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當前我國房地產市場最突出的制度問題是供給、需求和交易制度不對稱和不統一。我國商品房土地供應具有高度的規劃性、計劃性和地域差異性，但是房地產需求市場已經徹底放開，形成了全國統一大市場。

　　建立中國房地產市場的長效機制，必須根據中國房地產市場發展的特定環境和制度條件，以及房地產市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國特色的房地產市場的供給調節機制、需求管理機制和市場交易制度。在房地產需求市場上，要逐步建立長期穩定的區域化和差別化的限購政策。適度進行需求總量和結構管理，應該成為我國房地產市場長期基本政策，不能因有違自由化、市場化的導向，就遮遮蓋蓋，時斷時續，影響到居民對房地產市場的合理預期。在房地產交易市場上，必須旗幟鮮明地按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機。

　　具有鮮明中國特色的房地產市場

　　中央政府明確提出了要逐步建立健全房地產市場的長效機制。但是，究竟什么是長效機制，是否就是完善房地產相關稅收制度，推廣物業稅，人們對此仍爭議不休。建立房地產市場的長效機制，必須根據中國房地產市場發展的特定環境和制度條件，必須根據中國房地產市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國特色的房地產市場的供給調節機制、需求管理機制和市場交易制度，推動供給、需求和交易制度在體制和機制上的一體化。那種認為中國房地產市場的改革方向就是進一步放松管制，促進房地產交易進一步市場化和自由化，推動交易制度進一步和西方國家接軌的改革思路，不符合中國房地產市場的發展實際。

　　首先，中國實行自然資源和土地資源的國有制，有著非常復雜的土地所有權制度和土地交易市場。城鎮實行土地國有制，城市建設用地又分成了基礎設施用地、工業用地、商務用地和住宅用地等不同類別，不同類別的土地在轉讓和交易方式上完全不同，形成了不同的土地比價關系。城鄉土地制度差別大，城鄉建設用地不統一。城市土地實行國有制，實際上是由各級城市政府代表國家行使所有權，各級城市政府掌控著建設用地的指標和分配權力，壟斷了各類別土地的供應。這種城市土地制度最大限度地控制了建設用地的規模，優先保證了基礎設施用地，成為我國始終堅持基礎設施投資先行戰略的重要制度基礎；充分保障了工業用地的低成本，形成了我國制造業的土地成本比較優勢；同時又通過占建設用地不到30%的商品房用地市場化出讓，獲得了占各級政府土地總收入80%以上的土地轉讓收入，支持了城市建設和舊城改造。

　　其次，房地產開發+土地增值+城市基礎設施投資，構成了中國特有的城市擴張模式。由于各級城市政府擁有了建設用地的支配權，并且土地轉讓收入基本完全用于本市建設，這就形成了政府通過房地產開發撬動土地價格，形成土地轉讓收入，利用土地轉讓收入大力新建和改建城市的城市發展模式。反過來，城市的改建和擴建又能進一步提高居住環境，為地價和房價的提升創造了條件。房地產+土地+城市建設的聯動發展模式在我國城市發展上取得了巨大成功，推動了城市規模的急劇擴張和舊城的大面積改造，被各級政府視為城市發展的圭臬。這種城市發展模式首先在一線城市和東部地區取得了巨大成功，再逐步向中西部和三四線城市蔓延。這種城市發展模式，讓地方政府、房地產開發商和擁有住房的居民在房價上形成了利益同盟，房價上漲大家都得益。

　　第三，中國是一個高儲蓄的國家，居民儲蓄率始終保持在30%以上，居民擁有近百萬億元的金融資產。儲蓄資產的保值增值始終是居民關注的焦點。居民購房能力主要不是受當期收入影響，而是受居民儲蓄能力和儲蓄總量的影響。買房往往被居民看作是儲蓄的另一種方式，而且是被歷史證明最保值的儲蓄方式，而不是簡單的住房消費行為。居民買房的消費性動機和投資保障性動機完全糅合在一起。即使是低收入階層，也會出于儲蓄和投資的需要，購買超出自己收入水平和居住需求的大戶型住房。另外，由于居民擁有巨量的金融債權，金融投資收益率的變化也會影響到居民的購房意愿。

　　第四，中國以血緣關系為紐帶的傳統文化，形成了居民特有的住房消費觀念和購房行為，重視“家”重視“血緣關系”，放大了居民的住房需求。

　　第五，中國城市發展和城鎮化速度不均衡也影響到房地產市場的發展。中國城市發展嚴重不均衡，金融、房地產和信息等高收入行業高度集中在北京、上海、廣深為中心的城市群，成了大學生研究生就業的首選；人口導入不均衡導致各地房地產需求也不均衡。按照目前規定，中國縣級以下行政地區不能設立市。由于城市的合并，導致一方面我國城鎮化率已經提高到了57%左右，三到四億人進城，但是城市的數量甚至有所減少，東南省份一些人口近百萬的鎮也無法改為市，導致從城市到農村的毛細血管嚴重不暢。

　　供給、需求和交易制度不對稱、不統一

　　上述五點構成了中國房地產市場發展的基本環境和約束因素。這些環境因素都將顯著影響著房地產市場的供給、需求和交易方式，形成了中國房地產市場的四大特色。

　　首先，各級政府壟斷著對商品房土地的供應，并且按照規劃和計劃大致均勻地供應土地。我國國土資源遼闊，但是可用于農耕和城市建設用地的土地占比過低，生態環境脆弱。在960萬平方公里的國土面積上，只有約120萬平方公里（合18億畝）可用于農業生產，規劃約11萬平方公里用于城市建設，城市建成區約9萬平方公里。由于優良耕地和可用于城市開發的建設用地在區域上高度重疊，絕大部分國土無法承受高強度開發。因此，劃定永久耕地保護紅線，劃定城市建設用地底線，成了我國配置土地資源的基本國策。國土資源和生態資源的國情決定著我國建設用地占國土總面積的比例不能太大，整體建設強度不能太高。為了保障18億畝耕地，劃定生態紅線，中央政府不得不根據行政區劃實行建設用地的目標管理。各級政府再根據耕地保護和建設用地的指標確立各地區的年度建設用地指標。這種建設用地的管理制度，必然導致各級政府根據建設用地的整體規劃和指標，分年度大致勻速供地。雖然年度之間可以有些不同，但是總體上是高度計劃的，不可能做到根據市場狀況隨便增加或減少土地供應。國家也不可能根據房地產市場的熱度和人口導入狀況，隨意擴大一些地區的建設用地指標。北京、上海和廣深三大都市圈，由于人口稠密，建設強度過大，總體需要控制開發力度，建設用地指標更需要嚴格控制，不可能因房地產需求火爆就大面積增加建設用地指標。二是各級政府在建設用地的分配比例上具有比較大的自主權，但是一般會優先保障基礎設施用地。同時由于招商引資和工業發展影響到各地的經濟增長率，工業用地也必須充分保證。這樣，在建設用地分配比例上商品房用地往往會排在最后來考慮。三是由于各城市占有土地的遼闊程度不同，建設用地指標的松緊程度不同，導致中心城市和一線城市建設用地指標緊張、中西部地區部分城市和三四線城市供地又過多的不均衡現象。同時由于土地拍賣價格不同，三四線城市政府為了獲得相應的土地收入，往往需要拍賣更多的土地。總之，我國實行的自然資源和土地管理制度，決定著各級城市政府壟斷著商品房用地的供應，呈現出高度的規劃性、計劃性和區域不均衡性的特點。

　　第二，與土地供應高度規劃化、計劃化、區域化不同，我國房地產開發市場又是高度市場化、分散化的。國內前五百強的房地產開發公司在市場上的占比也就是四分之一左右。房地產行業的市場進入門檻過低。在商品房供地實行最市場化的公開拍賣的情況下，必然導致土地拍賣市場競爭過度。

　　第三，與土地供應的高度計劃化和區域化不同，我國房地產需求市場基本上是全國一體化的。除了部分城市階段性出臺針對外來人口買房的限購政策外，居民幾乎可以在任何一個城市買房。一個城市的買房需求，不僅取決于本地居民的需求能力，也取決于該城市對外來人口的吸引力和市場的投機程度。越具有投機條件的房地產市場，需求就越興旺。過往經驗證明，只有一線城市的中心城區的商品房具備投機條件，那些在早期沖著房價便宜去三四線城市淘金的房產投資客，大多數都因為這些地區交易市場不發達而失敗了，因而全國房地產投機性需求就更加集中到一線城市的中心城區了。各級政府既無法根據房地產需求狀況靈活調整土地供給，也無法預測本地房地產需求到底有多大。

　　第四，與我國房地產市場的供給和需求都具有明顯的中國特色不同，我國房地產交易市場和交易制度參照西方。無論是房貸信用制度、交易過戶制度、中介服務、相關稅費，以及市場信息服務等，都高度市場化。房地產交易的方便程度甚至遠遠超過西方國家。部分中心城市中心城區的房地產交易跟其他商品交易幾乎沒有什么不同。房地產中介機構的從業人員和網點密度遠遠高于西方國家。

　　從上述分析可以看出，當前我國房地產市場最突出的制度問題是供給、需求和交易制度不對稱和不統一。房地產供給的核心是土地供應。我國商品房土地供應具有高度的規劃性、計劃性和地域差異性，但是房地產需求市場已經徹底放開了，形成了全國統一大市場。一個地區的土地供給由整體規劃和該地區的土地稟賦來決定，需求卻由人口導入速度和投機氛圍來決定，兩者之間無法統一。我國的房地產交易制度又是完全參照西方國家的，在方便交易的同時，也非常方便房地產投機。這樣，房地產供給和需求在機制上的不對稱，供給不能隨需求擴張而擴張的制度缺陷就成了中國最大的房地產投機主題。凡是土地供應不能擴張，造成供給長期短期的市場，都成了最大的房地產投機熱土。

　　房地產制度改革只能二選一

　　我國房地產市場的制度改革只能是二選一，要么是徹底放開土地供給市場，讓土地供給高度有彈性，以適應需求的高度市場化和交易的高度自由化；要么實行嚴格的需求管理政策，改革交易制度，以適應土地供給的高度規劃性、計劃性和地域差異性。那么，我們能選擇哪條路徑呢？我們只能選擇后者。

　　我國商品房供地的規劃性、計劃性和區域差異性將長期存在。實行土地資源國有，統一規劃，設立生態、耕地和建設用地的紅線和底線，能夠最大限度地實現國土功能區的規劃，維護生態安全，保障耕地不減少；能夠按照生態和資源的承載力，控制開發強度，有計劃地推進城鎮化和城市群的發展。我國人均可用耕地、建設用地和住宅用地的面積大大低于全球平均水平，必須從總量上嚴格控制住宅用地面積，推動土地集約化使用，提倡緊湊適宜型居住條件，反對浪費土地。我國城市發展不均衡、區域發展不均衡和人口導入不均衡將長期存在，政府必須通過土地規劃和土地價格進行結構性引導和調控。因此，從長期來看，實行建設用地的底線控制，按照規劃和計劃供應住宅用地的制度都將難以改變，也不能改變。單從形成徹底的市場化房地產運行機制來說，這也許是體制和機制上的缺點，但是從過往發展的歷史來看，這恰恰是我國城市發展和房地產市場發展的優勢之所在。正是通過這樣的土地政策，我國在實現房地產高速發展、改善大部分居民居住條件的同時，也推動了城市建設取得了巨大成就，保障了基礎設施和工業用地，成就了基礎設施先行戰略和制造業的成本比較競爭優勢。

　　如果在短期內我國商品房供地制度不會也不應該發生重大改變，那么改革的方向就需要根據土地供給制度的特點，實行房地產需求管理，改革房地產交易制度，而不能一味追求市場化和國際化了。

　　如果我們簡單模仿和平移了西方國家房地產市場的交易制度，而沒有充分考慮我國特定的房地產供給和市場需求在機制上不對稱的狀況，就會導致房地產交易市場失去平衡供求、合理定價的基本功能，就會出現全國各地房地產交易嚴重不均勻的局面，一些投機性強的市場交易過度，而大部分三四線城市交易又嚴重不足；房地產價格嚴重偏離真實價值和合理租金回報率，造成一些城市的房價不再由使用價值和租金回報率來決定，而是由供給的稀缺程度和土地價格來決定；不是由周邊地區的房價決定相關區域的地價，而是由開發商拍賣的地價來決定相關區域未來的房價。商品房定價變成了公共產品定價，由拍賣的土地成本加利潤來決定。部分中小型房地產開發商拿地已經沒有了價格底線，只要能在大型開發商報價基礎上再加一點把地拿到手就算勝利了。市場定價機制完全顛倒了。

　　多環節著手房地產整體制度設計

　　健全我國房地產市場發展的長效機制，必須根據我國國情和土地資源管理制度，從供給側改革、需求側管理和交易市場各環節進行整體制度設計，不能指望通過單一政策或單一稅收制度改革就能徹底解決問題。

　　在商品房土地供應上，首先要打破各省市僅僅根據自身的土地資源狀況確立建設用地底線的思維。我國各大城市尤其是一線城市，城市面積的大小和土地資源的狀況，都是由歷史上行政區劃決定的，面積劃大劃小都是很偶然的。過去，城市人口沒有那么多，城市規模擴張沒有那么快，多劃幾個縣還是少劃幾個縣給一個城市，影響都不大。如果僅僅根據各個城市既有的土地面積來確定建設用地的規模，就會導致土地面積小的城市在商品房用地指標上嚴重不足。例如，深圳市面積僅僅1900平方公里，跟深圳人口數量和人口導入需求完全不相稱。從我國國土功能區規劃和城市發展規劃來看，城市群已經成為城市規劃的基本單位了，單一城市規劃必須讓位于城市群的規劃。因此，我們必須從城市群總體規劃的角度來綜合平衡和配置土地資源，不能從單一城市角度去考慮土地規劃和建設用地指標。其次，各級政府要適度突破按照建設用地規劃每年勻速供應商品房用地的思路。在確立了建設用地長期規劃和守住底線的基礎上，必須根據對房地產市場需求的預測和市場狀況，靈活調節供地節奏。當前我國房地產需求還處在急劇擴張期，等到大部分居民的住房需求都能得到有效改善以后，我國房地產市場一定會步入存量調整階段，市場對土地的需求會大幅度下降，那時候政府想賣地也賣不掉了。第三，要提高商品房用地在建設用地中的占比。長期以來我國在土地政策上實施基礎設施用地和工業用地優先的政策導向。目前基礎設施用地已經占到新增建設用地的60%左右，由于基礎設施用地和工業用地的成本比較低，導致土地使用浪費、土地創造增加值過低等問題。在一線城市中，一個小區的住宅總價值可以買下一個機場已經是很普遍的現象了。因此，要適度推動基礎設施用地和工業用地的市場化，縮小與住宅用地的過大價差，促進基礎設施和工業用地的集約化，盤活低效建設用地，整合工業園區，最大限度地為商品房用地騰出空間。第四，要加速擴大城市數量，推動城鄉建設用地一體化，大中小城市和鄉鎮的建設用地要能整體規劃，合理調配，這將大大緩解中心城市住宅用地的緊張狀況。第五，中央政府要加大對地方政府土地收入的調節，不能讓土地轉讓收入完全由地方政府自收自支。各級政府的土地轉讓基金收入，除了直接用于土地整治和動拆遷費用外，要適度上交中央財政，實行區域調節，防止低地價的中西部地區和三四線城市政府過度賣地行為。

　　在房地產需求市場上，要逐步建立長期穩定的區域化和差別化的限購政策。適度進行需求總量和結構管理，應該成為我國房地產市場長期基本政策，不能因有違自由化、市場化的導向，就遮遮蓋蓋，時斷時續，影響到居民對房地產市場的合理預期。既然商品房土地供應無法完全市場化，既然土地供應帶有鮮明的區域特點，既然我國的城市發展水平和城鎮化發展水平在較長時期都難以平衡，需要政府通過土地供給來調節，那么各大城市的房地產市場就必須要優先保障本市居民以及已經具備條件在本市安家落戶的外來人口的需求，必須要嚴格控制外來的投機和投資性需求。在中心城市住宅用地指標實行計劃管理的情況下，必須優先滿足本市居民的居住需求，適度限制投資性需求，對家庭住房實行套數和面積總量的管理。這些都是適應我國土地供給制度的必要的需求管理制度。由于這些政策總被指責為政府通過行政手段干預市場，一些地方政府實施起來總是羞羞答答，一會兒緊一會兒松，這反而擾亂了市場的正常預期。調節需求總量，實行結構化差別化的需求調節政策，是我國房地產市場發展的長效政策，必須旗幟鮮明地堅持。現在各城市出臺的房地產需求管理政策具體措施不同，松緊程度不一，并且往往根據短期房價波動而不斷變化，就是政府本身也不敢把這些政策當作長期政策，造成了居民總認為這些政策都是暫時的，不合理的，長久不了的。如果社會都這樣來理解這些政策，那又如何能引導居民改變市場預期呢？我們必須充分認識到，當前我國還不具備形成全國統一房地產大市場的條件，規劃性、計劃性和結構性的調節是十分必要的。政府不僅要解決社會保障房問題，也要進行房地產需求調控。中央政府應該在總結各地需求管理經驗的基礎上，逐步統一和規范政策，推行分類分級的房地產需求管理政策，提高政策的權威性。

　　在房地產交易市場上，必須旗幟鮮明地按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機。

　　房地產出現過度投機的關鍵是交易市場為過度投機提供了三個方便的交易條件：一是能夠運用高杠桿進行投資；二是市場交易成本過低，交易過度；三是政府對交易所得的稅收調節力度過小，短期投機所得的大部分能落入投機者的腰包。我國房地產還不能實行徹底市場化，房地產的供給和需求機制還不對稱，政府還必須從供給和需求兩端進行調節。中國特色的社會主義市場經濟體制決定了，盡管我們要保護各種要素收入和適度的投機收入，但是必須堅持按勞分配為主的分配原則，鼓勵勞動致富，創新致富。近年來房價的變化、房地產的投機行為以及居民買房的先后次序，都成了影響居民財富的最重要因素，全社會充斥著非常濃厚的投機氛圍，必須盡快扭轉。

　　抑制房地產市場的過度投機，關鍵要改變引發過度投機的市場條件。過度投機的市場條件沒有了，過度投機的行為自然就慢慢減退了。

　　要規范和改變住房買賣中的過度杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵買房使用銀行信貸，但是必須有兩個條件：一是必須以居民目前和未來的收入為基礎；二是必須以自主和房地產長期投資為基礎。我國個人信用制度缺失，還沒有實行以家庭為單位的個人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個人收入證明，可信度很低。房貸的獲得只跟買房的總價格掛鉤，跟個人和家庭的現在以及未來收入的預期都不掛鉤，銀行依賴的就是單一的房產抵押，而不是個人信用。這里面存在著相當大的道德風險。要加速全國房地產登記聯網，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸支持。要嚴格管理房屋中介機構和灰色金融機構給購房者的不合理融資行為。各地買房的信貸政策和貸款比例可以有區別，但是在規范買地買房的資金來源上，全國必須一盤棋，一個尺度，不能一城一策。

　　要加大對房屋投機性交易所得的稅收調節，實行累進制資本利得稅，將短期投機中資本利得的大部分通過稅收方式調節掉。要對改善型住房買賣和投機性住房買賣實行差別化所得稅政策。當前大家高度關注物業稅能否出臺，何時出臺。但是，由于我國的國情是中心城市房價高，居民當期收入低，北京、上海、深圳一套住宅動輒千萬元，即使按照每年1%左右收取物業稅，也需要十萬元左右，這根本就不是普通家庭所能承受的。可以想象，物業稅的普遍推廣將存在巨大的社會阻力。如果采取對房地產交易所得進行高稅收調節，對普通居民影響就很小，打擊的僅僅是市場上的投機行為，能夠立竿見影地抑制房地產市場上“炒”的行為，符合中央對房地產市場的定位，并且完全有條件在短期內實施。

　　總之，房地產市場如何發展不僅僅影響到經濟穩步增長，也影響到居民財富安全和財富積累方式，事關國計民生，事關長治久安。我們不能把居民長期積累的財富都變成了房地產，那樣風險就太大了。中國房地產市場運行的特點是中國特色社會主義市場的重要表現形式，在制度上必須體現中國特色。推動城鎮化加速，推進城鄉建設一體化，改善居民住房條件，保障居民財產安全，是我國房地產市場發展的最終目標。