行業資訊
??01
??探索“物業服務+生活服務”
??近日，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，政策最大的亮點在于，放寬了物業企業經營邊際，《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”經營模式。
??也就是說，以后的物業公司，不僅要做好清潔、維修、綠化等最基本的工作，還要拓展增值服務。
??可能有業主說，現在物業連本職工作都沒干好，進入家政、二手房交易等，豈不是不務正業？再說了，本來物業拿了錢就沒干好事情，現在又要進入新的領域賺錢，社區還能管好嗎？
??抱有這種想法的人，可真不在少數。那么，國家為何要發布這個文件？
??講這事情之前，先說個近期大家關心的事情，“沈陽老太神操作，一人坑慘一座城”。近期的沈陽疫情，累計感染者22人。
??詭吊的是，其他21例感染者的傳播鏈條，全都能追溯到12月23日首個確診病例尹某某身上，確診病例都是尹某某的家屬、鄰居、就診醫院的醫護人員、二次傳播者。
??網友為她起綽號，“一個人毀一座城”，“溜達雞”，甚至還編了順口溜送給她：落地在渾南、居住在于洪、送站到沈河、吃飯到大東、購物在鐵西、落網在和平，瞧病去皇姑、隱瞞了行蹤、愣憑一己力、攻陷全沈城！
??但是，大家責怪老太太“神溜”時，有沒有考慮過社區管理上的責任。
??圖：尹老太在沈陽出行軌跡手繪圖
??尹老太結束集中隔離14后回到社區。按規定，還要自行居家隔離14天。如果物業足夠盡責，能夠把老太太外出“撒歡”的勁兒擋回去，不讓她出社區，就不會讓她變成“超級傳播者”了。再者，即便趁保安打盹，偷溜了，物業也可以告訴居委、街道，還是有二次補救的方案。
??02
??“先有雞VS先有蛋”的悖論
??但很可惜，沒有。
??這就是當下社區管理最大的問題，最后一公里的“盲點”。
??其實，石家莊也一樣，疫情從散發到爆發，與城郊社區治理太弱密切相關，背后都是幾千個微觀社區治理上的短板和盲點。總之，不能忽視物業管理了。但現實是，物業管理整體低水平運轉，70%的業主對物業不滿。
??大家買房的時候，多數人關心的是，“物業費多少錢”。很少有人關心，物業提供什么服務，每一項收費標準是什么，是否明碼標價、物有所值。
??所以，潛意識里，業主認為，物業就是收費的。物業公司與業主之間的矛盾、物業與業委會的矛盾，已是社區主要矛盾了。甚至，物業收入都沒有保障，本該繳交的物業費，也因為故意不繳、延繳，收不上來，收費率能達到90%，已算是奇跡了。
??為什么不繳呢？
??堂而皇之，很多業主掛在口頭的調調就是，“我實在沒看到，物業拿了錢以后，干了什么事”；“沒有提供相應水平的物業服務，我當然不交錢了”。
??其中，有人就是賴著不繳物業費，估計這樣的人大家都見過。此外，很多樓盤投資客多，有部分房子長期閑置，也就不繳物業費了。
??那為什么，物業費要漲價呢？
??物業也是一臉苦相，什么都能漲價，為什么不能漲物業費？算算人工費、算算基礎物料費、算算設備維修...
??這些年，物業公司的運營成本在增加。再不漲價，物業的日子真沒法過了。試想，漲價不太可能，現有標準下的物業費，也無法保障100%收上來，物業服務質量怎么能提高呢？
??03
??不要為物業費多繳“幾毛錢”斤斤計較
??當然，確實有一部分物業公司，服務意識不強，行為不規范，侵占公共空間盈利，存在亂收費等現象。
??但我認為，這畢竟是少數，一方面是由于信息披露不暢，監管不嚴，被鉆了樓棟。更重要的是，想“搭便車”的業主太多，導致繳費率低、漲價難，倒逼物業不得不違規創收。
??但是，為什么新小區物業費比老小區高呢？絕不是新小區維護成本低，而是新小區不存在“二次定價”，即與業主就物業費漲價，搞論證，不需要與成百上千的業主一個個談、一個個博弈。
??從新小區物業費高（多數在3-4元/平方米/每月）就知道，當下老小區1-2元的物業費太低了。
??問題是，如果業主不愿意繳納物業費，或物業費該漲價而不能漲，小區維護不及時、不到位，從而影響口碑和房價，對于業主來說是得不償失的事情。
??我們去看二手房，先不用到業主的房間里，看看小區內綠化、衛生搞的好不好，看看電梯廳干不干凈，機動車、電動車是不是亂停亂放，電梯廳衛生狀況怎么樣，就大概能做出80%的決定，我要不要買這里的房子。
??這就是為何，很多不到10年樓齡的小區，感觀上顯得破破爛爛；為何，現在很多城市二手房掛牌量大，價格下跌，而新房價格在上漲，很大原因就在于維護不及時。
??近年來，想買房的人很多傾向買新房。所以，不要為了物業費多繳“幾毛錢”而斤斤計較。就算繳納10年、20年的物業費，也就是房屋總值的5%左右。而小區物業維持的好，帶來的房產溢價可能遠遠大于5%。
??表：物業服務各類別對二手房價的影響量化
??04
??物業決定房價的時代來了
??回到住建部的文件。探索“物業服務+生活服務”，鼓勵物業向養老、家政、文化、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，首要目的是給物業企業提供創收渠道。
??物業企業不進入這些領域，資本驅動下的機構就會介入，比如開發商（社區教育、養老）、房產中介（二手房交易和租賃代理）、互聯網企業（社區購物）。資本加持下的機構介入，無助于社區福祉，還徒增物業管理壓力。
??所以，與其讓盯著社區居民腰包的外部機構進入，不如讓物業企業來做。
??一方面，物業貼近居民和社區，知道他們需要什么、日常生活的“痛點”在哪？另一方面。通過這些增值服務，給物業收入“開正道”。
??試想，物業費不上漲的話，算不過賬來，物業要不偷工減料，要不侵占公共空間“搞外快。比如，地下空間、會所、社區廣告等”，這些不僅無法避免的，更增加了業主對物業的不滿。所以，給物業開辟光明正大的服務渠道，讓業主為服務付費。
??其次，增值服務不僅能增加物業收入，還能提高與業主的黏性，促進物業企業轉型升級。當下，居住社區（住宅小區）是居民生活的主要空間，居民對社區品質的要求在不斷提高。但是，物業行業整體還在低水平運行，比如清潔、維修、綠化等“老三樣”，外來人口登記管理等。
??增值服務，就是在基礎服務上，增加人性化的細節、精細化的服務。
??也就是說，“老三樣”的基礎服務，每家物業企業都差不多。關鍵是，是否具備為業主著想的精細化的、貼身細膩的服務，讓業主和租客感覺到，物業是為自己居住的更健康安心而考慮，好物業能讓自家是房子升值。
??比如，物業一般能夠辨識本小區的業主，但是否知道業主家里有需要照顧的老人，是否在業主外出時，能幫助業主照顧老人、收發快遞等等，是否能及時發現大風天業主家里忘記關窗，下雨天忘記收衣。千萬不要再出現，老人家病了好幾天了，甚至孤獨地老去了，物業還不知道。
??比如，小區一般都有公共停車位，但有無亂停車、阻擋消防通道，電動車有無統一管理，降低消防隱患，電梯廳是否高頻率消毒等等；
??比如，面對可能來的突發事件，有無逐一通知業主，并明確應對的措施、解決的時間節點；業主報修、社區公共設施損壞，有無第一時間反應；
??比如，物業費、維修資金的使用，有無公開透明、逐筆列支，讓業主感覺到錢花在刀刃上了。
??只有上面這些，才能體現出增值服務來。
??這些貼心細膩的服務到位了，必然會增加物業和業主面對面溝通的頻率，也會讓業主產生濃濃的歸屬感，讓業主覺得，繳納物業費是“為了自己”，有助于自家物業保值增值。這樣，不僅業主對繳納物業費不再抗拒，也會為好物業多付費。
??最后，再告誡大家一點。樓市進入存量時代了，各樓盤在建筑立面、戶型設計、園區打造、學區配置等方面逐漸趨同，差異越來越小。
??新盤交付后，物業的重要性就出來了。物業是小區的維護者，維護得好，社區顏值就高。放在二手房市場，自然敢叫價。所以，不要為那一塊幾毛錢算計。
??業主和物業互相成全，業主善待物業、按時足額繳費，物業幫業主好好打理社區，社區住的安心健康，房子賣的時候還能叫上價。
??其實，這個邏輯很多人都懂，但共輸的現象還是屢屢上演，有漠不關心的、有搭便車的、有成心破壞的。基層社會治理任重道遠，羅馬城不是一天建成的
??當務之急是，在基層黨組織、街道、居委的協調領導下，規范業委會、業主大會與物業的關系，讓決策程序公開透明、健康有序，尋找互利合作的基點，實現物業管理長效機制建設。
??通過誠信體系、紅黑名單制度，獎優懲劣，推動物業服務職業技能等級認定，讓優質物業做大做強。
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