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買房，向來是人生大事，尤其在二手房交易中，因為涉及的環節眾多、手續繁雜，更應該慎之又慎。昆山的寇先生在2015年購買了一套二手房，但之后不僅房子沒過戶到自己名下，甚至還被告到了法庭，這究竟是怎么一回事？
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2015年12月，寇先生通過中介公司與張先生簽署了一份《房屋買賣合同》，約定以66萬元的價格購買張先生所有的位于昆山周市鎮的某小區1號樓603室及所屬車庫，合同還就付款、交房、過戶等均進行了約定。寇先生在2015年12月對房屋進行了裝修，自2016年5月入住至今，原本想著可以順利拿到房產證，可接下來發生的事讓寇先生陷入了麻煩。
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原來，出售的房屋系由張先生于2011年5月通過拆遷補償所得， 并在2015年3月拿到了房屋。在張先生的房屋能夠辦理產證時，寇先生多次找到他，要求其協助過戶，但均遭到拒絕并明確要求加價。隨著寇先生的孩子即將需要入學，無奈之下，只能在2017年6月在中介公司又與張先生簽訂了一份《附件》，明確在原有房價的基礎上增加10萬元。但這之后，張先生仍拒絕配合，并且再次要求加錢，還在2017年將房屋登記在了自己和配偶戴女士名下。更加離奇的是，2018年5月，寇先生被張先生的女兒張紅（化名）起訴到了法院，要求確認雙方之間的購房合同無效，理由竟是張先生長期以來患有精神疾病，屬于無民事行為能力人，作為他的監護人，張紅對于售房一事并不知情。
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在法庭上，張紅提供了兩份殘疾人證，證明張先生及其配偶戴女士均為精神傷殘二級，自己為兩人的法定監護人，從殘疾人證書載明的內容可以看出兩人的民事能力存在著嚴重的問題，因此對于張先生與寇先生簽訂的購房合同不予認可。寇先生則表示，從整個交易過程中可以看出張先生對房屋處置均有正常認知，從其多次要求加價并簽訂附件，更能看出其對房屋市場價格的精準認定，也進一步表明他對相關行為有明確和充分的認識，是其真實意思表示。同時，精神病與民事行為能力之間沒有必然的關聯性，現有證據均無法明確在簽訂買賣合同時不具有民事行為能力。當時中介公司工作人員也在現場，并沒有發現張先生出現任何有無民事行為能力或者限制民事行為能力的情況，一切都是正常的。中介工作人員也證實，房東女兒即其監護人張紅對賣房是知情的，當時曾就賣房事宜與其電話溝通。
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法院審理后認為：
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首先，本案中房屋買賣合同中對房價的約定符合當時的市場行情，且之后雙方根據房價迅速上漲行情作出了總價上漲的約定，張先生在該合同簽訂及履行中的表現均與常人無異，結合法院從拆遷公司調取的拆遷協議及訂房單，上述材料中的簽字均為張先生本人單獨所簽，并無其監護人張紅的簽字，表明其本人并非一直處于無行為能力狀態；
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其次，張先生否認監護人張紅對該房屋買賣事宜知曉，但張紅作為監護人對于涉及原告重大利益的事項應當盡到其應有的監護義務，拆遷房屋取得后如何處分監護人應當知曉并參與，但房屋買賣合同的簽訂到張紅認可的知曉時間，已逾兩年，這么長的時間內監護人對于房屋情況不過問、不知曉，不符合常理。
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最后，結合張先生具有駕駛資格、可自行駕車前往簽約等事實，寇先生有理由相信張先生簽訂合同時并非無民事行為能力人。原告現有證據不足以證明其簽訂合同時為無民事行為能力人，以其無民事行為能力為由主張該房屋買賣合同及附件無效的主張，法院最終不予支持。
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法官說法
本案中，張先生雖患有精神疾病，綜合多方證據及因素，但并不能等同于在交易期間行為能力受限，相對人寇先生按照合同約定履行了相關義務，其合法權益就應得到法律的保障。誠實守信是市場交易中的基本原則之一，在此也提醒廣大購房人，在購買房屋時做好謹慎核查，一旦遭遇違約及時尋求法律幫助。
來源：昆山法院? 山東高法
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