行業資訊
2月17日晚上7點40分，央行公布了“四季度貨幣政策執行報告”。
令人震撼的是：央行在這份大約3萬字的報告里，70次提到了“風險”，16次提到了“泡沫”，向我們傳遞了重要信號!
一、防止“以錢炒錢”加杠桿行為
在去年的季報里，央行提到了“風險”的次數在不斷增加，二季報提到了53次，三季報里63次，四季報里達到了空前的70次。
報告提到，要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，及時采取有效措施防范化解金融風險，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。
加強重點領域風險排查：
加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、股票市場異常波動、保險資金運用、房地產泡沫風險、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風險等領域的風險監測分析。
報告給出了具體措施，包括：
繼續做好金融機構和金融市場風險壓力測試，及時提示風險，完善應對預案。
防止資金“脫實向虛”、“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為，引導資金支持實體經濟。
減少監管真空和監管套利等等。
高度重視“資產泡沫”，尤其是樓市泡沫
在四季報里，央行非常罕見地16次提到了“泡沫”(主要是資產泡沫)。
對于房地產，央行在四季報再次強調，房子是用來住的、不是用來炒的!
“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，顯然是下一步央行在熱點城市房地產市場上的基本策略。“宏觀上管住貨幣”，意味著M2增速很難再超過12%，在2017年多數月份會在11%左右掙扎，甚至逼近10%;而m2和m1的剪刀差也會收窄，維持低位運行。這對于樓市、股市來說，是個偏空的消息。
雖然央行強調了“因城施策”，三四線城市房地產信貸會比較寬松，但缺少了一二線熱點城市的帶領，三四線城市去庫存會比較緩慢，市場將逐漸呈現出“野渡無人舟自橫”的局面。
央行報告還告訴我們，中國房地產貸款余額在過去一年里從21萬億增長到了26.7萬億，占全部貸款比例的25%。去年個人房貸余額增長了4.9萬億元，而商品房銷售是11.76萬億。即便考慮到供樓結束的因素(比如1萬億)，純新增個人房貸占新增銷售額的比重也只有50%左右。這說明個人購房者的杠桿率不算高。
此外，由于CPI出現顯著反彈，物價上漲壓力上升，央行報告對物價問題關注度提高。如果CPI繼續走高，則央行將有全面加息的壓力。這對于股市、樓市將構成利空。
銀行全面收緊融資，地產告別“高杠桿”時代!
中、農、工、建四大國有商業銀行對房地產融資全面趨緊，具體包括四項：
1、禁止“配資拿地”等地產夾層融資
2、新增開發貸趨緊
3、拒絕給“五證不全”開發商提供貸款
4、暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段
一些股份制銀行如招商、興業、交行相關人士也稱，開始收緊房地產類貸款，包括個貸和開發貸規模都受到嚴格控制。
2月13日，中國證券投資基金業協會發布《備案管理規范第4號》文件(以下簡稱“4號文”)，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。
種種跡象給出了一個清晰的信號：2017年金融機構給到房地產的企業和購房者的支持相比去年將大打折扣，房企正在告別“高杠桿”時代。
一位交通總行信貸人士預計：“今年開發商的資金成本至少增加0.5個百分點。”
房貸緊縮，樓市進入寒冬，這幾類人最慘!
最近，北京、天津、廣州、青島等一大批城市都有收緊房貸的舉動，普遍把首套房按揭利率的85折變成了90折。一個不容否認的事實是：深圳等一大批熱點城市的樓市正在入冬。
一些投資客仍然沒有看懂2017年樓市，抱有幻想。倘若房價大跌，這幾類人要悲催了：
第一種人：去年8月份以后，高杠桿殺入熱點城市樓市的投資客。
這批人比較悲催，他們幾乎在最高點殺入了樓市，而且使用了高杠桿。其中有些人連首付都是通過高利貸獲得的資金，或者P2P的配資。如果買的是新盤，目前尚無法交易，只能死扛。如果是二手房，或許還可以斬倉出局。但如果是大房型，又是在一線城市，估計出手將非常困難。
第二種人：熱點城市調控之后，高杠桿殺入三四線城市的投資客。
絕大多數三四線城市的樓市，都是一個大坑。如果有人口增量，投資的物業比較優質，長線或許能保值。但如果是短炒，絕對會非常麻煩。最大的可能是，不僅現在找不到人接盤，未來也很難。最終，只能斬倉出局。
第三種人：熱點城市調控之后，購買旅游地產、養老地產、商業地產的投資客。
旅游地產、養老地產，一般來說都在風景區旁邊，遠離中心城市。這類房子多是“美麗的陷阱”，環境非常誘人，但利用率非常低，無法轉嫁房地產稅。被運營商托管之后，回報率很低，也很難監管其真實收益。如果沒有過度加杠桿還好，過度加杠桿的后果不堪設想。
對于絕大多數城市來說，商業地產也大多過剩，雖然租售比高于住宅，但上漲的動能比住宅差很多。
從去年開始樓市進入了明顯的博傻階段，很顯然后面的傻子已經越來越少了!
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