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自11月以來(lái)，房企融資漸有暖意。中指院數(shù)據(jù)顯示，11月房企融資總額為707.8億元，環(huán)比上升33.1%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債、海外債、信托融資、ABS融資規(guī)模占比分別為52.5%、1.4%、30.6%和15.5%，其中信用債融資規(guī)模與上月相比增長(zhǎng)了197.1%。

　　對(duì)于房企信用債融資規(guī)模的增長(zhǎng)，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，這給市場(chǎng)提升了很大信心，一方面證明信用債這一渠道仍然保持通暢；另一方面，部分房企的融資需求得到滿足，為業(yè)內(nèi)其他企業(yè)起到了很好的示范作用。

　　與信用債環(huán)比大增不同，11月房企海外債融資依然遇冷，與10月相比下降了88%，僅有港龍中國(guó)一家企業(yè)成功發(fā)行海外債，利率為13.5%。業(yè)內(nèi)人士分析，本月海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)下調(diào)多家房企信用級(jí)別或展望，地產(chǎn)美元債繼續(xù)出現(xiàn)違約，境外投資人失去的信心短時(shí)間內(nèi)無(wú)法修復(fù)，海外融資渠道被迫進(jìn)入暫停階段。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，政府端積極信號(hào)顯效，境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比修復(fù)性上漲，但由于臨近年末，根據(jù)當(dāng)前債券市場(chǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年發(fā)債規(guī)模將回落至萬(wàn)億元之下。

　　房企ABS重新發(fā)行

　　需要關(guān)注的是，從11月末開(kāi)始，ABS開(kāi)始重新發(fā)行，其中類(lèi)Reits有兩筆、CMBS/CMBN及購(gòu)房尾款各有一筆新項(xiàng)目發(fā)行。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年1 -11月，ABS融資總額占房企非銀融資的22.4%，其中供應(yīng)鏈ABS為融資主力，前三季度融資額占房企ABS發(fā)行總額的60%以上。

　　此外，11月上交所信息披露顯示多筆ABS融資計(jì)劃已得到回應(yīng)。如融創(chuàng)環(huán)球中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)證券化顯示為已通過(guò)，中鐵置業(yè)青島中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃顯示為已受理等。

　　進(jìn)入12月，更有多筆購(gòu)房尾款、供應(yīng)鏈融資計(jì)劃的項(xiàng)目狀態(tài)出現(xiàn)更新，如新鐵鑫建購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、綠城2021年度應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，均顯示為已反饋。此外，12月5日，碧桂園宣布擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，次日，龍光集團(tuán)也宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

　　陳星表示，伴隨各融資類(lèi)別均再度進(jìn)入審核程序，ABS新增項(xiàng)目即將進(jìn)入發(fā)行階段，再度回歸。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來(lái)溫和修復(fù)

　　盡管11月房企融資有回暖之勢(shì)，但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在穩(wěn)健的貨幣政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)緩慢溫和的修復(fù)，但這需要政策呵護(hù)。

　　12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。宏觀政策要穩(wěn)健有效，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。同日，央行明確12月15日將下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將釋放1.2萬(wàn)億元人民幣。

　　針對(duì)此次降準(zhǔn)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“降準(zhǔn)資金雖對(duì)房地產(chǎn)存在一定利好，但重點(diǎn)是強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持，而非房地產(chǎn)。”

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也表示：“一方面，降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性的利好下，房貸利率下降、放款速度加快，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流改善；另一方面，房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善，房企合理的融資需求得到滿足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。

　　不過(guò)，許小樂(lè)還認(rèn)為，在穩(wěn)健的貨幣政策大環(huán)境并未改變，且房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)仍存的情況下，房地產(chǎn)整體杠桿仍然不會(huì)擴(kuò)張。此外，在這兩年的金融整頓之下，房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強(qiáng)，貨幣借道進(jìn)入房地產(chǎn)沒(méi)那么容易，房地產(chǎn)或難以出現(xiàn)2016年左右的強(qiáng)勢(shì)反彈。