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?一、“陰陽合同”的概念

? ? ? ?“陰陽合同”嚴格來說并不是一個嚴謹的法律概念，一般是指合同的當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對內的一份是雙方真實意思表示，也是雙方實際履行的合同，被稱為“陰合同”，而對外的一份則不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的，被稱為“陽合同”。

? ? ? 在房屋買賣領域也大量存在“陰陽合同”，簽訂“陰陽合同”在給當事人帶來“利益”的同時，也有很大的風險，在實踐過程中因為存在兩份不同的合同，當事人之間也容易引起糾紛。

二、房屋買賣過程中“陰陽合同”主要分為以下幾種情形：

? ? ? 1、買賣雙方當事人簽訂兩份《房屋買賣合同》，一份合同為對內的“陰合同”，也是買賣雙方真實意思表示，另外一份“陽合同”約定的房屋價格高于房屋實際價格，用于房屋管理部門備案及銀行按揭貸款，以達到促成交易、取得貸款、買方減少交納首付款等目的；

? ? ? 2、雙方簽訂兩份《房屋買賣合同》，其中一份為對內的“陰合同”，也是買賣雙方真實意思表示，另一份“陽合同”約定的價格低于房屋實際價格，用于房屋管理部門備案及銀行按揭貸款，目的是規避限價、減少稅款交納、使雙方獲利；

? ? ? 3、第三種存在于商品房銷售過程中。開發商和購房者簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋價格低于開發商實際賣價，用于房屋管理部門備案。另外開發商再以裝修裝飾、車位銷售、家具轉讓、委托經營等理由和購房者另外簽訂一份合同或補充協議，將備案房價與開發商實際賣價之間的差額加到后面的合同或補充協議中。此種情況廣義上也屬于商品房買賣中簽署“陰陽合同”中的一種，目的一般是規避限價等。該種情形相對比較復雜，后面簽訂的合同或補充協議的效力需要根據多種因素具體考量。

三、關于“陰陽合同”的效力問題

? ? ? 關于“陰陽合同”的效力，一般有三種觀點：1、“陰合同”和“陽合同”均為無效合同。2、“陰合同”為有效合同，“陽合同”為整體無效合同。3、“陰合同”為有效合同，“陽合同”關于價款等的部分條款無效。筆者同意第三種觀點。如果當事人之間就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，該數份合同中關于房屋價款、履行方式、履行期限等實質性內容的約定不一致的，應當綜合考慮合同簽訂時間的先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當事人的真實意思，認定應予履行的合同，從而確定多份合同的效力。一般情況下，“陰合同”是雙方真實意思表示，也是雙方實際上履行的合同，成立且有效，對于“陽合同”中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等損害國家或者第三人利益的行為的，合同關于價款等的相關約定應為無效。

案例（來源：中國裁判文書網公開案例）

? ? ? 2017年3月21日，李某與簡陽市某房地產公司簽訂《天儀花園商業用房認購協議》，約定由李某認購“天儀花園”5棟11號商鋪，面積為49.41平方米，單價為7030元/平方米，總價為347352元。當日，李某依約繳納了購房定金2萬元，并于2017年5月2日向房地產公司繳納了購房款327352元，房地產公司于當日向李某出具收據二張，其中一張載明收款306342元“購買天儀花園5-（-1）-1號商鋪款”、一張載明收款41010元“購買天儀花園5-（-1）-1號商鋪款，同意該款不計入合同全款”。

? ? ? 2017年5月2日李某交款當日，李某和房地產公司又簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，該合同約定購房單價為6200元/平方米，總價為306342元。該合同于2017年6月7日登記備案。后李某認為房地產公司多收取了其41010元沒有依據，遂向四川省簡陽市人民法院起訴以不當得利為由要求退還41010元。

法院觀點：

? ? ? 一審法院審理后認為該案應為商品房銷售合同糾紛。李某與簡陽某房地產公司在買賣天儀花園5-（-1）-1號商鋪過程中對先后簽訂的二份合同的真實性均無異議，兩份合同中約定的房屋單價存在差異，該案的爭議焦點是房屋真實成交價的認定問題。李某認為應適用《商品房買賣合同（預售）》中約定的單價6200元/平方米，房地產公司認為《天儀花園商業用房認購協議》中約定的單價7030元/平方米才是真實成交價，且已全部履行。

? ? ? 法院審理后認為，李某在按真實成交價7030元/平方米繳納房款時，對房地產公司出具不計入合同全款的票據、及簽訂網簽合同時對合同單價的差異均未提出異議。《商品房買賣合同（預售）》雖然簽訂于《認購協議》之后，但李某并未按照《商品房買賣合同（預售）》中的約定購房單價6200元/平方米支付房款，而是按《認購協議》中約定的單價7030元/平方米實際履行付款義務。通過雙方在履行合同過程中的行為意思表示，顯示雙方存在規避稅費的故意，能夠認定雙方為規避稅費而簽訂單價不同的兩份合同，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，雙方簽訂《認購協議》是各方真實意思表示，且已履行大部分義務，該合同真實、合法、有效。雙方為規避稅費在《商品房買賣合同（預售）》中對合同單價的約定與實際不一致，該行為損害了國家利益，故對該合同中約定單價的條款應認定無效，應以真實合同成交單價7030元/平方米為準。房地產公司按此單價收取合同價款，并未違背雙方的真實意思表示，李某要求房地產公司返還41010元缺乏事實和法律依據，不予支持。

? ? ? 李某對一審判決不服，上訴至成都市中級人民法院，二審法院審理后，認為一審法院認定事實、適用法律正確，依法駁回了上訴人李某的上訴請求。

? ? ? 可見，司法界也同意第三種觀點。實際上，北京市、江蘇省、安徽省等地的高級人民法院專門出具過指導意見（答復），明確了應當以雙方實際履行的合同為準，對確實存在規避稅收征管、騙取貸款等損害國家或者第三人利益的行為的，合同關于價款等的相關約定應為無效。

附：相關法律、法規規定

? ? ? 1、《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

? ? ? 2、《中華人民共和國合同法》第一百二十五條當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。

? ? ? 3、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

? ? ? 4、《稅收征收管理法》第六十三條規定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證,或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入,或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報,不繳或者少繳應納稅款的,是偷稅。對納稅人偷稅的,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

? ? ? 扣繳義務人采取前款所列手段,不繳或者少繳已扣、已收稅款,由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

? ? ? 5、《刑法》第二百零一條規定：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數額巨大并且占應納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。