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理清查封登記中的幾個問題

作者：楊長權（淮南市不動產登記中心）
來源：《中國房地產》2020年第22期

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如何確定首封機關

如何確定首封法院，關系到誰對不動產有處 分權。而相關規定對此并不明確，造成理解不同， 相應確定的首封機關也不同。《不動產登記暫行條 例實施細則》第 91 條規定，兩個以上查封機關查 封同一不動產的，不動產登記機構應當為先送達 法律文書的機關辦理查封登記，對后送達執行文 書的機關辦理輪候查封登記。根據此規定，應以登 記機構登記查封時間排序確定登記在先的為首封， 在后為輪候查封。如首封查封到期未辦續封登記， 則排序在后的輪候查封開始生效，生效時點為首 封結束時間。如首封辦理了續封登記，則輪候的查 封仍不生效，不計算查封時間。例如，甲乙丙 3 家 法院分別于 2015年3月1 日、4月1 日、5月1 日分 別查封同一不動產，查封期限 3 年。如甲法院沒續封，甲首封法院查封至 2018 年 2 月 28 日到期失效；乙法院查封生效時間為 2018 年 3 月 1 日，至 2021 年2 月 28 日，丙法院仍為輪候狀態。如甲法院在 2018年 2 月 1 日辦理了續封登記，則甲法院作為首封，有效期延長時間為 2018 年 2 月 1 日至 2021 年 1 月31 日，乙、丙法院為輪候狀態。

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輪候查封是否需要續封

輪候查封，是指對其他人民法院已經查封的 財產，執行法院在登記機關進行登記或者在其他 人民法院進行記載，查封依法解除后，在先的輪候 查封自動轉化為正式查封。輪候查封是否需要續 封，對此認識不一，有的要求辦理續封登記。筆者 認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行 中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15 號）第 28 條第 1 款的規定，輪候查封、扣押、凍結 自在先的查封、扣押、凍結解除時自動生效。人民 法院對已查封、扣押、凍結的全部財產進行處分后， 該財產上的輪候查封自始未產生查封、扣押、凍結的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到 期，也就不需要做續查封登記，只有在首封狀態的 查封才談得上續封登記問題。

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處置查封的不動產法律文書種類

《不動產暫行條例實施細則》第 90 條要求查 封不動產時需法院協助執行通知書，根據公通字〔2013〕30 號第 12 條，公安機關查封時需提供協 助查封通知書和查封決定書。但在涉及處分查封 不動產時，法院往往直接下達裁定書和協助執行 通知書，對先前查封的財產進行處置實現清償，要 求協助辦理轉移登記，實現解除查封登記效果。此 時登記機構需審查法律文書的形式，根據《最高人 民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》 第 9 條規定，登記機構可以辦理轉移登記的生效文 書是指改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解 書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交 裁定書、以物抵債裁定書。只有上述文書才能認定 為《物權法》第 28 條所稱導致物權設立、變更、轉 讓或者消滅的后果。現實中，有的法院送達解封令要求辦理轉移登記，該文書形式不符合法律要求， 憑此解封令不能解除不動產上有輪候的其他機關 查封，更不能辦理轉移登記。

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首封處置是否要解除輪候查封

如果首封法院對已查封財產進行全部處分， 是否要先行解除該不動產上的其他輪候查封，實 踐中有不同的認識。筆者認為，根據最高人民法院 規定，輪候查封自始未產生查封效力，因為輪候查 封僅自在先查封已經解除后才發生法律效力。但如 果首封法院解除查封是為了對已限制的財產進行 處分，所以輪候查封并非自首封解除后生效，而是 自始未產生效力。首封法院無需先行解除該財產上 的其他輪候查封，可直接進行處分。當然，該法院 的處分文書必須是發生效力的改變原有物權關系 的法律文書。

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如何確定統一不動產登記前查封順序

不動產統一登記前土地和房產分別由不同部 門進行查封登記，《不動產登記暫行條例》實施以來，全國房、地逐步實現由不動產登記機構統一 登記。但在此之前土地和房屋分別查封登記的，如 何確定查封順序？筆者認為，根據《城市房地產 管理法》第 32 條規定，房地產轉讓、抵押時，房屋 的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權同時轉 讓、抵押。《物權法》第 182 條規定，以建筑物抵押 的，該建筑物占用范圍內建設用地使用權一并抵 押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物 一并抵押。該兩條法律規定體現了“房地一體”原 則，應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財 產，查封土地及其地上房屋，反之亦然。確定查封 順序應按登記的時間先后統一計算排序，同一天 在不同部門登記，且無法確定時間先后的視為同 時登記。

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房屋登記后附著的土地能否查封

實踐中有時遇到法院要求對已辦理登記的房 屋附著的土地查封，根據“房地一體”原則，房屋 辦理不動產登記時其附著的土地應為同一權利人， 不能再獨立房屋存在。正如開發商取得土地使用權 后，在其土地上開發房屋并銷售，房屋銷售登記后， 土地權利主體已不再是單一開發商，而應為全體 業主共有。此時土地使用證雖顯示為原土地權利主 體，但原開發商已不能再行使土地使用權，如抵押、 轉讓等。當然也不能單獨查封土地，而應查封地上 建成的建筑物不動產。通過對地面建、構筑物行使 權力效力自然及于其依附的土地，達到房地一體 處分效果。

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開發房地產的土地不宜查封的時點

現實中房產交易及土地管理分屬兩部門管理， 信息尚不能完全共享，查封登記容易造成矛盾。如 土地被查封后房屋銷售管理部門因不能及時獲取 查封信息，仍同意繼續銷售房屋，或房屋銷售后土地又被查封。房屋建成之后購房者在辦理不動產轉 移登記時，因土地被查封無法辦理轉移登記造成 社會不穩定。同樣，法院在處置土地時，因地上房 屋已出售涉及大批購房者群眾上訪，也無法實現 生效法律文書確定的債權，影響司法公信力。筆者 認為，開發商在取得房屋預售許可證時，以此為時 間節點，土地使用權便不宜再單獨查封，而應查封 地上已獲許可銷售的房屋。通過對預售房屋的查 封，具體明確限制沒有銷售的房屋。這樣將不會造 成房、地主體不一的矛盾，處置房屋時也一并處置 了附著的土地，實現債權時也不會沖突，化解了可 能產生的矛盾和風險。

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過期查封如何處置

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第 92 條規定，查封期間，人民法院解除查封的，不動產 登記機構應當及時根據人民法院協助執行通知書 注銷查封登記。不動產查封期限屆滿，人民法院未 續封的，查封登記失效。對于查封期限屆滿未續封 的，登記機構可通過內部程序，采取適當的方式在 登記簿上記載其已經自動失效，以解除該查封對其 他登記的限制，不影響直接辦理后續的其他登記。

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登記機構審查的義務

協助執行法院生效裁判文書，本質上屬于履 行生效裁判的行為，是登記機構必須履行的法定 義務。登記機構對法律文書不進行實質審查，僅對 協助執行文書中載明的不動產權利人、坐落、證號 是否與登記簿記載一致進行核對，如法院查封不 動產權利人已網備、拆遷還原給其他權利主體以 及是否超額查封，當事人提出異議的，應根據《最 高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案 件若干問題的規定》向法院提出執行異議，登記機 構無權審查或改變生效法律文書內容。
轉自 保全與執行