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?3.15是一年一度的國際消費者權益日。每年的這一天前后，各種投訴、維權問題都大量浮出水面。而買房置業(yè)，這件人生中的大事更需要和諧放心的消費環(huán)境。一代人甚至是幾代人的積蓄換來的安身之處，如果出現(xiàn)問題怎么辦？如何維權？下面記者精選了廣州房地產(chǎn)行業(yè)近一年來的6個消費糾紛案例，請律師分析，給各位讀者參考。正所謂“買房不易，且買且仔細”。
??案例1 物管不作為，小區(qū)業(yè)主不滿
??廣州海珠區(qū)某大型小區(qū)的業(yè)主劉先生表示，他是在2005年買的該樓盤，剛開始的時候，小區(qū)綠化和物業(yè)管理都非常好，加上小區(qū)位于海珠區(qū)中心位置，各方面都讓他很滿意。不過，近一兩年，小區(qū)的衛(wèi)生差了，治安也不好了。“過年前的一兩個星期，小區(qū)有四五戶業(yè)主家被盜了”，劉先生和其他業(yè)主認為，小區(qū)之所以發(fā)生那么多盜竊事件，和小區(qū)物管分不開。“這里雖然有保安，但形同虛設，任何人都可以自由進出”，業(yè)主們認為，一個居住人口超過一萬人的大型小區(qū)，竟然不設任何門禁，保安都是四五十歲以上的大叔，不合理。
??令業(yè)主大為不滿的還有衛(wèi)生條件。業(yè)主張阿姨告訴記者，她在小區(qū)住了多年，經(jīng)常看到小區(qū)里面有一堆堆的垃圾，沒人打掃，小區(qū)里的老鼠甚至“明目張膽”地出來“散步”。她和一些清潔工聊過，原來小區(qū)內(nèi)的清潔工一個人需要打掃好幾棟樓的衛(wèi)生，而每個月的工資也才2000多元，所以清潔工沒有打掃的積極性。業(yè)主們稱，這都是物管不作為所致。
??事后，物管負責人表示，已經(jīng)和業(yè)主代表達成了一致，將盡力搞好小區(qū)各個方面的管理。而首當其沖的是就是設立門禁。據(jù)記者了解，目前該小區(qū)的門禁已經(jīng)在試運營階段。不過業(yè)主認為，這種門禁一人打卡后面可以跟進五六個人，應該設立三角門禁才能真正起到防止非小區(qū)業(yè)主進入。不過物業(yè)負責人也有自己的苦惱：小區(qū)人多相對較雜，而且租客占了相當比例，光業(yè)主實名登記辦理都催了很長時間。一個小區(qū)要搞好不能只靠物管，業(yè)主也要齊心協(xié)力。
??案例點評：
??伴隨著房屋的商品化和產(chǎn)權的個人化，物業(yè)管理與業(yè)主之間的矛盾越來越激烈化，儼然已成為“難解之痛”。如何規(guī)范物業(yè)服務,提升服務水平，已成為物業(yè)能否健康發(fā)展的關鍵。近幾年，物業(yè)公司被炒事件頻頻發(fā)生，有些小區(qū)幾度更換物業(yè)公司，就連高檔小區(qū)也發(fā)生過物業(yè)公司被炒事件。
??律師說法：
??廣東領路律師事務所律師李成表示，業(yè)主可以依據(jù)雙方簽訂的〈物業(yè)合同〉要求小區(qū)物管按協(xié)議履行相關的義務，如搞好小區(qū)的衛(wèi)生、做好小區(qū)的安全工作等；如果物業(yè)公司沒有改進，小區(qū)的居民可以通過業(yè)主委員會解除與小區(qū)物管的合同，重新選聘物業(yè)管理公司。
??案例2 樓盤配套“名校”沒了，誰之過？
??最近，增城某樓盤的業(yè)主向記者爆料稱，該樓盤開發(fā)商承諾的“名校”不僅沒有按時開學，而且學校也換成了另外一家。該業(yè)主表示，開發(fā)商之前承諾，會引進廣州某名校的增城學校，包含公立的小學和中學以及私立的幼兒園，有廣州戶口即可入讀，預計2016年交付使用。但如今的承諾成了“一紙空文”。
??針對此事，開發(fā)商有關負責人回應稱，公司確實已經(jīng)和該學校談妥了，但是在簽約問題上拖了一段時間，后來又有政策說名校不能進社區(qū)掛牌，所以現(xiàn)在正在和該學校談其他的合作模式。同時，該負責人無奈地表示：學校進駐的時候正是樓盤四期銷售的時候，所以公立學校主要是為了滿足四期業(yè)主孩子讀書的需要，而不少要求學位的業(yè)主是多年之前買的一期二手房的，其中很多更是“無戶口，無社保，五工作”的人員，也要讀小區(qū)的公辦學校。不過，在記者發(fā)稿前，該負責人又進一步表示，和某名校的合作很快會有重大突破，不會讓想讀公立名校的業(yè)主失望。
??案例點評：
??近一兩年，隨著名校資源的稀缺，不少樓盤都紛紛引進“名校”以促進銷售，“名校環(huán)繞，書香府邸”、“0~12歲一站式教育”……這是很多樓盤借學位打出來的廣告，然而，最終是否真有學位卻不是開發(fā)商說了算，這讓不少掉進購房“陷阱”的家長直呼“買學位房是個大坑”。而糾紛最根本的原因就是開發(fā)商的亂承諾問題，不少房地產(chǎn)商打著“學位房”的名號宣傳樓盤，但當業(yè)主們滿懷歡喜入住后竟發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商承諾的并不一致，“學位房”只是“學區(qū)房”，或者原本承諾的市一級學府變成了鎮(zhèn)一級學校。
??在采訪中記者了解到，很多業(yè)主對于學區(qū)房與學位房的概念模糊，根本分不清到底什么是學區(qū)房，什么是學位房。據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，所謂學位房，是指只要購買帶上學名額的樓盤，不論戶口是哪里的，也不用參加入學考試，每戶就有一個上學名額，但是上學的孩子只能是購買人的直系子女。正是看中了這一點，很多家長為了孩子上學而匆忙買房，這其中不乏很多誤區(qū)。通常我們所說的學區(qū)房，僅僅是指在樓盤所在區(qū)域內(nèi)或者附近有學校，但是能否如愿就讀，就要綜合考慮戶口、學區(qū)、小區(qū)入住率、成績等多方面因素。
??不過，未來學位房糾紛可能會進一步減少，去年，廣州市政府辦公廳印發(fā)實施《關于進一步推動全市義務教育均衡優(yōu)質(zhì)發(fā)展的實施意見（2016~2018）》（以下簡稱《實施意見》）明確提出，當?shù)亟逃块T應在樓盤預售前提前介入，出具相關文書，進行學位劃分信息公告。如果能這樣做，意味著家長今后買學位房再也不用擔心被中介或開發(fā)商蒙騙了。但也有業(yè)內(nèi)人士提出，由于地段生難以提前統(tǒng)計，樓盤預售前要公告準確的學位信息很難做到。
??律師說法：
??上學名額固然重要，但是買房畢竟是大事，千萬別讓虛假學位房忽悠。有政策的支持外，家長也必須留個心眼。廣東領路律師事務所律師李成表示，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果購房者認為開發(fā)商的樓書或宣傳內(nèi)容對自己是否購買該房屋起決定性作用，應該要求開發(fā)商將該內(nèi)容寫進合同，因為很多開發(fā)商都在補充協(xié)議里明確約定“沙盤、樓書、宣傳書等不構成要約，不作為房屋交付的依據(jù)”的相反約定，實際交房時宣傳內(nèi)容與實際不符的購房者很難獲得支持自己的證據(jù)。也就是說，如果雙方的購房合同中，沒有寫上入讀“名校”的相關約定，購房者很難獲得支付。開發(fā)商可能承擔虛假宣傳的責任，但購房者也很難追究開發(fā)商的違約責任。因此建議選擇學區(qū)房的購房者不要輕信開發(fā)商的宣傳，可以去附近房產(chǎn)中介、網(wǎng)絡收集信息，或者去街道辦事處、居委會以及當?shù)亟涛儐枺ㄟ^多方面的信息得到印證。
??案例3 樓盤取消月保 車位只能出售或臨停
??廣州多個小區(qū)的停車收費糾紛尚未完全平息，去年6月位于廣州番禺區(qū)大學城一樓盤又出現(xiàn)了同樣的問題。業(yè)主李先生投訴稱，該小區(qū)全面取消地下車庫的月保。“4月我們還沒有接到任何消息，但5月去物管續(xù)交月保費時，卻被告知月保已經(jīng)被取消了，如果不買車位的話，就只能臨停。
??據(jù)悉，按照該小區(qū)2015年4月起實施的收費標準，小區(qū)地下停車場月保為每月400元，臨停為每小時2.5元，每次封頂15元。李先生稱，由于車位售價高達每個20多萬元，所以不少鄰居都選擇了月保的形式停放車輛，對于400元這個月保價格，大家都認為沒有超過當時的政府最高限價（該限價于2015年8月15日隨省發(fā)改委483號文發(fā)布而被取消），比較合理。但是現(xiàn)在只能按照臨停計費，則每月停車支出猛增：“比如說我自己，每天早上要送小孩上學后再回家洗漱打扮，然后開車出門上班。中午回來吃飯，下午再出門上班，晚上回來停一夜。一天的復合計費，少則二十多元，多則三四十元，一個月光停車費這塊就要七八百元，比原來的月保收費足足貴了一倍。”不過，開發(fā)商表示，取消月保一事系開發(fā)商及車位產(chǎn)權所有人在綜合考慮后作出的決定。
??案例點評：
??開發(fā)商強行取消月保，變相逼業(yè)主買車位的糾紛遠不止一例。去年廣州天河某樓盤地下車庫有500多個位，樓盤戶數(shù)只有420多戶，車位絕對足夠，但開發(fā)商將臨租位鎖上，變相逼業(yè)主買車位。物管回應表示，車位上鎖系因為車位已賣，車位所有權屬于開發(fā)商，開發(fā)商會適當配備臨租位。據(jù)物管說，這里一個車位大約60萬元。
??律師說法：
??廣東領路律師事務所律師李成表示，首先要看地下車庫是否屬于人防工程，如果不是，要看雙方的物業(yè)管理合同中是否有相關的約定，有約定按相關的約定處理。如果沒有約定的話，車位的所有者有權不出租。如果地下車庫是屬于人防工程，根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第九條規(guī)定：國家保護人民防空設施不受侵害，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。因為人防工程目前基本認為產(chǎn)權屬于國家，同時規(guī)定出售人防工程是違法的。小區(qū)的物業(yè)不能強制出售屬于人防工程的地下車庫。此外，還有律師表示，小區(qū)車位要優(yōu)先保證小區(qū)業(yè)主停車，車位買賣也要公示。因為《物權法》里面規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的停車位，首先應當滿足業(yè)主需求，開發(fā)商需公開證明滿足了業(yè)主需求。
??案例4 商場人氣不佳 租戶要求退租
??去年，廣州荔灣區(qū)某專業(yè)市場有部分業(yè)主要求退租，并在該商場拉橫幅與開發(fā)商對峙。據(jù)悉，該項目定位為全球鞋業(yè)展覽航母，擁有26萬平方米超大體量、逾2500個鋪位、2600個停車位，是具有休閑購物特色、零售、批發(fā)、展貿(mào)一體化的國際鞋業(yè)主題商城。通過一年多的招商，自2013年7月1日起，入駐商家陸續(xù)開業(yè)。不過，由于多方面原因，開業(yè)以來，人氣一直不佳。有租戶表示，經(jīng)營了多年，商場一直沒什么人氣，自己的生意受到影響。
??商場負責人告訴記者，商場人氣不足的現(xiàn)象目前公司非常重視，而且目前正在整合行業(yè)資源，推進項目的轉型調(diào)整工作，不過商場大的定位應該不會改變，但具體方案正在研究中。
??案例點評：
??廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶表示，對剛開業(yè)的新商場來說，地段、功能、布局、管理經(jīng)驗等方面都影響商戶的經(jīng)營狀況，商家需要磨合才能知道能否適應商場的環(huán)境，能否做下去。對于新項目來說，5%左右的退租率是正常的，退租率超過15%，就說明商場的地段、硬件、經(jīng)營管理等方面有問題。特別是一些以小鋪為主打的商場鋪，如果租戶大多是沒從商經(jīng)驗的商戶，退租率高是非常正常的。
??律師說法：
??廣東領路律師事務所律師李成表示，租戶是否有權要求退租，要看雙方的“租賃合同”是否有相關的約定推廣活動、及達到開店率多少等方面的約定，如果沒有相關約定，租戶退租損失要自己承擔。租戶在承租前不能單方面相信市場的宣傳，應該綜合考慮情況，謹慎投資。
??案例5 有業(yè)主收樓時發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題
??去年11月，有業(yè)主爆出，位于廣州增城區(qū)新塘鎮(zhèn)南安村的某樓盤未通過建設工程消防驗收，開發(fā)商卻催促業(yè)主先收樓。根據(jù)此前的報道，此位業(yè)主買入的房子為預售房，雙方合同約定該套商品房建筑面積近90平方米，價格則為90多萬元，自帶裝修，2016年10月31日交付業(yè)主使用。但當業(yè)主前往檢查新房時，卻發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題，如房屋墻壁有裂紋、地磚起泡等。除此位業(yè)主之外，另有多個業(yè)主也發(fā)現(xiàn)此類質(zhì)量問題。
??近期記者采訪獲悉，該樓盤即將清盤。但銷售中心的工作人員稱，目前還在整改之中，建設工程消防也在復查之中。根據(jù)開發(fā)商售樓信息，其標明入住時間為2016年12月。但多位業(yè)主在騰訊房產(chǎn)中發(fā)帖表示，該樓盤沒有配套、延期收樓、強制收樓、消防不通過等問題目前并未解決，同時此前承諾配套公立華師附中（小）增城學校，現(xiàn)在也不見蹤影。
??案例點評：
??有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，開發(fā)商強制業(yè)主收樓的情形并不常見。如果是樓盤的一些指標未達到硬性標準，如容積率超出規(guī)定范圍，或者開發(fā)商承諾使用某種建材，卻用劣質(zhì)的替代等，購房者都可以拒絕收樓。目前多數(shù)樓盤讓業(yè)主收樓都是先驗房后簽字，但部分開發(fā)商的交樓流程是讓業(yè)主先簽字后驗收，這使得開發(fā)商可以鉆法律空隙。
??律師說法：
??廣東伯方律師事務所律師王朝陽認為，建設工程消防不合格，這是不符合收樓標準的，如果強制收樓，會存在違約風險。而且發(fā)商未補齊相關手續(xù)，便讓業(yè)主收樓，可能會使業(yè)主無法順利辦理房產(chǎn)證。
??案例6霉地板賠付正在進行中
??今年1月份，信息時報記者曾收到業(yè)主投訴，廣州黃埔區(qū)某樓盤三棟住宅不少業(yè)主的精裝地板出現(xiàn)了霉變，還有部分業(yè)主家中的衛(wèi)生間出現(xiàn)嚴重漏水。當時開發(fā)商方面稱，問題系施工工期潮濕滋生霉菌所致，并提出賠付方案。開發(fā)商提出的三種賠付方案是，1.更換“北美楓情”其他批次的強化地板；2.業(yè)主按照成本價補差價后，更換成“北美楓情”實木復合地板，其中01、02、04、05戶型補1969元差價，03、06戶型補2618元差價；3.已經(jīng)更換成瓷磚或者其他品牌木地板的業(yè)主，開發(fā)商按照成本價以代繳管理費的形式退還業(yè)主，其中01、02、04、05戶型退還2816元，03、06戶型退還3803元。
??開發(fā)商提出賠付方案后，大部分業(yè)主不接受三種賠付方案，因為賠償方案中未實質(zhì)性補償業(yè)主們自行更換地板的費用。近日據(jù)開發(fā)商最新回應，A9、A10、A11三棟樓，反饋問題和報修的戶數(shù)為306戶，目前雙方已達成協(xié)議，業(yè)主已認可上述補償方案，開發(fā)商將在本月中旬開始賠付工作。
??案例點評：
??廣州市房地產(chǎn)測繪院測繪員王超峰對記者表示，房子由于質(zhì)量問題而引起的糾紛比較常見，若在保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務。此外，購房者還可以在修復后，主張一定的賠償。
??律師說法：
??廣東國鼎律師事務所律師李剛認為，業(yè)主可以找專業(yè)檢測機構檢測，確定房屋直接損失。同時，業(yè)主們需要保存有關購房裝修的憑證合同和證據(jù)，先與開發(fā)商協(xié)商調(diào)解，如果不能達成協(xié)議再訴諸法律途徑，但最好還是雙方就賠償達成一致協(xié)議。