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福建省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)

《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》的通知

閩建房函[2005]88號

各設(shè)區(qū)市建設(shè)局、房管局：
　　為維護商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售行為，我廳組織制訂了《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。在執(zhí)行過程中有何問題和建議，請直接與我廳房管處聯(lián)系。
二○○五年十二月十四日
福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法

　　第一條　為維護商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　在本省城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事商品房預(yù)售及管理活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)，向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。
　　本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中尚未竣工的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　第四條　預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房惡意炒作，哄抬房價。

　　第五條　省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省的商品房預(yù)售管理工作。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(以下簡稱商品房預(yù)售管理部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售管理工作。

　　第六條　商品房預(yù)售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

　　第七條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
　　(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上(商品房項目建設(shè)形象進度達到總層數(shù)的五分之一以上)，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

　　第八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
　　(一)商品房預(yù)售許可申請表；
　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
　　(三)符合本辦法第七條規(guī)定條件的證明文件；
　　(四)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施清單、公共建筑、公共部位的產(chǎn)權(quán)歸屬及物業(yè)管理用房的具體位置及面積等內(nèi)容；
　　(五)根據(jù)施工圖設(shè)計文件繪制的商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖；
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負(fù)責(zé)。
　　對房地產(chǎn)項目的形象進度的審查，項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織二名以上工作人員現(xiàn)場察看，做好錄像、照相等形象記錄，并存檔備查。

　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本辦法第八條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全符合法定形式的，商品房預(yù)售管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者五日內(nèi)一次性書面告知需要補齊的全部內(nèi)容。

　　第十條　商品房預(yù)售管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進行審核。商品房預(yù)售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十日內(nèi)，對符合法定條件的，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合法定條件的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
　　商品房預(yù)售管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

　　第十一條　商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與買受人訂立商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起三十日內(nèi)，依法辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)，已推行房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的城市或地區(qū)，應(yīng)按要求實行網(wǎng)上即時備案，并于十五日內(nèi)書面告知買受人。商品房預(yù)售管理部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起五個工作日內(nèi)予以登記備案。
　　商品房預(yù)售管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案。

　　第十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)在項目所在地的銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)付清該開發(fā)項目工程款(不含質(zhì)量保修金)之前，商品房預(yù)售款只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料設(shè)備和支付項目建設(shè)的工程款、法定稅費及支付土地使用權(quán)或在建工程抵押的貸款，不得挪作他用。

　　第十三條　買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)正式發(fā)票。

　　第十四條　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售合同備案時，應(yīng)當(dāng)同時附送銀行出具給買受人的首期商品房預(yù)售款額存入專用帳戶的憑證。

　　第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構(gòu)代銷或者包銷商品房。商品房承銷機構(gòu)人員應(yīng)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所向買受人明示房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證明、經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計圖以及業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)合同、設(shè)置抵押權(quán)的基本情況和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。

商品房承銷機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件。

第十七條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

第十八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)發(fā)布商品房宣傳資料，內(nèi)容必須真實、合法、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)公眾。

發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當(dāng)明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房承銷機構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號及項目承建單位、監(jiān)理單位、前期物業(yè)管理單位名稱。

第十九條　商品房買賣合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，主要包括下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和房屋建筑面積；

（四）商品房的計價結(jié)算方式；

（五）商品房總價款、付款方式、付款期限；

（六）交付使用條件及日期；

（七）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；

（八）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公共建筑的交付條件和期限及有關(guān)責(zé)任；

（九）經(jīng)營性或者非經(jīng)營性配套公共設(shè)施、公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　 （十）面積差異的處理方式；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)合同的承諾及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的交納方式；

（十二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的辦理方式和期限；

（十三）爭議解決的方式；

（十四）違約責(zé)任；

（十五）雙方約定的其他事項。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)附商品房分戶平面圖以及土地宗地圖。

第二十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規(guī)定，或者作減輕、免除其自身民事責(zé)任的規(guī)定。

第二十一條　住宅商品房應(yīng)當(dāng)按套銷售，不得分割拆零銷售；商業(yè)用房、寫字樓、以及依法可以銷售的地下室停車位等其他商品房應(yīng)當(dāng)按幢、層、套、間、位具有明確范圍界限的單位進行銷售。

第二十二條　預(yù)售住宅商品房，按照建筑面積、套內(nèi)建筑面積或者按套計價結(jié)算，當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十三條 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)不得以任何形式向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用。

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機構(gòu)與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第二十五條　商品房項目已經(jīng)預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計變更，導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向環(huán)境等發(fā)生變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他對商品房質(zhì)量、使用功能產(chǎn)生不良影響情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十日內(nèi)，書面通知買受人并承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)解除合同。

因變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容給買受人的權(quán)益造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房設(shè)置精裝修樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未在商品房買賣合同中作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第二十七條　買受人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售的商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供權(quán)屬登記所必需的相關(guān)證明等文件。

第二十八條　違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛假材料騙取商品房預(yù)售許可證的，由商品房預(yù)售管理部門依照《商品房預(yù)售管理辦法》第15條的規(guī)定處理。

第二十九條 商品房預(yù)售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不予頒發(fā)預(yù)售許可證或者對不符合商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)預(yù)售許可證的；

（二）發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售違法行為不予查處的；

（三）其他違法違規(guī)行為。

第三十條　本辦法下列用語的含義為：

（一）返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；

（二）售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為；

（三）產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)確認(rèn)登記的房屋面積。

第三十一條　本辦法自2006年1月1日起施行。