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很少有一個產業像地產這樣與中國整體經濟捆綁的如此之緊密，而近期樓市火爆引發的不是喝彩，而是廣泛的擔心。畢竟，大的經濟危機往往肇始于房地產市場的陷落，而對于中國房地產綁架整體經濟的擔心并非無的放矢。

　　房地產開發商和購房者都在賭樓市會一直繁榮不謝，借銀行信貸而一路加杠桿。短期內，預期會自我實現，樓市盤旋上升。但這如麻將中的“杠上開花”，終是一場賭博。

　　房貸的“狂歡”

　　一年前，樓市庫存還是中國經濟中最令人擔心的部分。現在，情況出現了180度的反轉。

　　根據中國指數研究院數據，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平;受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

　　信貸政策“功不可沒”。

　　“現在銀行除了放房貸還能放什么?”面對上半年房貸占信貸總量超30%，一位股份行地方支行信貸負責人對《第一財經日報》稱。他還透露，所在銀行房貸占比更是驚人，達到70%以上。

　　根據央行統計的數據粗略計算，今年上半年個人住房貸款已經放量2.89萬億元，已經超過去年全年個人住房貸款的規模。16家上市銀行，截至2016年6月末的個人房貸規模，已經達到了13.67萬億元，新增房貸規模高達2萬億。

　　2016年上半年末，房貸占信貸總量的占比已經從2009年的14.6%上升到31.3%，而今年7月份則是更為特殊，該占比已經達到103%。同期，房貸占房地產銷售額的比重也達到了48.6%，2009年這一比重僅在31.8%。

　　房貸占房地產銷售總額的比重增加，也意味著個人房貸的杠桿正在增加。

　　“實際上，房貸與房價是互為因果的關系。有了房價的預期，大家因為去買房子多借房貸，讓這個預期成為現實，推動房價的上漲。“中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛對《第一財經日報》分析稱，房價的上漲反過來也會推動銀行房貸的增長。

　　“現在還是做房貸的多，相對而言這是目前銀行更安全的投放方向。”上述銀行地方支行信貸負責人稱，預計下半年還是會在房貸上面“做文章”。

　　在今年中期業績發布會上，上市銀行已經紛紛表態下半年繼續支持房貸。

　　除此之外，房貸利率不斷走低也是房貸快速增加的一個重要因素。

　　融360數據統計顯示， 8月全國首套房平均利率為4.44%，首次止跌，同比去年8月的5.16%下降0.72%。在其監測的35個城市中，平均利率最低的為天津的4.11%，最高為烏魯木齊的4.95%。

　　而在房貸與房價“齊漲”的狂歡中，對未來潛在風險的關注尤為重要。如果房價出現大幅波動，對于按揭貸款而言，一個重要的風險指標是購房者的個人收入或者個人現金流。

　　海通證券(15.900, -0.06, -0.38%)研 究所宏觀、固定收益首席分析師姜超在其報告中表示，中國居民負債率疾速上行，或被低估。房貸的大幅上升，直接推升中國居民部門杠桿率急速上行。當人口紅利 消退、人口撫養比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養比已在11年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。

　　此外，目前中國居民房貸收入比0.46，已超過日本房產泡沫時期的水平，若按現有速度擴張，則將在5年內達到美國次貸危機前的歷史高點。從新增 房貸/新增地產銷售看，美國07年時的峰值為52.6%。而中國15年新增房貸銷售比升至35%，16年上半年更是創歷史新高至42%，已接近美國金融危 機期間峰值水平。

　　膨脹的房企

　　日前，商業文明聯盟創始人、《第一財經日報》前總編輯秦朔撰文指出，中國房地產已經進入房地產資本主義時代，房子被賦予了更多金融屬性，已被當作金融工具和資本來運作。

　　秦朔在文中直指：“如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產資本主義的早期形態;現在則是中盤，就是大規模使用金融工具(貸 款和金融機構的場外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴張資產負債表;負債越多越好，用‘負債’競逐‘資產’(包括房地產公司股權)，然后拉升資 產價格，或者快速周轉產生現金流，以現金流為依托進一步融資擴張。”

　　8月30日披露中期業績報告的中國恒大集團(3333.HK)以9999.15億的總資產規模，以及1.86億平方米土地儲備稱冠行業，但伴隨 著其擴張的同時，其杠桿的極致運用也成為資本市場擔憂的焦點。數據顯示，恒大今年中期資產負債率為81.79%，意味著該公司近萬億的資產中，有8成來源 于負債，即便不考慮其中的預收賬款等非負債因素，其負債狀況也不甚樂觀。美銀美林發表研究報告顯示，如果加上永續債等資本工具，恒大實際負債比率高達 430%，公司負債比率維持在非常高水平。

　　無獨有偶，萬科(000002)、碧桂園(2007.HK)這兩家年銷售規模位于國內前三的公司在今年上半年的資產負債表也呈現杠桿放大趨勢。 其中，萬科資產負債率由2015年末的77.71%上升至2016年中期的80.61%，碧桂園資產負債率則由2015年底的75.32上升至2016年 中期的78.20%。

　　一線巨頭尚且如此，二三線房企的負債率也難逃一“高”。

　　Wind資訊統計數據顯示，2008年以來國內房地產行業資產負債率逐年攀升，到2015年達到74.61%的新高點。中國房地產業協會今年年 中的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》也顯示，上市房企2015年負債水平保持高位運行，凈負債率均值為96.09%，較2014年上升 7.23%，再創新高。

　　行業負債水平上升的結果是房地產資產規模的大幅度膨脹。上述房地產業協會的報告顯示，2015年上市房企總資產均值為586.18億元，同比上 升30.88%;凈資產均值為157.71億元，同比上升23.44%;房地產業務收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。

　　行業整體杠桿水平的擴大，在一定程度上是受到國內融資環境寬松、融資成本走低的推動。多家公司披露的中期業績數據顯示，2016年上半年開發商融資成本已創下近年新低，國際及國內公司債券利率連創新低：今年1月份，保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)發 行的“3+2”年期規模為25億的公司債票面利率僅為 2.95%，成為國內市場上首支突破 3%的房企公司債券;萬科2016年 4月通過 Bestgain Real Estate Lyra Limited 進行了第五次票據發行，此次發行的 3年期定息票據合計金額為 36.5億港幣，票面利率為 2.50%，幾乎創下了同行業國內及國外利率最低融資紀錄。

　　下半場的玩家

　　隨著房地產快速增長期的結束，房地產企業的分化愈發明顯，房地產行業的格局面臨重構，地產金融寡頭壟斷的趨勢正在形成，嚴躍進指出。

　　在去年年底的中央經濟工作會議上也首次公開提出“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，意圖創造良性的行業整合環境，促使部分中小房企逐步 退出房地產行業，完成行業重組。在此背景下，房地產企業并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”逐漸成為新常 態。今年以來，中海、中信為代表的大型房企之間通過兼并重組形成行業大鱷的趨勢顯現，未來行業將進一步洗牌。

　　克而瑞對33家官方公布銷售業績的房企統計發現，其合計銷售業績高達11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達 74.6%，而銷售面積也達到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。其中同比漲幅超過一倍的企業多達12家：金茂、碧桂園、融創、龍光、時代、新城、 中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等企業。同時，這些房企銷售均價也出現了不同程度的上漲，其平均漲幅為15%。

　　根據統計，該33家房企平均完成年度任務指標65%，歷史首次出現上半年平均完成指標過半的現象，遠超往年平均完成率。

　　隨之而來的是中小房企的無力退出。去年8月，浙江廣廈公告稱擬用三年時間退出房地產業，轉向影視文化行業。隨后，蘇寧環球也宣布了同樣的情況。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場，房地產行業也將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征，最終推動市場集中度越來越高。

　　在國內資本市場上，這種聚集與重組甚至蔓延到了各個產業——以恒大為代表的地產資本以投資資金的形式外溢，似乎已經成為普遍趨勢。

　　從7月底攪局萬科A股，到在廊坊發展上的兩度舉牌，這家依托地產的投資集團開始攪動中國資本市場，可謂兇猛凌厲、出手快準狠。

　　與此同時，“恒大系”股票集體飆升，連番漲停，市值高達2000多億的萬科也一度錄得4個漲停板，廊坊發展則在短短半個月時間股價翻倍。其余如嘉凱城、寶鷹股份、金螳螂、騰達建設等恒大控股或有恒大資金入主的概念股股價也是一飛沖天氣勢逼人。

　　有不完全統計顯示，恒大系的資本版圖中，至少已經囊括了16家上市公司和2家新三板掛牌公司，其中，上市公司包括12只A股、4只H股。

　　此外如保利地產、碧桂園、泰禾集團、金茂等地產公司旗下都設立了投資公司或創投基金，專門在市場上進行股權并購。種種跡象顯示，在地產公司多元化擴張的訴求之下，地產資本對其他產業的入侵方興未艾，呈現進一步加速的跡象。