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第一節(jié) “長租公寓”相關(guān)主體資質(zhì)登記備案的合規(guī)性
1.住房租賃企業(yè)的登記備案等責(zé)任
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1.1責(zé)任主體??????????????
住房租賃企業(yè)與承租人簽署租賃合同，出租自有房屋或合法取得的他人房屋給承租人居住并收取租金的，應(yīng)按住房租賃企業(yè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記備案。??
《住房租賃條例（征求意見稿）》及相關(guān)規(guī)定明確要求，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中明確有住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向所在地房產(chǎn)管理部門辦理機(jī)構(gòu)備案。此外，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 公安部 市場監(jiān)管總局 銀保監(jiān)會(huì) 國家網(wǎng)信辦關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號(hào)）（以下稱《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》）還規(guī)定，住房租賃企業(yè)開展業(yè)務(wù)前，住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門推送開業(yè)信息。??
《住房租賃條例（征求意見稿）》規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達(dá)到城市人民政府規(guī)定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》也明確，轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記。??
1.2違反登記備案規(guī)定的法律責(zé)任??????????????
1.2.1住房租賃企業(yè)未按規(guī)定辦理市場主體登記??
住房租賃企業(yè)未按規(guī)定辦理市場主體登記，可能涉嫌無照經(jīng)營或無證經(jīng)營。根據(jù)《無證無照經(jīng)營查處辦法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)涉嫌無照經(jīng)營進(jìn)行查處，可以行使責(zé)令停止相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)等職權(quán)；對(duì)涉嫌從事無照經(jīng)營的場所，可以予以查封；對(duì)涉嫌用于無照經(jīng)營的工具、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品（商品）等物品，可以予以查封、扣押對(duì)涉嫌無證經(jīng)營進(jìn)行查處，依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定采取措施。從事無照經(jīng)營的，由工商行政管理部門依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以處罰。法律、行政法規(guī)對(duì)無照經(jīng)營的處罰沒有明確規(guī)定的，由工商行政管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處1萬元以下的罰款。任何單位或者個(gè)人從事無證無照經(jīng)營的，由查處部門記入信用記錄，并依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以公示。《住房租賃條例（征求意見稿）》規(guī)定，自然人轉(zhuǎn)租住房套數(shù)或者間數(shù)達(dá)到規(guī)定規(guī)模未辦理市場主體登記的，由市場監(jiān)督管理部門依法給予處罰。房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)自然人轉(zhuǎn)租達(dá)到規(guī)定規(guī)模未辦理市場主體登記的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通報(bào)同級(jí)市場監(jiān)督管理部門。??
1.2.2住房租賃企業(yè)未按規(guī)定辦理備案手續(xù)
根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》中規(guī)定，住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定辦理備案的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款。
2.租賃信息發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的聯(lián)網(wǎng)備案等責(zé)任
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根據(jù)《中華人民共和國計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)安全保護(hù)條例》《住房租賃條例（征求意見稿）》等有關(guān)規(guī)定，提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)應(yīng)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)備案、核驗(yàn)信息發(fā)布者身份信息、處置違規(guī)信息并保存記錄等，違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。??
2.1未履行聯(lián)網(wǎng)備案的法律責(zé)任??????????????
網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)應(yīng)當(dāng)依法履行聯(lián)網(wǎng)備案責(zé)任。根據(jù)《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)安全保護(hù)條例》《公安部關(guān)于對(duì)與國際聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)進(jìn)行備案工作的通知》等規(guī)定，凡是在當(dāng)?shù)厥行姓^(qū)域范圍內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)接入單位、信息服務(wù)單位及與國際互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的單位（或個(gè)人）均應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)正式聯(lián)通后的三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)網(wǎng)安部門登記備案。??
《計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)國際聯(lián)網(wǎng)安全保護(hù)管理辦法》第23條規(guī)定，違反該辦法第11條、第12條規(guī)定，不履行備案職責(zé)的，由公安機(jī)關(guān)給予警告或者停機(jī)整頓不超過六個(gè)月的處罰。??
2.2未履行核驗(yàn)信息發(fā)布者身份信息的法律責(zé)任??????????????
提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者還應(yīng)對(duì)信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息負(fù)責(zé)，不得允許未備案、被列入經(jīng)營異常名錄或者嚴(yán)重違法失信名單的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息。《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》提出，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)未履行核驗(yàn)發(fā)布主體和房源信息責(zé)任的，網(wǎng)信部門可根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門的意見，對(duì)其依法采取暫停相關(guān)業(yè)務(wù)、停業(yè)整頓等措施。《公安機(jī)關(guān)互聯(lián)網(wǎng)安全監(jiān)督檢查規(guī)定》第21條規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提供者和聯(lián)網(wǎng)使用單位在提供互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布、即時(shí)通訊等服務(wù)中，未要求用戶提供真實(shí)身份信息，或者對(duì)不提供真實(shí)身份信息的用戶提供相關(guān)服務(wù)的，公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò)安全法》第61條的規(guī)定予以處罰。
2.3未按規(guī)定對(duì)違法信息采取處置措施并保存記錄的法律責(zé)任??????????????
根據(jù)《公安機(jī)關(guān)互聯(lián)網(wǎng)安全監(jiān)督檢查規(guī)定》及《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò)安全法》相關(guān)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提供者和聯(lián)網(wǎng)使用單位在公共信息服務(wù)中對(duì)法律、行政法規(guī)禁止發(fā)布或者傳輸?shù)男畔⑽赐Ｖ箓鬏敗⒉扇∠忍幹么胧⒈４嬗嘘P(guān)記錄的，由有關(guān)主管部門責(zé)令改正，給予警告，沒收違法所得；拒不改正或者情節(jié)嚴(yán)重的，處十萬元以上五十萬元以下罰款，并可以責(zé)令暫停相關(guān)業(yè)務(wù)、停業(yè)整頓、關(guān)閉網(wǎng)站、吊銷相關(guān)業(yè)務(wù)許可證或者吊銷營業(yè)執(zhí)照，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處一萬元以上十萬元以下罰款；不按照有關(guān)部門的要求對(duì)法律、行政法規(guī)禁止發(fā)布或者傳輸?shù)男畔ⅲ扇⊥Ｖ箓鬏敗⑾忍幹么胧┑模嘘P(guān)主管部門責(zé)令改正；拒不改正或者情節(jié)嚴(yán)重的，處五萬元以上五十萬元以下罰款，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處一萬元以上十萬元以下罰款。根據(jù)前述規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)知道或者應(yīng)當(dāng)知道住房租賃企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等信息發(fā)布者提供虛假材料、虛假房源信息等住房租賃信息但未按法律法規(guī)規(guī)定或按有關(guān)部門要求采取停止傳輸、銷售等必要處置措施、保留有關(guān)記錄，拒不改正或者情節(jié)嚴(yán)重的，有關(guān)部門除可對(duì)責(zé)令其暫停相關(guān)業(yè)務(wù)、停業(yè)整頓、關(guān)閉網(wǎng)站、吊銷相關(guān)業(yè)務(wù)許可證或者吊銷營業(yè)執(zhí)照，對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者、直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員均可處以罰款，罰款數(shù)額分別可高達(dá)五十萬元和十萬元。??
網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者未采取必要措施造成他人損失的，還可能與信息發(fā)布者作為共同侵權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任。《住房租賃條例（征求意見稿）》第30條也規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者有提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門報(bào)告。未采取必要措施造成他人損失的，依法與信息發(fā)布者承擔(dān)連帶責(zé)任。??
第二節(jié) “長租公寓”租賃合同網(wǎng)簽備案的合規(guī)性
1.網(wǎng)簽備案涉及的法律法規(guī)
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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》，2015年出臺(tái)的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（建房〔2015〕4號(hào)）、2018年出臺(tái)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號(hào)）、2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》（建房規(guī)〔2019〕5號(hào)）及2019年住建部等6部門出臺(tái)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》等法律文件，均對(duì)住房租賃合同的網(wǎng)簽備案提出要求。??
《住房租賃條例（征求意見稿）》第16條也規(guī)定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費(fèi)用。
2.住房租賃合同網(wǎng)簽備案程序及法律問題分析
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2.1住房租賃合同網(wǎng)簽備案辦理主體??????????????
根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》等有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)租賃住房的，由住房租賃企業(yè)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。
2.2住房租賃合同網(wǎng)簽備案辦理流程
根據(jù)《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》及相關(guān)文件規(guī)定，租賃合同網(wǎng)簽備案包括通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交、自行成交及通過住房租賃企業(yè)成交（含自持）等情形，住房租賃合同網(wǎng)簽登記備案的業(yè)務(wù)流程因辦理租賃合同網(wǎng)簽備案主體不同而有所差異。??
2.2.1通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交
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2.2.2自行成交???
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2.2.3通過住房租賃企業(yè)成交（含自持）???
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關(guān)于住房租賃合同網(wǎng)簽備案辦理方式，《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》還提出提高房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)水平的要求，主要包含以下三個(gè)方面：（1）簡化房屋網(wǎng)簽備案辦理程序，優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，配置自助辦理設(shè)備，引入人臉識(shí)別、電子簽章等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)自助終端設(shè)備辦理和業(yè)務(wù)窗口辦理并行，提高辦理效率，逐步納入政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”。（2）延伸窗口服務(wù)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等場所設(shè)立服務(wù)點(diǎn)，方便當(dāng)事人就近辦理房屋網(wǎng)簽備案。對(duì)辦理房屋網(wǎng)簽備案確有困難的特殊群體，可提供上門服務(wù)。（3）積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，利用“互聯(lián)網(wǎng)＋”、大數(shù)據(jù)、人臉識(shí)別、手機(jī)應(yīng)用軟件（APP）、電子簽名等手段，實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。目前，部分城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)簽備案實(shí)現(xiàn)“零材料”“零跑動(dòng)”辦理。以上海市為例，持規(guī)定住房證明的房東可通過小程序或相關(guān)網(wǎng)站在線發(fā)起網(wǎng)簽備案流程，其余租賃辦事人收到短信提示后，即可登錄手機(jī)端或電腦端，核對(duì)信息、簽名確認(rèn)后完成申請(qǐng)。系統(tǒng)自動(dòng)核驗(yàn)通過的，租賃當(dāng)事人次日即可獲取加蓋電子印章的住房租賃合同備案通知書電子證照和租賃合同文本，全程無需提交任何紙質(zhì)材料，無需前往線下服務(wù)窗口。
《住房租賃條例（征求意見稿）》規(guī)定，承租人按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)享受基本公共服務(wù)和便利的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)查詢住房租賃合同信息。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 最高人民法院 公安部 中國人民銀行 國家稅務(wù)總局 中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務(wù)水平的通知》（建房〔2020〕61號(hào)）也提出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、公積金、稅務(wù)、公安、法院等部門和單位及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等，要積極推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與相關(guān)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)接，共享房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，為相關(guān)單位和個(gè)人辦理抵押貸款、納稅申報(bào)、住房公積金提取或者貸款、反洗錢、居住證和流動(dòng)人口管理、司法案件執(zhí)行等業(yè)務(wù)提供便捷服務(wù)。對(duì)能通過信息共享獲取房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的，不再要求當(dāng)事人提交紙質(zhì)房屋買賣、抵押、租賃合同。依托大數(shù)據(jù)技術(shù)，有關(guān)部門能夠通過信息交換獲取住房租賃相關(guān)信息，提高辦事效率，優(yōu)化公共服務(wù)水平，對(duì)能通過信息共享獲取房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)的，住房租賃當(dāng)事人不必多次提交資料，減輕了當(dāng)事人辦理相關(guān)公共服務(wù)事項(xiàng)等流程；同時(shí)也有利于多個(gè)部門合力監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況并作出應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)，這對(duì)相關(guān)部門及單位強(qiáng)化信息保護(hù)也提出了較高要求，對(duì)于使用過程中發(fā)生侵犯公民個(gè)人隱私案件的，依法追究所在單位和個(gè)人責(zé)任。
2.3未按規(guī)定辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的法律責(zé)任分析??????????????
2.3.1未按規(guī)定辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的行政責(zé)任??
住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的，根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》第50條規(guī)定，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。《商品房屋租賃管理辦法》第23條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房屋租賃登記備案，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。也即，對(duì)于自然人未委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租住房的，如租賃當(dāng)事人未按規(guī)定要求辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的，經(jīng)相關(guān)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不不改正的，相關(guān)部門依據(jù)前述規(guī)定處以一千元以下罰款。
結(jié)合南京市、杭州市等城市住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理辦法等規(guī)定，未按照要求開展住房租賃活動(dòng)的各類經(jīng)營主體、單位和個(gè)人的處理措施還包括約談、列入風(fēng)險(xiǎn)警示名單、暫停網(wǎng)簽權(quán)限、記入信用檔案、取消住房租賃試點(diǎn)企業(yè)資格等。
2.3.2未按約定辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的民事責(zé)任
關(guān)于未辦理網(wǎng)簽備案的住房租賃合同效力認(rèn)定，根據(jù)即將實(shí)施的《民法典》第706條，當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。雙方當(dāng)事人約定以登記備案作為房屋租賃合同生效條件時(shí)，如果未登記備案的，則住房租賃合同無效，而雙方當(dāng)事人未作此約定，則未登記備案并非房屋租賃合同無效的條件。網(wǎng)簽備案為管理性禁止規(guī)范，而非效力性禁止規(guī)范，未辦理網(wǎng)簽備案并不影響住房租賃合同效力。然而，住房租賃合同網(wǎng)簽備案具有公示效力，未辦理網(wǎng)簽備案因缺乏對(duì)抗第三人在實(shí)際中可能因欠缺對(duì)抗第三人（如“一房數(shù)租”中的其他承租人）效力而產(chǎn)生不利于該承租人的法律后果。
住房租賃合同網(wǎng)簽備案可能涉及到承租人按規(guī)定申領(lǐng)居住證、申請(qǐng)居住證積分、辦理人戶分離人員居住登記、隨遷子女義務(wù)教育等公共服務(wù)事項(xiàng)，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或租賃合同約定責(zé)任方（一般為出租人）拒絕按規(guī)定或約定辦理網(wǎng)簽備案及變更、延續(xù)、注銷等手續(xù)，給承租人造成損失的，承租人除依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定要求其辦理網(wǎng)簽備案，承租人還可以依據(jù)合同法等相關(guān)法律規(guī)定、雙方租賃合同或服務(wù)合同相關(guān)條款追究其違約責(zé)任。住房租賃合同約定負(fù)有配合辦理備案義務(wù)一方未按配合辦理，導(dǎo)致另一方損失的，未配合辦理一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
3.住房租賃合同示范文本及相關(guān)法律分析
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3.1住房租賃合同示范文本內(nèi)容
《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》中明確，住房租賃合同網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。尚未出臺(tái)合同示范文本的城市，應(yīng)當(dāng)加快制定住房租賃合同示范文本。合同示范文本應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定雙方權(quán)利義務(wù)。《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》中規(guī)定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭制訂全國統(tǒng)一的房屋交易網(wǎng)簽合同示范文本，合同內(nèi)容應(yīng)包括：房屋坐落、總層數(shù)、所在層數(shù)、結(jié)構(gòu)、面積、戶型、朝向、規(guī)劃用途、容積率、建成年份、臥室和衛(wèi)生間數(shù)量、成交價(jià)格、土地權(quán)屬性質(zhì)、使用年限、車庫、電梯等信息。
各地相繼推出住房租賃合同示范文本。以北京、上海、廣州、深圳為例，住房租賃合同示范文本主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）設(shè)置說明，提示租賃當(dāng)事人在簽訂合同前審慎閱讀條款，審核相關(guān)證件及住房租賃有關(guān)規(guī)定等，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)； （2）依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定明確居住標(biāo)準(zhǔn)、房屋維護(hù)及維修等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；（3）對(duì)于由當(dāng)事人協(xié)商確定的內(nèi)容，設(shè)置為選擇性、補(bǔ)充性、修改性條款等。值得注意的是，上述四個(gè)城市的住房租賃合同示范文本在違約金標(biāo)準(zhǔn)、房屋征收拆遷相關(guān)條款及備案主體等方面的條款設(shè)計(jì)有所區(qū)別，具體情況如下表所示：
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3.2住房租賃合同示范文本的使用??????????????
住房租賃合同網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。結(jié)合上述合同示范性條款的對(duì)比，對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)、房屋征收拆遷、合同備案主體（相關(guān)規(guī)定明確情形除外）等由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定內(nèi)容，如住房租賃合同示范性文本予以具體明確，在一定程度上有利于減少或避免發(fā)生相關(guān)爭議，保護(hù)常處于交易弱勢地位的承租人合法權(quán)益。然而，在具體租賃交易情況下，租賃合同雙方交易需求、目的等不盡相同，如網(wǎng)簽操作中當(dāng)事人無法修改、補(bǔ)充、刪除這類條款則是否屬于變相限制合同簽訂主體協(xié)商自由，違反意思自治原則。由于住房租賃合同網(wǎng)簽備案必須使用住房租賃合同，在設(shè)計(jì)和完善住房租賃合同示范文本時(shí)，對(duì)于應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的條款的設(shè)置應(yīng)更為謹(jǐn)慎，在符合意思自治這一基本原則的基礎(chǔ)上維護(hù)弱勢一方的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)二者的平衡。
3.3網(wǎng)簽備案合同與實(shí)際簽署合同不符??????????????
《民法典》第734條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。對(duì)于住房租賃雙房實(shí)際履行合同與網(wǎng)簽備案合同不一致的情況，如雙方當(dāng)事人出于少繳稅費(fèi)等目的，網(wǎng)簽備案租賃合同租金遠(yuǎn)低于實(shí)際簽署合同價(jià)格，那么此時(shí)應(yīng)當(dāng)以何者作為認(rèn)定“同等條件”依據(jù)。對(duì)此，實(shí)務(wù)中主要存在兩種不同的觀點(diǎn)：其一是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以備案合同價(jià)格作為認(rèn)定“同等條件”的依據(jù)。因?yàn)閭浒竷r(jià)格是相關(guān)部門用于辦理房產(chǎn)證和繳納契稅的依據(jù)，具有公示效力，且以備案價(jià)格作為認(rèn)定依據(jù)，也有利于懲罰當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)的行為。其二是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以雙方實(shí)際簽署價(jià)格作為認(rèn)定“同等條件”的依據(jù)。因?yàn)閷?shí)際交易價(jià)格是當(dāng)事人內(nèi)心的真實(shí)意思表示。合同備案價(jià)格條款約定是當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)的行為，與行使優(yōu)先權(quán)并非同一法律關(guān)系。最高人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定“同等條件”的依據(jù)。
住房租賃合同關(guān)系中，實(shí)際簽署價(jià)格是買賣當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，而真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等備案條款與實(shí)際簽署合同約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)。當(dāng)事人的避稅行為與行使優(yōu)先承租權(quán)并非同一法律關(guān)系，法院可以向有關(guān)部門進(jìn)行司法建議，追究相關(guān)單位、個(gè)人的其他責(zé)任。
第三節(jié) “長租公寓”住房安全管理的合規(guī)性
1.住房租賃安全管理主要內(nèi)容
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1.1住房符合建筑、消防、室內(nèi)裝修等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)??????????????
近年來，長租公寓室內(nèi)空氣污染問題頻發(fā)，承租人對(duì)于室內(nèi)空氣質(zhì)量的投訴直線上升。據(jù)深圳市消費(fèi)者委員會(huì)2018年消費(fèi)投訴情況分析報(bào)告，甲醛超標(biāo)問題是消費(fèi)者投訴的五大熱點(diǎn)之一，全年投訴量近500宗。部分長租公寓在利益驅(qū)動(dòng)下，采用劣質(zhì)裝修裝飾材料，不合理縮短裝修后空置時(shí)間，未進(jìn)行空氣檢測或檢測數(shù)據(jù)造假等，導(dǎo)致出租住房內(nèi)甲醛等有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，危害承租人的身體健康。
《住房租賃條例（征求意見稿）》規(guī)定，出租人出租住房應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，確保出租的住房符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求。該征求意見稿明確出租住房的室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人的人身健康。
部分標(biāo)準(zhǔn)如表：? 圖片
1.2提供必要的居住空間，符合居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定??????????????
出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的單間租住人數(shù)和人均租住面積。對(duì)于最小出租單位、最低人均居住面積和居住人數(shù)限制。
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1.3建立健全安全管理制度
《住房租賃條例（征求意見稿）》規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃信息查驗(yàn)、安全保障等內(nèi)部管理制度，如實(shí)記載相關(guān)信息，查驗(yàn)承租人身份證明，定期對(duì)租賃住房進(jìn)行安全檢查和維護(hù)。??
關(guān)于須建立管理制度的出租人規(guī)模條件，地方規(guī)定有所區(qū)別。北京和上海相關(guān)規(guī)定均明確，集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住使用人達(dá)到15人以上的，應(yīng)當(dāng)建立管理制度，明確管理人員，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。廣州市相關(guān)規(guī)定明確，集中出租房間達(dá)到十間以上或者出租的房間內(nèi)床位數(shù)總計(jì)達(dá)到十五張以上的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的安全管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置視頻監(jiān)控、消防設(shè)施、器材和安全通道，并進(jìn)行信息登記。
住房租賃企業(yè)安全管理制度主要包括：（1）查驗(yàn)承租人相關(guān)信息，建立健全租賃信息登記系統(tǒng)，按要求報(bào)送有關(guān)部門備案。不得向無身份證明的自然人以及不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他批準(zhǔn)文件的法人和其他組織出租住房。（2）設(shè)置安全管理人員，明確安全管理職責(zé)。（3）定期對(duì)租賃住房及治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道等相關(guān)設(shè)施進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，記錄并保存安全檢查情況。發(fā)現(xiàn)承租人利用出租住房有犯罪活動(dòng)嫌疑的，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門報(bào)告，發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止并督促責(zé)任人改正；拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。??
2.違反安全管理規(guī)定的行政責(zé)任
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2.1出租禁止出租住房
根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第6條、第21條規(guī)定，房屋不得出租情形包括屬于違法建筑的，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。出租前述情形房屋的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款；對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。
《住房租賃條例（征求意見稿）》中對(duì)出租人將不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住房以及其他依法不得出租的住房出租，規(guī)定由房產(chǎn)管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)個(gè)人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對(duì)單位處10萬元以上50萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。如該條款最終正式通過，對(duì)于將依法不得出租的住房出租的行政處罰力度加大，對(duì)個(gè)人罰款可高達(dá)5萬元，對(duì)單位罰款高達(dá)50萬元，沒收違法所得等。
2.2違法出租非居住空間或違反居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定??????????????
《住房租賃條例（征求意見稿）》中關(guān)于出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間的行政處理，與前述出租依法不得出租住房處理作相同規(guī)定。該征求意見稿對(duì)不符合出租居住空間的最小出租單位、人均租住面積要求的住房出租未作出明確規(guī)定。
各地對(duì)不符合出租居住空間的最小出租單位、人均租住面積要求的住房出租的處罰標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。北京規(guī)定出租人違反出租房屋限制條件的，有關(guān)部門責(zé)令改正，情節(jié)嚴(yán)重的可處5000元以上3萬元以下罰款；上海、廣州、深圳均規(guī)定，由相關(guān)主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)逾期不改正的處以罰款，但罰款金額有所差異：《上海市居住房屋租賃管理辦法》規(guī)定可處以1萬元以上10萬元以下罰款，未區(qū)分個(gè)人和單位；2020年12月1日起施行的《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》明確規(guī)定，對(duì)個(gè)人處以1萬元以上5萬元以下罰款，對(duì)單位處以10萬元以上50萬元以下罰款。《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》規(guī)定，對(duì)個(gè)人處1萬元以上5萬元以下罰款，對(duì)單位處10萬元以上20萬元以下罰款。此外，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)違反出租房屋限制條件的，責(zé)令改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。
2.3違反安全管理制度相關(guān)規(guī)定??????????????
《住房租賃條例（征求意見稿）》并未明確住房租賃企業(yè)未按規(guī)定建立健全住房租賃信息查驗(yàn)、安全保障等內(nèi)部管理制度的相關(guān)罰則。目前尚未有國家層面統(tǒng)一規(guī)定，地方規(guī)定也各不相同。同樣以北上廣深相關(guān)規(guī)定為例，具體情況如下表所示：
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3.違反安全管理規(guī)定的民事責(zé)任
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3.1違約責(zé)任??????????????
出租住房不符合建筑、消防、室內(nèi)裝修等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，違法出租非居住空間或違反居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，或者出租人未履行住房安全管理規(guī)定時(shí)，承租人有權(quán)基于雙方之間租賃合同法律關(guān)系及租賃合同相關(guān)約定要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。如在楊某訴Z公司房屋租賃合同糾紛一案中，法院認(rèn)為Z公司作為出租人有義務(wù)保障出租房屋適宜居住，現(xiàn)涉案房屋甲醛超標(biāo)，無法實(shí)現(xiàn)楊某作為承租人的居住用途，租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)。Z公司所提供的涉案房屋甲醛超標(biāo)，不具備居住安全性之要求，合同解除不可歸責(zé)于楊某，楊某在甲醛超標(biāo)的房屋內(nèi)居住，未獲取居住利益反而可能受到潛在傷害，故Z公司應(yīng)當(dāng)向楊某返還全部已付租金；楊某訂立合同的主要目的是對(duì)租賃房屋的居住使用，Z公司提供的其他服務(wù)具有附隨性，在租賃房屋不具有使用價(jià)值的情況下，其他服務(wù)也失去意義，故服務(wù)費(fèi)應(yīng)與租金一并返還。??
同時(shí)，在這類合同糾紛中，甲醛等空氣質(zhì)量不符合規(guī)定給承租人帶來生命健康方面對(duì)隱形損害時(shí)，是否屬于住房租賃企業(yè)違反合同所造成的直接損失或可獲得賠償?shù)拈g接損失范圍。多數(shù)法院往往以承租人無法舉證為由，不予支持。而在劉某訴Z公司房屋租賃合同糾紛一案中，法院則認(rèn)為，裝修造成的甲醛污染問題系社會(huì)廣泛關(guān)注的話題，其對(duì)人體的損害也廣為人知。Z公司系專業(yè)的房屋租賃運(yùn)營商，其從業(yè)主手中承租房產(chǎn)，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后再出租，Z公司為了商業(yè)利益，漠視承租人的身體健康，將甲醛超標(biāo)的房產(chǎn)出租給廣大客戶，社會(huì)影響極壞。另一方面，甲醛對(duì)人體造成的損害往往是隱形的，因此，不能要求作為承租人舉出充分證據(jù)證實(shí)其遭受的現(xiàn)實(shí)損害，但這種損害又是實(shí)際存在的，在劉某難以證明其遭受的具體身體損害的情況下，為了保障承租人的合法權(quán)益，法院酌定Z公司支付劉某違約賠償金20000元。該案屬于合同糾紛，精神損害并非違反合同所造成的直接損失，亦不屬于可獲得賠償?shù)拈g接損失范圍，劉某請(qǐng)求Z公司賠償精神損害，沒有法律依據(jù)，不予支持。??
3.2侵權(quán)責(zé)任??????????????
出租住房不符合建筑、消防、室內(nèi)裝修等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，違法出租非居住空間或違反居住標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，或者出租人未履行住房安全管理規(guī)定，對(duì)承租人或其他居住使用者造成財(cái)產(chǎn)損害或人身損害時(shí)，承租人有權(quán)向住房租賃企業(yè)主張侵權(quán)損害賠償。常見為因甲醛超標(biāo)等裝修污染、住房存在消防隱患產(chǎn)生等引發(fā)侵權(quán)損害賠償糾紛。??
在因出租住房空氣質(zhì)量問題產(chǎn)生的侵權(quán)損害糾紛中，如前文所述，由于這類損害具有潛在特點(diǎn)，其致人身體損害因果關(guān)系認(rèn)定是一大難點(diǎn)，鑒定機(jī)構(gòu)也難以作出侵權(quán)人有利鑒定結(jié)果，被侵權(quán)人因此常常面臨違法行為與人身損害結(jié)果之間的因果關(guān)系舉證困難的尷尬處境。筆者認(rèn)為，為切實(shí)維護(hù)承租人相關(guān)合法權(quán)益，在這類案件中，可考慮從立法層面引入舉證責(zé)任倒置，減輕承租人或?qū)嶋H居住使用人的舉證責(zé)任。
在因出租住房存在消防隱患產(chǎn)生的侵權(quán)損害賠償糾紛中，結(jié)合相關(guān)部門出具的責(zé)任認(rèn)定結(jié)果，出租人作為安全管理責(zé)任人，應(yīng)就出租住房消防隱患對(duì)損害結(jié)果發(fā)生的因果關(guān)系大小承擔(dān)相應(yīng)比例的賠償責(zé)任。在柳某等訴鄧某生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)糾紛一案中，案涉火災(zāi)是因一樓的總電閘短路引燃周邊可燃物引起，且鄧某作為整棟房屋各租戶的出租人和實(shí)際管理人，未提交證據(jù)證明其對(duì)涉案房屋已盡安全保障管理義務(wù)，故法院認(rèn)為其對(duì)火災(zāi)發(fā)生應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，酌定其對(duì)死者吳某承擔(dān)40%的賠償責(zé)任。
4.違反安全管理規(guī)定的刑事責(zé)任
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此前，福建省泉州市欣佳酒店“3·7”坍塌事故也給住房租賃企業(yè)相關(guān)安全管理責(zé)任敲響警鐘。住房租賃企業(yè)違反安全管理規(guī)定可能觸犯的刑事法律包括重大事故責(zé)任罪和消防安全責(zé)任罪。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第134條第1款規(guī)定，在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規(guī)定，因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役；情節(jié)特別惡劣的，處三年以上七年以下有期徒刑。第139條規(guī)定，違反消防管理法規(guī)，經(jīng)消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)通知采取改正措施而拒絕執(zhí)行，造成嚴(yán)重后果的，對(duì)直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；后果特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑。
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本文備注：
[1] 參見（2019）京01民終4724號(hào)民事判決書。
[2] 參見（2020）粵民申2287號(hào)民事裁定書。
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本文作者：
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郭? 靂
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合伙人
郭靂，德恒深圳辦公室合伙人；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)與建設(shè)工程、城市更新（舊城改造）及協(xié)商談判、投融資、公司并購、企業(yè)破產(chǎn)重組、訴訟仲裁、不良資產(chǎn)處置等法律事務(wù)。
E：[email protected]
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林燕玲
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律師助理
林燕玲，德恒深圳辦公室律師助理；主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)與建設(shè)工程、城市更新（舊城改造）、公司并購重組、公司商務(wù)談判、民商事訴訟與仲裁。
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