行業(yè)資訊
2020 年 10 月 9 日 14：10，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)上發(fā)布了《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》（蘇住建房〔2020〕18 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《蘇州版成品住房管理規(guī)定》），該規(guī)定一發(fā)布，瞬間刷屏蘇州地產(chǎn)人的朋友圈。2019 年南京某地產(chǎn)公司精裝修房糾紛再審改判判決的余溫似乎又一次被提升。
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自 2017 年 2 月浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知“《全裝修住宅室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》已正式通過(guò)審查、公示，批準(zhǔn)為全省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”以來(lái)，全國(guó)各地先后都出臺(tái)政策積極推行商品住宅“全裝修”。
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蘇州市政府辦公廳也于 2017 年 7 月發(fā)布《市政府辦公室印發(fā)關(guān)于推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)管的實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》，要求新建普通商品住房應(yīng)實(shí)施全裝修。因此精裝修房交付是發(fā)展之趨勢(shì)，也是地產(chǎn)人躲不過(guò)去的“坎”，而《蘇州版成品住房管理規(guī)定》的發(fā)布，似乎把這個(gè)“坎”鑿得更深了。
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其實(shí)蘇州市并不是第一個(gè)鑿“坎”的城市，2019 年下半年以來(lái)，蘇州周邊城市都有發(fā)布類似規(guī)定。
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2019 年 10 月 8 日，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門發(fā)布了《南通市市區(qū)新建成品住宅室內(nèi)裝修管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《南通版成品住房管理規(guī)定》）；
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2019 年 12 月 23 日，常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)常州市新建成品住房建設(shè)管理的通知》（常住建〔2019〕275 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《常州版成品住房管理規(guī)定》）；
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2020 年 1 月 29 日，無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市新建成品住房建設(shè)管理的通知》（錫建發(fā)〔2020〕6 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《無(wú)錫版成品住房管理規(guī)定》）。
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且讓筆者帶各位讀者一覽各版“成品住房管理規(guī)定”，看看《蘇州版成品住房管理規(guī)定》到底為地產(chǎn)人鑿出了怎樣的一個(gè)“坎”。
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一、什么是成品住房
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各版“成品住房管理規(guī)定”對(duì)成品住房的界定基本比較統(tǒng)一，在《蘇州版成品住房管理規(guī)定》中成品住房是指“在新建住宅交付使用前，住宅套內(nèi)所有功能空間固定面的鋪裝、涂飾、管線、設(shè)備及終端安裝、門窗、廚房和衛(wèi)生間基本設(shè)施配備等全部完成，已具備基本使用功能的住房。”
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成品住房于普通老百姓而言可能是個(gè)比較陌生的概念，根據(jù)前述規(guī)定，說(shuō)直白點(diǎn)其實(shí)就是指我們?nèi)粘３Ｕf(shuō)的“精裝修房”。由此可見(jiàn)，《蘇州版成品住房管理規(guī)定》規(guī)制的“精裝修房”而非“毛坯房”。
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二、成品住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)限制
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《蘇州版成品住房管理規(guī)定》明確“裝修綜合單價(jià)不宜低于土地出讓樓面單價(jià) 5%～10%且不低于 1000 元/平方米（具體由屬地政府在土地出讓條件中約定）”，以定量的方式對(duì)成品住房的裝修標(biāo)準(zhǔn)提出了明確的要求，較之于其他三個(gè)城市，蘇州的定量做法讓“精裝修房”的裝修價(jià)值更加直觀。
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三、成品住房的源頭管控如何落實(shí)
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《蘇州版成品住房管理規(guī)定》要求“施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)將成品住房裝修施工圖設(shè)計(jì)文件納入審查范圍，審查合格后方可使用”，“成品住房裝修工程和土建工程應(yīng)納入統(tǒng)一的工程監(jiān)理和質(zhì)量安全監(jiān)督”，“開(kāi)展裝修前的交接驗(yàn)收和成品住房的分戶驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)包含裝修工程部分。”
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如此一來(lái)，在設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收階段，成品住房的相關(guān)要求已經(jīng)在源頭得到了管控。這點(diǎn)與《無(wú)錫版成品住房管理規(guī)定》的要求一致，較之于《南通版成品住房管理規(guī)定》和《常州版成品住房管理規(guī)定》，增加了審圖環(huán)節(jié)的控制。
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四、成品住房的銷售管控
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1. 樣板房。《蘇州版成品住房管理規(guī)定》要求，開(kāi)發(fā)商在申報(bào)成品住房預(yù)售許可前，應(yīng)按不同戶型設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。樣板房要真實(shí)反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量；應(yīng)在交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成后，組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可向市民開(kāi)放展示；樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書(shū)三個(gè)月后方可撤除，并留存影像資料備查；宜提供不同裝修風(fēng)格的成品住房供消費(fèi)者選擇，以滿足多樣化住房需求；成品住房交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
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2. 裝修材料明細(xì)。《蘇州版成品住房管理規(guī)定》要求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在成品住房買賣合同中，列明約定所用主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌及型號(hào)等內(nèi)容；應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示成品住房所用主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌及型號(hào)等內(nèi)容。其他三個(gè)城市對(duì)此規(guī)定也大同小異。
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五、《蘇州版成品住房管理規(guī)定》的當(dāng)下效應(yīng)
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《蘇州版成品住房管理規(guī)定》對(duì)希望“在質(zhì)量上打折扣、在價(jià)格上得收益”的開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是一記當(dāng)頭棒喝：在土地出讓之時(shí)就已經(jīng)設(shè)定了裝修價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)階段就限定了設(shè)計(jì)要求，在施工階段就控制了施工質(zhì)量，在銷售階段就明確了裝修標(biāo)準(zhǔn)和樣板房要求。可以說(shuō)是全過(guò)程的透明化、明確化，開(kāi)發(fā)商可動(dòng)腦筋的空間將會(huì)越來(lái)越小。
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《蘇州版成品住房管理規(guī)定》的出臺(tái)，或許真的可以是“精致”了房子、“驚嘆”了業(yè)主。
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附：《蘇州版成品住房管理規(guī)定》原文
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蘇州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知
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蘇住建房〔2020〕18 號(hào)
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各市、區(qū)住建局（委），蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)建委，各有關(guān)單位：
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為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，規(guī)范新建成品住房建設(shè)銷售管理行為，進(jìn)一步提升成品住房質(zhì)量品質(zhì)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就規(guī)范我市成品住房建設(shè)銷售管理工作通知如下：
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一、規(guī)范成品住房建設(shè)管理
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（一）本通知所指成品住房是指新建住房在交付使用前，住宅套內(nèi)所有功能空間固定面的鋪裝、涂飾、管線、設(shè)備及終端安裝、門窗、廚房和衛(wèi)生間基本設(shè)施配備等全部完成，已具備基本使用功能的住房。
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（二）成品住房建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行江蘇省《成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/T3691-2019），并符合國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的要求。鼓勵(lì)采用整體廚衛(wèi)、智能化等住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)，積極采用綠色建材和綠色建造方式，并符合環(huán)保衛(wèi)生要求。
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（三）成品住房建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件中應(yīng)有成品住房建設(shè)專篇，內(nèi)容包含成品住房建設(shè)指標(biāo)、成品住房在小區(qū)總圖中的位置（或幢號(hào)）、建筑面積以及建設(shè)時(shí)序等。成品住房建設(shè)應(yīng)按幢實(shí)施。
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（四）施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)將成品住房裝修施工圖設(shè)計(jì)文件納入審查范圍，審查合格后方可使用。審查合格的裝修設(shè)計(jì)文件不得隨意變更，確需變更的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房驗(yàn)收合格前報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查。
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（五）成品住房裝修工程和土建工程應(yīng)納入統(tǒng)一的工程監(jiān)理和質(zhì)量安全監(jiān)督。從事裝修的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位必須依法取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)。
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為確保我市成品住房裝修基本品質(zhì)和功能，裝修綜合單價(jià)不宜低于土地出讓樓面單價(jià) 5%～10%且不低于 1000 元/平方米（具體由屬地政府在土地出讓條件中約定）。
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二、規(guī)范成品住房銷售管理
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（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申報(bào)成品住房預(yù)售許可前，應(yīng)按不同戶型設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。樣板房要真實(shí)反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量。
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（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房施工完成后，組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可向市民開(kāi)放展示。
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（三）樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書(shū)三個(gè)月后方可撤除，并留存影像資料備查。
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開(kāi)發(fā)建設(shè)單位宜提供不同裝修風(fēng)格的成品住房供消費(fèi)者選擇，以滿足多樣化住房需求。
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（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在成品住房買賣合同中，列明約定所用主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌及型號(hào)等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示成品住房所用主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌及型號(hào)等內(nèi)容。
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三、規(guī)范成品住房驗(yàn)收交付管理
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（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)工程竣工驗(yàn)收制度，按照《成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（DB32/T3691-2019）等驗(yàn)收管理的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)展裝修前的交接驗(yàn)收和成品住房的分戶驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)包含裝修工程部分。成品住房質(zhì)量應(yīng)滿足現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程和合同要求。
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（二）成品住房交付時(shí)應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)中載明必要的裝修主材和設(shè)備使用說(shuō)明及包（保）修年限。成品住房交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
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（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量保修、售后服務(wù)以及協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位處理投訴問(wèn)題。因建設(shè)單位不履行或不認(rèn)真履行質(zhì)量保修責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)予以通報(bào)批評(píng)，并將有關(guān)違法違規(guī)行為列入企業(yè)誠(chéng)信檔案及信用等級(jí)考核；對(duì)性質(zhì)惡劣的問(wèn)題企業(yè)進(jìn)行公示曝光；對(duì)于情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改的，將依法嚴(yán)肅查處。
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各地住建部門要主動(dòng)加強(qiáng)與發(fā)改、市場(chǎng)監(jiān)管、信訪等相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，建立聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，強(qiáng)化工程質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)肅查處成品住房銷售、宣傳以及樣板房等方面的違法違規(guī)行為。要加強(qiáng)政策解讀和宣傳引導(dǎo)，為成品住房推進(jìn)工作營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍。
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本通知自發(fā)布之日起施行。?
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蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
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2020 年 10 月 3 日?
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方贊 律師
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良翰律師事務(wù)所房地產(chǎn)組合伙人，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域以及行政法律服務(wù)。
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方贊律師為多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如萬(wàn)科、華潤(rùn)、中鐵建等大型房企的開(kāi)發(fā)和訴訟業(yè)務(wù)，外資企業(yè)、政府采購(gòu)與招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供日常的勞動(dòng)人事管理、經(jīng)營(yíng)銷售、公司股權(quán)等咨詢和專項(xiàng)服務(wù)。方律師也參與累計(jì)十余部法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的后評(píng)估工作。
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轉(zhuǎn)自 良翰律師事務(wù)所
聯(lián)系電話：059187640886 / 059188968588
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