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隨著近期融資環境有所放松，多筆供應鏈ABS融資計劃獲準發行，優質民營房企有望率先享受“紅利”。

　　12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作；12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品；同日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”獲準發行，擬于2022年初上市。進入12月以來，7天內便有多家民營房企釋放融資計劃。

　　對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，“房企ABS融資獲批傳遞出房企融資環境有所放寬”，但值得注意的是，ABS融資更多傾向于資質較優房企。

　　多筆ABS融資計劃獲準發行

　　銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關聯方借款、夾層式資管計劃、引入戰略投資、定向增發等是房企主要融資手段。但從過往來看，民營房企通過前述手段進行融資并不順利，不過這一境況或將迎來轉機。

　　對于發行供應鏈ABS產品，碧桂園指出，供應鏈ABS產品作為創新型融資方式，有助于上游企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率，從而增強碧桂園供應鏈體系內合作伙伴的競爭力。

　　此外，萬科也加入到ABS融資大軍中。有消息稱，萬科擬于近期發行7.77億元供應鏈ABS，并計劃于12月份將2021年內供應鏈ABS額度發行完畢。

　　“ABS融資從9月份起出現三個明顯變化：一是發行總量大減，月度平均下滑30%以上；二是首次發行的融資項目數量收縮，月均為個位數；三是供應鏈ABS規模大幅下降，特別是10月份和11月份，供應鏈ABS規模不及9月份的三分之一。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星對《證券日報》記者表示，自11月份以來，CMBS/CMBN及購房尾款各僅有一筆新融資項目發行。

　　此外，11月份，據上交所信息披露顯示，多筆ABS融資計劃已得到回應。例如“融創環球中心資產支持專項計劃”顯示為已通過、“中鐵置業青島中心資產支持專項計劃”顯示為已受理等。而進入12月份以來，更有多筆購房尾款、供應鏈融資計劃項目狀態出現更新。例如新鐵鑫建購房尾款資產支持專項計劃、綠城2021年度應收賬款資產支持專項計劃，均顯示為已反饋。由此可見，各融資類別均已進入審核程序，ABS新增項目發行進入預熱階段。

　　據中指研究院監測數據顯示，2021年1月份-11月份，ABS融資總額占房企非銀融資的22.4%，其中供應鏈ABS為融資主力，前三季度融資額占房企ABS發行總額的60%以上。

　　陳星認為，房企發行ABS的另一個重要因素是增加融資的同時不會新增有息債務。但監管已將ABS融資納入參考范圍，隱藏債務作用將下降，發行動力也會隨之減弱，因此預計未來ABS融資規模再度爆發的可能性不大。

　　房企資金壓力能否得到緩解

　　12月6日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布將于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。對此，陳宵表示，上述舉措有助于房企資金壓力得到緩解，預計更多優質民營房企融資計劃將會獲得審批，融資規模或將有所擴大。

　　值得關注的是，12月1日，中國銀行間市場交易商協會受理碧桂園、龍湖和中海3家房企的中期票據注冊申請。據悉，碧桂園和龍湖計劃分別在銀行間債券市場注冊發行50億元中期票據，中海擬發行100億元中期票據，募集資金均將用于償還金融機構貸款。

　　此外，自11月初中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會后，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示，近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

　　即便融資開閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動性危機尚存。“今年房企到期債務壓力較大，房企不得不動用存量現金償還債務，現金流進一步承壓。”中銀證券研究部分析師夏亦豐指出，經估算在當前融資和銷售環境沒有改善情況下，預計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預計銷售回款在9.5%-14.3%之間，說明房企未來一年剛性兌付的債務壓力不斷走高。

　　在夏亦豐看來，目前民營房企仍處在持續出清過程中，可能需要1年或更多時間，房企的混沌狀態大概率會延續到2022年年底。地方國企、城投平臺托市將在集中土拍中成為主流，而城投平臺拿地后大概率還是會找專業度更好的民營房企合作（不排除尋找央國企合作），預計有兩種模式：一是一段時間后直接轉讓，民企或以收購形式進入；二是直接引入民企“操盤”。