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最近，很多人問我，對于未來的樓市走向怎么看？

其實這本身就是一個特別宏觀且哈姆雷特式的問題，但是，無論如何，我覺得以史為鑒是最好的判定依據，因為只有縱觀地產江湖四十年的歷史，你才能看明白房地產在朝廷眼中的地位，以及地位的變化。

看明白地位的變化，對于日后的樓市走向，自然會有一個初步的判定。

是的，深悅君一直將房地產比作一個活脫脫的江湖。

在這個江湖之上。

住建部等國家機構就是朝廷，萬科恒大碧桂園等等等的開發商便是各門各派，各種營銷技巧就是武功秘籍，王石、楊國強、許家印、孫宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是東邪西毒南帝北丐中神通。

而我們無數地產人便是各門各派的座下弟子，盼著終有一天，在這座江湖里殺出一條血路，走上人生巔峰。

每部武俠小說，都會介紹一下江湖的大背景，那么，在這篇文章里，我就給大家講述一下這座地產江湖四十年的簡史。

聽完了，你興許就能明白，到底什么是房地產，房地產這玩意兒在朝廷眼中的地位變化了。

01

在很久很久以前，中國，是沒有房地產這個概念的，人們對于房子最真實的居住體驗只有四個字：湊合著住。

那時候，涌動于大江南北的中國人，被西方新聞界形容成“螞蟻”。

在他們的眼中：中國這群螞蟻人，穿著顏色和款式幾乎相同的衣服，住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

這是完全可以想象的，畢竟從1949到1978年這將近30年的時間里頭，中國還處于吃飽穿暖的大追求上，30年間，在住宅上的投資加起來也不過374億，每年人均住房投資連10元都不到，居民的平均住宅面積不僅沒有增長，甚至比30年前還要少0.9平方米。

當時普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了，不少人無處棲身，流落街頭。

當時，連鄧公想買房給因為自己而致殘的兒子樸方，都要花上數十年的積蓄，就更別說普通人了。

1978年發生了很多大事，比如《光明日報》頭版刊登了一篇叫做《實踐是檢驗真理的唯一標準》的文章，第二天《人民日報》、《解放軍報》也全文轉載，隨后一場轟轟烈烈的大討論正式開啟，改革開放，正式拉開序幕。

1980年，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立了，當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任總經理。

沒過多久，中國第一份合作建房合同誕生了，這一天是 1980年1月1日。

這一年的四月份，鄧公提出了“房子是可以賣的”觀點，房地產作為一個行業，才正式有了姓名。

話說鄧公一生中，有過兩次著名的南下，一次是1984年，一次是1992年。

這兩次南巡，對中國經濟的風向變動都起到了決定性的作用。

1984年是一個全民經商的年份，是一個爭相注冊公司的年份。

在這樣的年份里，人們說的最多的就是，我們都下海吧，當年最流行的段子：“手術刀不如剃頭刀，搞原子彈不如賣茶葉蛋。”

當年《中國青年報》做了一項調查，最受歡迎的職業排名前三是出租車司機、個體戶、廚師，而排名最后的是科學家、醫生、教師。

賺錢、賺錢、除了賺錢，人們似乎不需要想別的什么了。

但有些人生來就與別人不一樣，比如王石，他一開始就有著遠大的抱負。

1984年9月23日，在鄧公離開廣東后的做向外國投資者開放14個沿海城市的重大決定，并說出建立深圳經濟特區的政策是正確的批示之后，不久前還忙碌著倒賣玉米的年輕人王石，迅速創辦了一家商貿公司，利用特區的政策優勢賺取“倒爺”手中的外匯兌換差價，隨著內地對特區進口商品的需求迅速擴大，王石很快淘到了第一桶金，此后一路風雨走來，1984年9月23日，萬科在深圳成立，帶領自己的團隊大舉進軍房地產，最后終于造就了中國最成功的地產企業——萬科集團。

那時，孫宏斌還在讀清華，吳亞軍進了重慶一家國營儀表廠；宋衛平在杭州舟山黨校的老師；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室，捧起了鐵飯碗；25歲的馮侖剛獲得法學碩士,并留校當了老師，他后來去了中宣部，又進了體改委，循著一條完全不同的軌跡前進；許家印還在舞陽鋼鐵公司研究生產管理。

誰曾想到，這些人，都是下一個時代的弄潮兒？

如果把萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈、華發股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起，你會發現,這些房地產企業都出現在1984年。

這一年，房地產作為一個行業，正是被命名。

這一年，房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業化。

如果非要用一段話來形容1984年，吳曉波老師《激蕩三十年》中有句話寫得很準確：

“當這個時代到來的時候銳不可當，萬物肆意生長，塵埃與曙光升騰，江河匯聚成川，無名山丘崛起為峰，天地一時無比開闊。”

02

1987年，地產江湖迎來了全中國的首塊土地拍賣，當人們重新審視中國房地產行業發展的脈絡里，也將中國樓市起點的坐標，定位到了1987這一年的這一場并不起眼的土地拍賣會上。

當時《人民日報》的頭條是這么寫的：這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉，也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期，也是這一年，在房地產正式命名。

4個月后，第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改，修改的內容是:

“將憲法中禁止出租土地的規定刪去，改為土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”

緊接著,《土地管理法》也進行了修改,土地禁錮終于完全放開。

至于第一塊拍出的土地,它一年以后，建成了“東曉花園”。

并首次采用了按揭貸款的方式出售，整個項目的151套住宅，不到1個小時就賣得精光，開發公司還是憑借這筆買賣凈賺了400萬元。

這是從無到有的一年，注定成為中國房地產市場起步的注腳。

歷史上每個不經意發生的瞬間，最后都串成了一段宏偉的篇章，當歷史浪潮來臨的時候，并不是每個人都做好了全副準備，有人乘艦艇，有人劃小舟，但也有人只能徒手裸泳。

1990年，中國第一家房產經紀公司成立，從此開始左右許多人的生活。

1991年，萬科成為中國首個上市的房地產企業。

1993年的海南，用馮侖的話來說，就是已經熱得一塌糊涂了，中國房地產江湖迎來了第一批“炒房客”。

僅僅這一年，海南省共出讓2884公頃的土地，但實際在建和竣工的竟不到20公頃，大量土地閑置，被用來囤積炒賣，因為炒房，也同時引發了朝廷對房地產的第一次調控，時任國務院副總理的朱镕基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

這場調控的遺產是：

海南省剩下的600多棟“爛尾樓”，閑置的土地18834公頃,積壓資金達到800億元,而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元，成為積壓房地產的重災區，一直到如今都沒能緩過來。

1998年，國際國內照例發生了很多大事，比如，國際上有亞洲金融危機；國內有長江淮河發生特大洪災。

但是，當年還有一件事，它已經影響了我們20年，而且還將繼續影響下去。

那就是，國務院宣布：取消住房實物分配，實行住房商品化。

在中國延續了近半個世紀的福利分房制度，徹底被廢止。

從這一刻起，單位分房這件事，就變成江湖上一個久遠的傳說。

2001年的8月18日，157個溫州人開進了上海，3天買走了100多套房子，第二年春天，另一群溫州人來到北京，一下子就花掉了2000萬元，“溫州炒房團”這個讓人們感情復雜的群體，第一次揭開了神秘的面紗。

2003年，國務院18號文官宣：房地產成為國民經濟的支柱產業。

2004年，“831”大限令下，招拍掛全面啟動，中國房地產的十年黃金時代，正式拉開大幕。

后來，2014到2019的故事，大家都知道了。

江湖發展到現在，房地產和經濟增長互相捆綁。

有如赤壁之戰的鐵索連環，既要靠房地產來拉動經濟增長，又要快速遏制房價的快速上漲，避免貧富差距，矛盾升級，還要大力供應保障性住房，維護社會穩定。

在如今穩字當頭的主旨下，房地產從支柱產業，逐漸轉變成壓艙石和蓄水池。

形成了上下游綿延，產業鏈縱橫，體量百萬億級的一艘巨輪。

這艘巨輪行走到現在最大的要求就是穩，不會也不能翻船。

這也是為什么2018年下半年開始，從上到下，任何一次有關房地產的國級會議，都離不開這個字的原因。

03

地產江湖前四十年充滿了刀光劍影，整個過程跌宕起伏，精彩紛呈，到現在雖然很多東西已經塵埃落定，但很顯然遠未結束。

那么，未來又會有什么樣的故事上演，地產江湖將怎么發展？

在最后，我就做一回不負責任但走心的神棍，預測一下未來5-10年樓市的幾點發展趨勢，供大家參考。

1、未來5-10年，樓市步入休眠期。

縱觀四十年的房地產歷史，我們可以清晰的看出房地產在國家的地位變化：

伴隨改革開放的助力者→鄧公南巡后“步子大一點更大一點”的助推器→國民經濟支柱型產業→壓艙石和蓄水池。

房地產短期看政策，中期看經濟，長期看人口，這是江湖上的一句至理名言。

發展到現在，房地產基本已經完成了它的使命，變成了一塊沉甸甸的壓艙石。

近期的政策，尤其是最近專門為防止放水資金流入房地產搞出來的新鮮玩意兒LPR就是最好的說明，國家要重點發展實體經濟了，政策將不再傾斜于房地產，甚至會壓制。

但是，無論政策再怎么壓制，但將時間拉長5-10年，房價總體仍然還會漲，這是由通貨膨脹決定的。

至于短期，一線房產會依舊會被壓制，小幅震蕩；部分二線三線有機會撿漏，但這種城市不會很多，四五線城市將回歸理性。

2、省會會崛起。

現在，北上廣深這四個超一線城市聚集了來自中國四面八方的人口，而且很明顯的超標太多，這是當局者們不愿意看到，也是必須著力解決的問題。

這個解決之道就是：發展省會經濟。

尤其是經濟大省，這個符合疏散北上深過多人群，并且符合中央預期。

最近弄出的中心城市級中心城市群就有點這方面的意思，再加上取消了落戶限制，各種明目張膽匪夷所思的搶人大戰，就更明顯了。

3、至于很多人關心的房租，不會大漲，但會漲。

它是會根據當地收入的上漲而漲，換而言之，這也是某種意義上的隨通貨膨脹而漲。

再說簡單點，就是你如果沒房，你漲的收入基本就交給房租的上漲了。

4、這是一個很重要的點，大家必須明白，在未來，學區房會隨著政策而失去現有的價值，所以，現在持有一二線城市好的學區房，且能賣出高價的，建議出手，然后買入核心繁華地段的房子。

記住，隨著時代的發展，房子的價值最終也會回歸初心，也就是：地段為王。

5、房地產稅短期還是出不來，五年可能過于自信，但兩三年內肯定出不來，并且，我還是一貫的觀點，房地產稅并不能調節房價，它是一種地方稅種，是維持財政收入的一個手段。

6、無論從政治經濟環境上來說，現在的各行各業幾乎沒有風口了。

換而言之，站在風口上豬都能飛的日子，早就過去了。

這也就意味著，階層跳躍的出口已封閉，暴富的案例將少之又少。

那么，房地產的穩定就是未來5-10年最大的紅利，站在通貨膨脹的角度上，一個穩字可壓倒一切。

請記住，買房雖然不能再造富了，但依然是目前天朝最靠譜的保值手段，毋庸置疑。