝修、拎包入住便捷的長租公寓，盡管租金相較于普通住宅高出30%~50%，但依然贏得了眾多城市白領(lǐng)的青睞。
　　“我害怕了那種跟房東和中介，一家家、一戶戶約時間看房的經(jīng)歷了。”劉先生對《中國經(jīng)營報》記者說道。上個月剛換了工作的他準備在大望路附近尋找一個新的住所，這一次，他毫不猶豫地選擇了長租公寓。
　　去年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中指出實行租購并舉，對培育和發(fā)展住房租賃市場給予大力支持，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持;支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
　　存量房時代的到來加之政策的鼓勵，大量資本開始涌進租賃市場。根據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)，國內(nèi)房屋租賃市場規(guī)模1.1萬億，預(yù)計到2025年將增長到2.9萬億。
　　鏈家、我愛我家等地產(chǎn)服務(wù)中介經(jīng)過多年的布局，早已在這一領(lǐng)域賺得盆滿缽滿。而開發(fā)商們似乎也想在此尋求新的發(fā)力點，隨著萬科、龍湖、綠城等開發(fā)商的涉足，長租公寓在成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新趨勢的同時，也將迎來新一輪混戰(zhàn)。
　　開發(fā)商無法彌補資金成本
　　在2016年報中，萬科表示：“2017年，公寓業(yè)務(wù)將加速規(guī)模擴張，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺。”萬科董秘朱旭也在2017年年初透露：“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發(fā)展。”
　　快速擴張之下，本月，萬科長租公寓品牌“泊寓”將在北京開設(shè)第六家門店，位于順義區(qū)的空港店。工作人員向《中國經(jīng)營報》記者介紹，目前該門店的公寓根據(jù)面積和戶型不同，設(shè)計了四種產(chǎn)品，月租金為1280~1980元不等。而每個門店根據(jù)區(qū)域不同，價格差異也較大，比如上清店的公寓月租金多在4000元以上，最貴的是勁松店，月租金6000元起。
　　盡管泊寓的租金價格較周邊房租有30%以上的溢價，但所有店面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的業(yè)務(wù)已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟南、烏魯木齊13個城市上線。根據(jù)官方的預(yù)計，泊寓到2018年全國拓展目標為45萬間，年收入94億元。
　　面對萬億級住房租賃市場，在2016年中期業(yè)績說明會上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，計劃3年內(nèi)布局300家門店。今年初，龍湖冠寓項目的重慶源著店、龍湖冠寓成都金楠店、龍湖冠寓成都時代店已經(jīng)順利開業(yè)，開業(yè)前出租率均超過80%。
　　龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石則透露，除了已布局的重慶、成都外，冠寓還將聚焦北上廣深四大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市，目標城市12個，力爭用三年時間，躋身中國長租公寓市場前列。
　　此外，綠城與成都長租公寓品牌優(yōu)客逸家推出“綠城優(yōu)客”，招商蛇口推出“壹棧”“壹間”“壹棠”，佳兆業(yè)推出“寓享空間”……根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓。
　　不過，運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比，似乎并不能算是一個賺錢的好買賣。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在長租公寓對于大部分房企來說，依然只是嘗試、布局、積累經(jīng)驗。“房企現(xiàn)在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個市場來看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。房企持有的長租公寓租售比即使管理相對好的企業(yè)也只有2%~3%，遠遠不足彌補資金成本。”
　　未來域公寓創(chuàng)始人王宇則認為，房企涉足長租公寓未來的發(fā)展模式會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向于資產(chǎn)證券化方式。“通過長期穩(wěn)定運營實現(xiàn)更高收入，以利于資產(chǎn)證券化退出。”
　　中介盈利靠賺取差價
　　地產(chǎn)服務(wù)中介涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。
　　“中介在長租公寓領(lǐng)域的優(yōu)勢在于短頻快成本低，通過門店即可解決客戶來源和看房訂房環(huán)節(jié);劣勢在于鮮有完善的服務(wù)內(nèi)容，缺少過程管理和服務(wù)，物業(yè)持續(xù)增值和溢價能力弱。”王宇告訴記者。
　　其中，涉足最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨立運作。六年來，在長租公寓市場已經(jīng)占有重要的地位，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，服務(wù)租戶70萬人次。
　　自如采取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長期合同，并提供統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置，然后以“二房東平臺”的形式對外散租。在取消“中介費”的同時，自如選擇收取了與“中介費”數(shù)額相當?shù)摹肮芾碣M”，房租相較市價而言，高出30%~50%。
　　盡管租金不菲，但利潤卻并不高。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“自如在運營初期的五年是非常痛苦的，當時一線城市的租金回報率都不到2%。”不過他對這個巨大的市場仍然信心滿滿：“租賃和轉(zhuǎn)售的回報率日漸靠近，隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報率也會日漸樂觀。”
　　2015年7月，在租賃中介市場上占有重要地位的我愛我家也對旗下運營了近16年的房屋管家業(yè)務(wù)啟動全面轉(zhuǎn)型，成立了長租公寓品牌“相寓”。截至2016年末，相寓在管分散式房源達到近19萬套、50萬間，整棟式公寓4棟，資管業(yè)務(wù)規(guī)模達到行業(yè)第一。
　　與我愛我家?guī)缀跬瑫r進入長租公寓市場的世聯(lián)行也不甘示弱，先是控股高端長租公寓龍頭晟曜行70%的股權(quán)、與完成A輪融資的寓見青年公寓達成戰(zhàn)略合作，后又宣布啟動20億元的定增計劃。截至2016年底，旗下品牌“紅璞公寓”先后落地20個城市，全國簽約超過2萬間房屋。
　　不過，世聯(lián)行2016年報顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。如此看來，這個行業(yè)似乎如同北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司CEO熊林所說：“做長租公寓的人，絕大多數(shù)都是有夢想，并懷著善意的，因為這個行業(yè)太苦了。”
　　公寓創(chuàng)業(yè)公司遍地開花
　　根據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告顯示，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。
　　楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這代表著未來5年到10年，房產(chǎn)租賃市場增速非常快，租金將穩(wěn)定上升，品牌公寓運營商將借助規(guī)模化侵占市場份額并實現(xiàn)盈利。
　　遍地開花的長租公寓創(chuàng)業(yè)公司似乎有力地證明了這一觀點。
　　YOU+國際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來域……眾多集中式公寓憑借優(yōu)秀的用戶體驗以及強大的品牌溢價，開始在租賃市場上發(fā)力，并得到了資本的青睞。
　　和其他創(chuàng)業(yè)項目不同之處在于，因為租賃市場過于龐大，租房又屬于剛需，因此各個品牌之間無須通過打價格戰(zhàn)來展開競爭，目前全國排名前5的公寓企業(yè)加起來的市場份額尚不足4%。加之長租公寓前期投入資金大，回報周期長(一般需要4-5年)，在盈利模式尚未完善的情況下，各個公司并沒有盲目擴大規(guī)模來獲取利潤，而是在裝修、服務(wù)等方面尋找差異化，以滿足各個細分領(lǐng)域的市場需求。如同新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對記者所說：“長租公寓未來盈利將主要靠品牌定價權(quán)。”
　　王宇告訴記者，他創(chuàng)立的長租公寓在經(jīng)歷7年多的運營管理之后，目前項目的投資回報穩(wěn)定在15%~30%。但在此之前，也經(jīng)歷過較為漫長的陣痛期。
　　事實上，如今的長租公寓早已過了資本的狂熱期。
　　2014年的時候，公寓行業(yè)曾被很多投行看中，也涌現(xiàn)過很多明星企業(yè)，但是前期巨大的資金消耗量和微薄的利潤讓很多創(chuàng)業(yè)公司難以為繼。“其實今年能夠融到資的公寓企業(yè)屈指可數(shù)，因為財務(wù)數(shù)據(jù)出來了。”王宇表示。
　　“我們開玩笑說公寓行業(yè)里的名字快被起光了，各種各樣的寓，就像共享單車的顏色被選光了一樣。”但他又說，其實所屬這個行業(yè)的人都知道，這個游戲才剛剛開始。
　　(中國經(jīng)營報)