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商改住終于限購(gòu)了……
　　官方政策正文：
　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告
　　京建發(fā)[2017]第112號(hào)
　　為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下：
　　一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?br> 　　二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
　　三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門依法處理。
　　四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
　　五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
　　2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
　　六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
　　八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。
　　九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
　　本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)
　　北京市工商行政管理局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局
　　2017年3月26日
　　專家解讀
　　北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰：商改住將成為歷史
　　商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢(shì)下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。
　　陳志：此次政策有利于從整體上對(duì)商辦類項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理
　　從去年的930新政到今年的317新政，北京對(duì)于住宅的調(diào)控逐漸加力，一些開發(fā)商反而趁此機(jī)會(huì)打著“不限購(gòu)、限貸”的旗號(hào)，大肆推銷商辦類產(chǎn)品。近期市場(chǎng)上的商辦類產(chǎn)品的銷售也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。
　　“此次北京市及時(shí)出臺(tái)了對(duì)商辦類項(xiàng)目加強(qiáng)管理的政策，力度空前，可以有效的抑制商辦類項(xiàng)目的過熱，而且也使得原先只在通州一個(gè)區(qū)實(shí)行的政策，成為了全市普遍實(shí)施的政策，有利于從整體上對(duì)商辦類項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。”
　　此次，北京市從規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環(huán)節(jié)集中發(fā)力，對(duì)商改住“零容忍”。商住本身就是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”，這類項(xiàng)目既破壞了城市發(fā)展格局、弱化了限購(gòu)政策效果，在實(shí)際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環(huán)境嘈雜、安全隱患等問題。此次北京商改住調(diào)控措施既是繼3.17樓市新政以來(lái)，再一記重拳抑制投機(jī)投資性需求，又是對(duì)北京市疏解整治促提升、有效促進(jìn)人口調(diào)控工作的進(jìn)一步落實(shí)。
　　趙秀池：北京讓住宅回歸居住屬性的同時(shí)也讓商業(yè)辦公回歸承載業(yè)態(tài)的屬性
　　商業(yè)辦公項(xiàng)目按照規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，是國(guó)家規(guī)劃法的要求，但部分開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公項(xiàng)目開發(fā)成所謂的“商改住”，并將其作為住宅銷售給個(gè)人，存在欺騙購(gòu)房者的嫌疑。
　　購(gòu)房者購(gòu)買“商改住”產(chǎn)品，實(shí)際上買到的是有法律瑕疵的產(chǎn)品，不僅無(wú)法享受住宅所能享有的權(quán)益，如稅收優(yōu)惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價(jià)格優(yōu)惠，不能辦理落戶。同時(shí)，由于此類項(xiàng)目居住與商業(yè)辦公行為混雜，商業(yè)辦公的經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到一定影響。
　　此次政策，要求單元分割面積不得小于500平方米，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上遏制了將其建成住宅的可能性，是對(duì)之前“商改住”行為的“撥亂反正”。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個(gè)人購(gòu)買此類“商改住”產(chǎn)品，實(shí)際上是要求消費(fèi)者不得購(gòu)買有瑕疵的產(chǎn)品，是對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)。同時(shí)，也是對(duì)商業(yè)辦公正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保護(hù)，讓這類產(chǎn)品回歸承載業(yè)態(tài)的屬性。
　　郭毅：在建(含在售)商辦的限購(gòu)升級(jí)后，已與此前通州相當(dāng)。
　　通州在2016年5月5日要求商辦只能銷售給公司之后的10個(gè)月時(shí)間里，商住銷量大跌74%，這還是在北京城市副中心的強(qiáng)大發(fā)展紅利的拉動(dòng)下才得以形成。
　　而全北京限購(gòu)，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依托出租而非資產(chǎn)升值之后套現(xiàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計(jì)北京商住的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大
　　商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來(lái)，也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。
　　商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集效應(yīng)減弱，另一方面對(duì)商改住進(jìn)行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說(shuō)非常及時(shí)、果斷，意義重大。
　　張大偉：北京商住等商辦項(xiàng)目可能成交量腰斬
　　這一政策的再次升級(jí)，非常明顯的抑制了市場(chǎng)的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購(gòu)升級(jí)影響，北京這一針對(duì)商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說(shuō)是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級(jí)，處于全國(guó)最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因?yàn)樽≌拶?gòu)導(dǎo)致的之前購(gòu)買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　嚴(yán)躍進(jìn)：限購(gòu)后商住“香餑餑”將成燙手山芋
　　從北京此類政策來(lái)看，個(gè)人認(rèn)購(gòu)此類住房不能貸款、要有五年社保、無(wú)房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認(rèn)購(gòu)價(jià)值幾乎壓縮為零。或者說(shuō)已經(jīng)使得此類物業(yè)從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋。估計(jì)流動(dòng)性會(huì)非常差，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格較大明顯的下滑。
　　“商改住”的前世今生
　　早在上個(gè)世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。
　　隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。
　　2000年之后，一些爛尾項(xiàng)目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，改變使用屬性的形式，拉動(dòng)銷售。
　　出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格，一度高過普通住宅售價(jià)，或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷售，大約自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購(gòu)、承諾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓。
　　由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，通過多種途徑提醒購(gòu)房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。
　　但是，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。
　　為此，2011年起，本市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。
　　同時(shí)，因?yàn)樵趯徟秃罄m(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，至今為止，仍有大量開發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷售。
　　這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。
　　有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商住的市場(chǎng)規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
　　該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年，北京市場(chǎng)商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套，而到了2009年就達(dá)到2.23萬(wàn)套，2016年，商住總成交約為4.17萬(wàn)套。在價(jià)格方面，2015年，商住的價(jià)格為每平方米2.64萬(wàn)元，到了今年年初前兩月，商住的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4.54萬(wàn)元。
　　商住的弊端
　　一、商住一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區(qū)房就更別想了。
　　二，商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
　　三，買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
　　四、商住在購(gòu)買和使用過程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
　　五、商住用的不是民水、民電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅。
　　六、買商住不能遷入戶口。
　　七、商住基本上都沒有燃?xì)猓荒苡秒姶艩t。
　　八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
　　九、商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多很多。
　　十、由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。
　　十一、商住的宜居性較差，因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉摹⒂钟修k公的，人員混雜，安全性差。
　　什么是商住公寓?
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：
　　商改住這個(gè)概念并非產(chǎn)權(quán)概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地(40年、50年產(chǎn)權(quán))的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。
　　購(gòu)買時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計(jì)算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是：改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年的。
　　商住房的市場(chǎng)地位

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)
　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：
　　以2016年1月1日截止2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，合計(jì)成交90112套，其中商住類公寓接近5萬(wàn)套，占比大約為54.7%。
　　從2016年來(lái)的市場(chǎng)情況下看，套均總價(jià)明顯住宅更高：普通住宅平均單套467萬(wàn)，自住房平均162萬(wàn)，商住公寓平均202萬(wàn)，別墅平均1086萬(wàn)。
　　商住房基本集中的投資占比更高，出租率更高。