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原創 律行天下? 律行天下

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商品房銷售模式主要有預售與現售兩種，預售指的是出賣人即房地產開發企業將在建的、已取得《商品房預售許可證》的商品房預先出售給買受人，買受人支付定金或房屋價款的行為。

在以“商品房預售合同糾紛”為關鍵詞檢索到的案例中，我們發現，當事人的爭議焦點主要集中于定金的處理，預付款的返還，逾期交房、逾期辦證情形下違約金的支付，房屋價款的返還，預售程序的合法性，損失的賠償等。

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我們著重從此類易生爭議的條款出發，基于《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）與部分中大型房地產開發企業的商品房預售合同范本，制定本商品房預售合同條款審查指南，分為上中下三篇推送，供相關從業人員參考。

一、主體資格

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買受人角度

1.1資質等級是否與開發經營范圍相符

通過查詢省、市、自治區的住房信息網，審查出賣人是否具備與該商品房開發項目相匹配的資質，具體應符合《房地產開發企業資質管理規定》第5條的要求。

1.2“五證”是否齊備

1.2.1商品房預售許可證

通過要求出賣人出示預售許可證，并查詢商品房所在地的“住房保障和房產管理局”官網，核實：（1）出賣人是否已取得《商品房預售許可證》；（2）預售許可證上所載信息是否與實際預售的商品房情況一致；（3）對同一項目分批開發建設的商品房，其已取得的預售許可證是否包含所預售的商品房；（4）記載的商品房用途是否與實際用途一致。

1.2.2國有土地使用權證

通過合同的約定，審查：（1）土地性質：是否為國有土地，注意集體土地不可用于房地產開發經營；（2）土地規劃用途：是否與預售商品房性質一致，不同的土地規劃有著不同的土地使用年限。

1.2.3建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證

正常情況下，具備商品房預售許可證的項目一般具有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證與建筑工程施工許可證三證。

1.3出賣人信用信息

審查出賣人的基本信息，并據此判斷其履約能力：（1）是否通過年檢；（2）是否受過行政處罰，涉訴情況及歷史案件信息；（3）是否存在對外擔保；（4）股權是否存在質押、凍結；（5）是否為殼主體；（6）是否為輕資產或無資產企業；（7）近期企業股東、高管等有無重大變動等。

1.4“五證”中所載的權利人名稱與實際簽約的主體是否一致

為避免上當受騙，遭受更多的財產損失，在審查商品房預售合同時務必注意簽約主體名稱是否與上述“五證”中所載的權利人名稱一致。

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出賣人角度

1.5買受人的主體資格

重點審查買受人的身份信息、民事權利能力、民事行為能力、履約能力、誠信狀況、成年買受人的精神狀態、國籍等。

二、房屋權利狀況

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買受人角度

2.1抵押、查封情況

審查預售房屋土地使用權是否被抵押、查封，若已抵押、查封的，應謹慎衡量風險，并審查：（1）因抵押造成買受人無法獲取不動產產權的，出賣人應承擔的法律責任；（2）買受人所購的房屋權利被限制（如被查封等）時，出賣人應承擔的法律責任等。

2.2產權瑕疵救濟條款

違約條款中明確房屋產權存在瑕疵（如一房二賣）時的具體救濟方式，包括但不限于：解除合同、賠償損失等，并且需明確損失具體金額或計算方式。

2.3解押條款

解押條款針對抵押條款而設，可約定出賣人在交房時已征得銀行同意，辦理解押手續，否則承擔相應違約責任。

三、價格條款

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3.1計價方式

商品房預售合同中應對房屋交易價款及房屋計價方式作出明確約定，預售商品房計價方式一般可通過以下方式約定：

（1）按套內建筑面積計算，應注明建筑面積和分攤的公共建筑面積；

（2）按建筑面積計算，應注明套內建筑面積和分攤的公共建筑面積；

（3）按套（單元）計算。

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出賣人角度

出賣人如選擇該計價方式，主要審查：（1）注明建筑面積和分攤的公共建筑面積，并建議載明該面積不作為計價依據；（2）合同中盡量明確單價條款，避免將來因面積誤差發生糾紛。

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買受人角度

即使合同約定按套（單元）計價，亦應明確建筑面積、套內建筑面積或套內使用面積，并約定面積少于該約定面積時的賠償標準，且應明確套是否包括車庫、露臺等。

（4）按套內使用面積計算（2019年2月15日住建部公布的《住宅項目規范（征求意見稿）》2.4.6條）。

3.2房屋總價款

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買受人角度

約定預售商品房總價款時，應審查：（1）是否一房一價；（2）是否寫明房屋總價款；（3）支付定金的，是否注明該定金抵作同等金額的房屋價款；（4）預售合同中約定的房屋價格是否與出賣人在政府備案的價格一致；（5）是否采取不當方式變相加價；（6）是否設置“分價”形式，如設置的，明確各分項部分價款，尤其是全裝修交付時，務必明確全裝修價款，將全裝修價款分解到裝修的各個分項，并附附件。

3.3付款方式

3.3.1定金

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買受人角度

3.3.1.1定金性質需明確約定

僅僅出現訂金、押金、留置金、擔保金、保證金等詞匯的，不能一概認為屬于法律意義上的定金。

3.3.1.2明確定金的返還規則

合同應明確約定出現買受人無法辦理按揭貸款等除了不可抗力、意外事件以外的不同類事由時，定金能否返還、如何返還以及是否需要扣除部分手續費等問題。

3.3.1.3定金數額不宜過大，且不得超過房屋總價款的20%，否則超過部分不產生定金效力。

3.3.2一次性付款

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買受人角度

采取一次性付款方式的，應審查以下幾點：（1）所有權轉移登記的時間節點是否明確；（2）買受人支付房屋價款的前提與期限是否明確；（3）買受人支付尾款的前提和期限是否明確，且應以預留尾款為原則。

3.3.3分期付款

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買受人角度

對比其他房地產開發企業的貸款付款期限，并結合買受人自身的實際情況，重點審查以下幾點：（1）合同中約定的貸款付款期限是否合理；（2）對比買受人貸款協議上約定的放貸日期，與預售合同中的付款日期，考慮是否存在履行不能，即放貸日期不可晚于付款日期；（3）明確未能取得貸款時的后續處理方式，如買受人可以解除合同；（4）明確能否拒絕出賣人為其指定的按揭銀行，且出賣人不因此當然地免除連帶保證責任；（5）明確非因買受人原因造成貸款發放遲延時的處理方式，如買受人并不因此承擔違約責任。

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出賣人角度

作為出賣人，應重點審查以下幾點：（1）買受人支付首付款以及尾款的時間是否明確；（2）買受人支付第一筆房屋價款的前提和期限是否明確；（3）是否約定買受人獲取產權證且貸款下發后一定工作日內銀行直接將貸款作為購房款匯入出賣人賬戶，注意不要約定成銀行的放款日期；（4）是否明確約定出賣人向按揭銀行承擔連帶保證責任后損失追償問題；（5）可以約定若因買受人個人征信問題導致無法貸款或貸款數額不足的，由買受人自行補足差額，在一定期限內無法補足的，承擔相應的違約責任，同時出賣人有單方解除權；（6）買受人要求自選按揭銀行的，出賣人可以拒絕承擔連帶保證責任。

3.4“零首付”問題

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出賣人角度

“零首付”“低首付”條款不符合現行金融政策，違反了《個人住房貸款管理辦法》《中國人民銀行關于規范住房金融業務的通知》，“零首付”承諾的本質為：通過疏通與銀行的關系，虛假提高房屋估價獲得貸款來支付首付款，存在巨大的民事、行政風險乃至構成刑事犯罪。

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3.5逾期付款責任條款

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出賣人角度

審查合同是否就買受人逾期付款責任進行明確約定。

此為上篇，未完待續！