久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

別看土地用途管制有時不合理，一旦開了口子，投機就會泛濫。

　　??近期，長租公寓很火，特別是國務院39號文將培育租賃市場定位為“國策”，上海、廣東等地相繼發布落實措施，明確要發展規模化、專業化機構租賃，并在土地用途管制上做出重大“讓利”，提出可以將在建、建成、庫存商業用房按規定改建為租賃房。很多人認為，長租公寓的春天來了。

　　??專業經營租賃業務的長租公寓，攻克了私人“散租”很多“痛點”，如高成本和侵權。據悉，70%以上的租客遇到過“黑中介”、隨意漲租甚至驅趕。長租公寓“店大不欺客”，線上運行，成本較低;再如，長租公寓迎合80和90后個性化需求，內飾標準化、風格清新，融入創業和社交元素。

　　??政策扶持力度也很大，如商業用房改為租賃房后，水電氣價格按民用標準執行;39號文也提出，給予規模化租賃增值稅、個稅**。目前，大城市“散租”收益率在2%~3%。有研究測算，考慮規模化收益、政策紅利和產品溢價后，長租公寓收益率可達6%。

　　??或許并非如此，“散租”事實上免稅的情況下，勉強獲得2%~3%的收益率。若無法分享地產增值收益，考慮人工、裝修、資金成本和回收期(6~8年)，加上創業公寓、社群經濟只是吸引風投的概念，靠租金收入的長租公寓很難匹敵理財收益，甚至干不過一身輕的“二房東”。

　　??開發商、中介、酒店、創業者對長租公寓趨之若鶩，很大程度上是看中存量物業的溢價**。京滬深等大城市明確提出“十三五”用地減量，大城市的地“拿一塊、少一塊”。未來是資金過剩的時代，與其一售了之，不如長期持有和分享可持續收益。

　　??土地用途管制下，工業和很多商辦用地價格低于住宅，產生了用途轉換的溢價，如工轉居、商轉居。過去，樓市沒那么熱時，工商業帶動稅收、投資和GDP更顯著，各級政府批了大量工商業用地。現在看，居住用地需求更大、更賺錢，但新地沒有了，騰挪存量就成了解決之道。

　　??但是，騰挪存量不僅需要繳納巨額土地出讓差價，且要配置生活配套，還要符合區域法定圖則。于是，騰挪變得程序冗長、成本高企。現在，政策的口子貌似松動了，如近期廣東省發布的文件中，提出可將在建、建成、庫存商業用房按規定改建為租賃房，這讓市場看到了商機。

　　??商業辦公講究積聚效應，越密集越能創造收益，這就給大城市外圍商業辦公改造為住宅帶來機會。此次，國家和廣東省均提出了“商改居(租賃)”，也是對用地供應積弊的認可和糾偏。但是，市場看到的則是商改住后帶來的可觀溢價，而生活配套、法定圖則并非其考慮范疇。

　　??這就是為何近期“類住宅”**。因為，大城市宅地拍賣“地王化”，打政策擦邊球，以酒店式公寓、辦公式公寓、商住房等名目面世的“類住宅”，獲得了土地用途轉換后的可觀溢價，成為各大房企削減腦袋也要擠進去的開發新思路。更甚，主意已打到工業用地上，長租公寓就是載體。

　　??近期，筆者接到投資者或房企咨詢，均問及工業廠房是否可改建為長租公寓。別看土地用途管制有時不合理，一旦開了口子，投機就會泛濫。

　　??能將溢價套出來，業主和投資機構的利益訴求是一致的，辦法有很多。“以租代售”，表面看是租賃，其實物業已銷完;木已成舟，倒逼政府事實上認可;或通過證券化將資金套出來。相對長租，“散租”租金偏低，但這是秩序不規范的對價。秩序規范，租金就要提高。機構租賃需要培育，但長租公寓是一個小眾，宜在現有政策下，由市場自發決定是否進入，慎防土地用途管制“松口”被套利。租賃之亂在于監管不到位，監管到位了，高度競爭的“散租”就是一個好市場。