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(原標題：征收改征租 出讓改出租)
　　土地制度將在雄安新區的建設中扮演非常關鍵的角色。認真總結和借鑒以往改革中存在的農民失地問題、粗放型土地利用問題以及土地財政、房地產市場畸形等問題，更有助于用新型發展理念和創新政策把雄安建設成為新城改革試驗區。
　　筆者建議，雄安新區土地制度改革的主線應該是“以土地征租代替土地征收，以土地出租代替土地出讓”。所謂以土地征租代替土地征收，就是國家不再征收農民集體的土地，而改成強制租賃農民集體的土地，每年向農民集體支付地租，并將租金直接落實到失地農民的每家每戶。所謂以土地出租代替土地出讓，就是國家不再一次性收取土地出讓金，而是分年度收取土地租金。如果實現以上改革，將能實現國家、集體、企業、農戶、居民各方共贏，徹底根除現行土地制度存在的各種問題。
　　可以說，這些年土地制度的諸多煩惱，將會一“租”了之。
　　一是被征地農民的長遠生計能夠得到切實保障。“征收”改“征租”、“出讓”改“出租”后，農民可源源不斷地得到土地財產性收入——土地租金，再加上勞動所得，就會進入“中產階層”，真正成為工業化城市化的受益者，“土地城市化快于農民城市化”的問題也將不復存在。如此，目前發展中國家普遍存在的貧民窟、犯罪、失業等問題就不會出現，各界擔心的“中等收入陷阱”、“拉美陷阱”等問題也不復存在，從而為平穩實現工業化城市化掃清了最大障礙。同時，執行統一的地租標準，也避免了集體之間、農戶之間為征地補償而發生的相互攀比的問題，由此引發的爭議甚至大規模上訪的問題也將不復存在。
　　二是可以根除地方政府和農民集體的賣地沖動。“土地出讓”改為“土地批租”后，地方政府的一次性土地收入就變成了年度土地租金總收入扣除付給農民的年度土地租金總支出后的土地出租凈收益。土地收益在財政收入中的比重將大大降低，土地財政問題也將不復存在，習近平總書記關于“不搞土地財政”的要求就會得到真正落實。“土地征收”改為“土地征租”后，農民集體從政府能夠得到的只是每年的地租，而不是一次性的巨額土地征收補償金，而且大部分的地租將直接落實到戶。如此，就會有效遏制地方政府和村組集體占地賣地沖動，從而有利于耕地資源的保護，有效防止腐敗行為的發生。
　　三是避免地方政府、農民集體、失地農民透支未來土地收益。現行的土地出讓制度，將透支未來五十至七十年的政府土地收益，使未來地方政府面臨沒有土地收益的窘迫局面。同時，在現行土地出讓制度下，政府收取的只是未來幾十年的土地貼現價格，而把因經濟增長而形成的土地增值收益拱手交給了土地使用者。實行土地出租制度后，國有土地收益就會細水長流，源源不斷地流入各屆地方政府，國家也會享受土地增值收益。“土地征收”改為“土地征租”后，也能避免村組集體透支未來土地收益，避免村組領導人的短期行為，保證村組集體能夠源源不斷地取得發展資金。同時，被征地農民逐年領取租金，而不是得到一次性補償，就會大大減少因一夜暴富而出現的社會倫理問題，比如將一次性補償費很快花光再上訪請求救濟、家庭成員為補償費的分配而發生糾紛等。
　　四是大大降低地方政府、企業和居民的負擔。改“土地征收”為“土地征租”后，就免除了地方政府一次性征地支出，不需政府支付安置補助費，從而就會大大降低征地成本。改“土地出讓”為“土地出租”后，企業和購房者無需一次性支付地價，只需繳納土地年租即可，從而會大大降低企業的生產壓力和居民的生活壓力，有利于實現“居者有其屋”、“住有所居”的目標。相應地，曾經炒得沸沸揚揚的房價地價問題也就不復存在。如此，習近平總書記關于雄安新區要“嚴控房地產開發”的要求才能切實得到落實。
　　五是保證國家持續調控土地的能力。在現行土地出讓制度下，土地一旦出讓給土地使用權人，國家再想收回就會異常艱難，需要付出巨大的代價。長三角、珠三角已經出現類似苗頭，有的地方政府竟然以近十倍的原價才從土地使用權人手中收回了土地。如此，國家就會失去調控土地的主動權，對未來國家經濟社會的發展造成不利影響。如果實行國有土地出租制度，國家收回土地就不會付出太大的代價，從而就會增加調控土地的靈活性。
　　六是大大降低行政成本和減少腐敗。在現行征地工作中，一次性的土地補償費常常經過縣、鄉、村各個層級，很難避免層層克扣的問題，失地農民很難拿到足額的補償金。而失地農民的安置又分為貨幣安置、留地安置、移民安置、入股分紅等諸多形式，為此還要成立專門的機構來具體運作和管理，程序非常復雜，工作量非常大，操作起來也非常困難，還容易出現以權謀私等腐敗行為。如果將安置補助費交給集體經濟組織，由其開辦企業來安置失地農民，實踐證明也難盡如人意，多數企業未過多久就面臨關門歇業的窘境，農民剛失地又失業。實行征租后，農民可以取得穩定的地租收入，無需國家再去安置。不但使國家節省了一大筆安置費，也無需再為安置問題而絞盡腦汁，從而就會大大節省行政成本。另外，在現行的土地出讓制度下，為了杜絕腐敗、防止國有土地資產流失和建立公平公正公開的土地市場，國家建立了嚴格的土地招標、拍賣、掛牌制度，設立了專門的機構，財政供養了大批人員，設定了一系列十分復雜的程序和流程，不但提高了行政成本，也提高了企業的拿地成本。如果將“土地出讓”改為“土地出租”，只要定好租金標準，國土部門就可以直接與用地者簽訂土地租賃協議，從而將省去招標、拍賣、掛牌等一大堆麻煩事，也會大大降低廉政風險，企業拿地的成本也會相應地大大降低。
　　總之，“土地征收”改為“土地征租”、“土地出讓”改為“土地出租”后，國家不用征收農民的土地，農民不失去土地的所有權，國家省去了一大筆一次性的征地費，農民也不存在花光一次性的征地補償后長遠生計無保障的問題，企業也不用一次性支付巨額的地價，居民也不用為住房一次性支付巨額的地價，從而達到多方共贏。
　　(作者系國土資源部法律中心副主任)